Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
• Data: 2026-01-28 • Autor: Adam Dąbrowski
Otrzymałem w drodze darowizny mieszkanie, które moi rodzice wcześniej kupili od dewelopera. Darowizna została dokonana w formie aktu notarialnego. W chwili jej zawarcia nie sporządzono jednak odrębnej umowy przenoszącej na mnie prawa z tytułu rękojmi za wady lokalu, za które deweloper odpowiada przez okres pięciu lat. Zastanawiam się, czy możliwe jest zawarcie takiej umowy cesji już po dokonaniu darowizny, skoro moi rodzice nie są już właścicielami mieszkania, a data cesji byłaby późniejsza niż data aktu notarialnego.
.jpg)
Rękojmia za wady nieruchomości, podstawy prawne
Regulacje dotyczące rękojmi zostały zawarte w art. 556–576 