Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków a dziedziczenie

Najpierw trzeba ustalić, kto będzie właścicielem nieruchomości

Jeżeli obie pary pozostają w ustawowej wspólności majątkowej, w akcie notarialnym można określić, że każde małżeństwo nabywa udział 1/2 w nieruchomości do swojego majątku wspólnego. W takim układzie pomiędzy dwiema parami istnieje współwłasność ułamkowa po 1/2, natomiast wewnątrz każdej pary udział 1/2 jest objęty wspólnością łączną małżeńską.

Nie oznacza to, że każda z czterech osób ma po 1/4 nieruchomości. Dopóki trwa wspólność ustawowa, małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym i nie mogą rozporządzać udziałem, który przypadłby im po ustaniu wspólności. Wynika to z art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego. Nabycie, sprzedaż albo obciążenie nieruchomości należącej do majątku wspólnego co do zasady wymaga współdziałania małżonków i zgody wskazanej w art. 37 tego kodeksu.

Już na etapie zakupu należy więc ustalić:

• czy właścicielami mają być bezpośrednio małżonkowie, czy spółka,
• jakie udziały ekonomiczne przypadają poszczególnym rodzinom,
• kto finansuje wkład własny, raty kredytu, remonty i koszty utrzymania,
• kto będzie zarządzał najmem, sprzedażą i modernizacją obiektu,
• co ma się wydarzyć w razie śmierci, rozwodu, konfliktu, niewypłacalności albo wyjścia jednego inwestora.

Co dzieje się z udziałem po śmierci jednego z małżonków

Śmierć jednego z małżonków powoduje ustanie wspólności majątkowej. Co do zasady udziały małżonków w majątku wspólnym są równe. Część przypadająca zmarłemu staje się składnikiem spadku, natomiast część żyjącego małżonka pozostaje jego własnością i nie jest dziedziczona.

Jeżeli zmarły nie pozostawi testamentu, dziedziczenie następuje według ustawy. Małżonek i dzieci dziedziczą co do zasady w częściach równych, przy czym udział małżonka nie może być mniejszy niż 1/4 spadku. Dzieci z poprzednich związków dziedziczą po swoim rodzicu na takich samych zasadach jak dzieci wspólne. Pasierb nie dziedziczy natomiast automatycznie po ojczymie lub macosze, chyba że został przysposobiony albo został powołany do spadku w testamencie.

Przykładowo, jeżeli jedno małżeństwo posiada w majątku wspólnym udział 1/2 w całej nieruchomości, a jeden z małżonków umiera, pozostawiając współmałżonka i dwoje dzieci, to przy założeniu równych udziałów małżeńskich do spadku wejdzie 1/4 całej nieruchomości. Ta 1/4 zostanie podzielona pomiędzy małżonka i dwoje dzieci po 1/3. Żyjący małżonek będzie miał łącznie 1/3 całej nieruchomości, a każde dziecko po 1/12. W praktyce liczba współwłaścicieli rośnie, a sprzedaż lub obciążenie nieruchomości może wymagać zgody większej liczby osób.

Przy współwłasności czynności przekraczające zwykły zarząd, takie jak sprzedaż całej nieruchomości albo ustanowienie hipoteki, co do zasady wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Przy czynnościach zwykłego zarządu decyduje większość liczona według udziałów. Każdy współwłaściciel może też żądać zniesienia współwłasności, chyba że uprawnienie to zostało czasowo wyłączone w dopuszczalny prawem sposób.

Współwłasność prywatna i umowa między inwestorami

Najprostszy organizacyjnie wariant to bezpośredni zakup nieruchomości przez obie pary. Sama treść aktu sprzedaży nie rozwiązuje jednak problemów zarządczych i sukcesyjnych. Obok aktu notarialnego warto zawrzeć szczegółową umowę współwłaścicieli albo umowę inwestorską.

Taka umowa może regulować między innymi:

• podział przychodów i kosztów oraz sposób dokumentowania nakładów,
• zasady podejmowania decyzji i katalog spraw wymagających jednomyślności,
• korzystanie z budynku, wybór najemców i zawieranie umów najmu,
• procedurę rozwiązywania impasu decyzyjnego,
• prawo pierwszeństwa lub pierwokupu przy sprzedaży udziału,
• metodę wyceny udziału oraz terminy spłaty,
• skutki śmierci, rozwodu, egzekucji, utraty zdolności finansowej albo trwałego konfliktu,
• czasowe wyłączenie żądania zniesienia współwłasności, nie dłużej niż na pięć lat, z możliwością ponowienia na zasadach wynikających z art. 210 Kodeksu cywilnego.

Trzeba jednak odróżnić zobowiązanie do sprzedaży udziału od skutecznego przeniesienia własności nieruchomości. Zwykła umowa pisemna nie spowoduje automatycznego przejścia udziału po śmierci inwestora. Mechanizmy pierwokupu, odkupu, opcji albo umowy przedwstępnej muszą być dopasowane do przepisów o formie czynności dotyczących nieruchomości. W wielu wariantach potrzebny będzie akt notarialny, a przy małoletnim spadkobiercy dodatkowo zezwolenie sądu opiekuńczego na czynność przekraczającą zwykły zarząd jego majątkiem.

Testament i zapis windykacyjny

Każdy małżonek może sporządzić własny testament i powołać współmałżonka do całości albo części spadku. Polskie prawo nie dopuszcza jednego wspólnego testamentu małżonków, dlatego każdy z nich powinien złożyć odrębne rozrządzenie. Testament można też odwołać, a jego skutki należy oceniać łącznie z prawami osób uprawnionych do zachowku.

Zapis windykacyjny może zostać ustanowiony wyłącznie w testamencie notarialnym. Powoduje on, że oznaczona osoba nabywa wskazany przedmiot z chwilą otwarcia spadku, pod warunkiem że przedmiot ten należy wtedy do spadkodawcy i zapis jest prawidłowo sformułowany. Przy nieruchomości objętej wspólnością majątkową nie należy samodzielnie posługiwać się uproszczonym określeniem „moja połowa nieruchomości”, ponieważ w czasie trwania wspólności żaden z małżonków nie ma zbywalnego udziału w konkretnym składniku majątku wspólnego. Przedmiot zapisu powinien zostać ustalony z notariuszem po analizie sposobu nabycia nieruchomości i planowanego ustroju majątkowego.

Ani powołanie małżonka do spadku, ani zapis windykacyjny nie wyłączają automatycznie roszczeń o zachowek. Wartość zapisu windykacyjnego jest uwzględniana przy obliczaniu zachowku. Jeżeli zmarły ma dzieci z poprzedniego związku, pominięcie ich w testamencie może więc prowadzić do roszczeń pieniężnych wobec osób, które otrzymały majątek.

Plan testamentowy powinien obejmować nie tylko wskazanie następcy, lecz także zapewnienie płynności. Jeżeli żyjący małżonek ma przejąć udział i spłacić dzieci albo innych spadkobierców, należy wcześniej określić metodę wyceny, termin płatności, zabezpieczenie oraz źródło środków. W praktyce funkcję finansującą może pełnić odpowiednio dobrane ubezpieczenie na życie, rezerwa pieniężna albo finansowanie bankowe.

Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością

W spółce z o.o. właścicielem nieruchomości jest spółka, a inwestorzy posiadają udziały w jej kapitale. Śmierć wspólnika nie powoduje więc podziału samej nieruchomości pomiędzy spadkobierców. Bez dodatkowych postanowień dziedziczeniu podlegają jednak udziały zmarłego wspólnika, co również może prowadzić do pojawienia się wielu osób uprawnionych.

Najważniejsze znaczenie ma art. 183 Kodeksu spółek handlowych. Umowa spółki może ograniczyć albo wyłączyć wstąpienie spadkobierców do spółki, ale musi jednocześnie określać warunki ich spłaty. Brak prawidłowych zasad spłaty powoduje bezskuteczność ograniczenia lub wyłączenia. Umowa spółki może również ograniczać podział udziałów między spadkobierców.

W dobrze przygotowanej strukturze należy uregulować:

• kto jest wspólnikiem i ile udziałów posiada,
• czy udziały są finansowane z majątku wspólnego czy osobistego,
• skład zarządu i sposób reprezentacji,
• sprawy wymagające kwalifikowanej większości lub zgody obu rodzin,
• zasady zbywania, dziedziczenia, umarzania i wyceny udziałów,
• mechanizm rozwiązania konfliktu i wyjścia wspólnika,
• terminy oraz finansowanie spłaty spadkobierców.

Spółka z o.o. ogranicza ryzyko osobistej odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółki, ale nie usuwa wszystkich ryzyk. Osobna odpowiedzialność może wynikać z pełnienia funkcji w zarządzie, udzielenia poręczenia, przystąpienia do długu albo ustanowienia prywatnego zabezpieczenia kredytu. Spółka prowadzi pełną księgowość i podlega podatkowi dochodowemu od osób prawnych, a wypłata zysku wspólnikom może powodować kolejne opodatkowanie. Ostateczny koszt zależy od modelu finansowania, najmu, amortyzacji, sprzedaży nieruchomości i sposobu wypłacania środków.

Samo pozostawanie w małżeństwie nie oznacza, że oboje małżonkowie są automatycznie wspólnikami spółki. Trzeba osobno rozstrzygnąć, kto obejmuje udziały, z jakiego majątku są one pokrywane i kto wykonuje prawa korporacyjne.

Spółka jawna

Spółka jawna również może być właścicielem nieruchomości, dzięki czemu śmierć wspólnika nie powoduje podziału własności samego budynku. Konstrukcja sukcesyjna jest jednak inna niż w spółce z o.o. Śmierć wspólnika jest ustawową przyczyną rozwiązania spółki, chyba że umowa przewiduje dalsze trwanie spółki albo pozostali wspólnicy niezwłocznie postanowią o kontynuacji.

Umowa spółki może przewidywać wejście spadkobierców albo dalsze trwanie spółki pomiędzy pozostałymi wspólnikami. W tym drugim wariancie spadkobiercom co do zasady przysługuje rozliczenie wartości udziału kapitałowego według bilansu uwzględniającego wartość zbywczą majątku spółki. Wymaga to zapewnienia pieniędzy na spłatę, zwłaszcza gdy głównym aktywem spółki jest trudno zbywalna nieruchomość.

Największą wadą spółki jawnej jest osobista, nieograniczona odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki, wykonywana na zasadach określonych w Kodeksie spółek handlowych. Nieprawidłowe jest też ogólne twierdzenie, że spółka jawna nigdy nie płaci CIT. Gdy wspólnikami są wyłącznie osoby fizyczne, dochód jest co do zasady rozliczany przez wspólników. W innych konfiguracjach spółka jawna może stać się podatnikiem CIT, zwłaszcza gdy nie zostaną spełnione obowiązki informacyjne przewidziane w ustawie podatkowej.

Rozdzielność majątkowa i udziały czterech osób

Małżonkowie mogą przed zakupem ustanowić rozdzielność majątkową w formie aktu notarialnego. Wtedy każda z czterech osób może nabyć oznaczony udział odpowiadający rzeczywistemu wkładowi. Ułatwia to indywidualne rozporządzanie udziałem i precyzyjne planowanie dziedziczenia, ale jednocześnie zwiększa liczbę współwłaścicieli już od dnia zakupu.

Rozdzielność majątkowa wpływa na cały ustrój majątkowy małżonków, a nie tylko na jedną inwestycję. Nie powinna być więc wprowadzana wyłącznie na podstawie przekonania, że automatycznie rozwiąże problemy spadkowe. Nadal potrzebne są testamenty, zasady zarządu i mechanizm wyjścia z inwestycji.

Podział budynku na odrębne lokale

Jeżeli budynek może zostać prawnie i technicznie podzielony na samodzielne lokale, możliwe jest ustanowienie odrębnej własności lokali. Każda rodzina może wtedy posiadać własny lokal, a współwłasność ogranicza się głównie do gruntu i części wspólnych budynku.

Rozwiązanie to bywa korzystne, gdy inwestycja da się funkcjonalnie rozdzielić. Wymaga jednak spełnienia warunków ustawy o własności lokali, uzyskania wymaganych dokumentów oraz zawarcia aktu notarialnego. Dach, fundamenty, instalacje wspólne, droga dojazdowa lub inne części wspólne nadal będą wymagały współdziałania właścicieli. Odrębna własność lokalu nie usuwa także dziedziczenia ani roszczeń o zachowek.

Porównanie najważniejszych wariantów

Jak przygotować bezpieczny pakiet dokumentów

Przed zawarciem umowy sprzedaży warto przeprowadzić badanie prawne nieruchomości. Należy sprawdzić księgę wieczystą, tytuł własności sprzedającego, służebności, hipoteki, prawa najemców i dzierżawców, dostęp do drogi publicznej, przeznaczenie planistyczne, stan budowlany i możliwość legalnego wykorzystania obiektu. Jeżeli grunt ma charakter rolny lub leśny, mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia nabycia albo prawa pierwokupu.

Praktyczny pakiet powinien obejmować:

1. Analizę modelu własności – zakup prywatny, spółkę z o.o., spółkę jawną albo podział na lokale.
2. Akt nabycia – z prawidłowym wskazaniem udziałów i majątków, do których nieruchomość lub udziały są nabywane.
3. Umowę inwestorską lub umowę spółki – z zasadami zarządu, finansowania, odpowiedzialności, wyjścia i rozstrzygania sporów.
4. Dokumenty sukcesyjne – odrębne testamenty, ewentualne zapisy windykacyjne i postanowienia ograniczające wejście spadkobierców do spółki.
5. Mechanizm spłaty – wzór wyceny, terminy, odsetki, zabezpieczenia i źródło finansowania.
6. Przegląd podatkowy – obejmujący CIT albo PIT, VAT, PCC, finansowanie, amortyzację i planowaną sprzedaż inwestycji.

Dokumenty trzeba aktualizować po narodzinach dziecka, rozwodzie, zmianie ustroju majątkowego, sprzedaży udziałów, istotnym wzroście wartości nieruchomości albo zmianie sposobu finansowania. Pełnomocnictwo udzielone za życia nie zastępuje planu sukcesyjnego, ponieważ co do zasady wygasa ze śmiercią mocodawcy.

Podsumowanie

Jeżeli najważniejsze jest utrzymanie nieruchomości w jednym podmiocie i ograniczenie wpływu spadkobierców na bieżące decyzje, najczęściej rozważa się spółkę z o.o. z precyzyjną klauzulą sukcesyjną i zasadami spłaty. Jeżeli priorytetem jest prostota, możliwy jest zakup prywatny przez dwa małżeństwa, ale powinien mu towarzyszyć notarialnie zaprojektowany mechanizm wyjścia, osobne testamenty i finansowanie wykupu.

Spółka jawna może zapewnić ciągłość własności nieruchomości, lecz wiąże się z osobistą odpowiedzialnością wspólników. Rozdzielność majątkowa porządkuje udziały poszczególnych osób, ale sama nie chroni przed wejściem spadkobierców ani przed konfliktem współwłaścicieli. Ostateczny wybór powinien wynikać z analizy rodzinnej, majątkowej, podatkowej i kredytowej.

FAQ

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795.
2. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 236.
3. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. – Kodeks spółek handlowych, tekst jednolity: Dz.U. 2024 poz. 18 z późn. zm..
4. Ustawa z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 554 z późn. zm..
5. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 232.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.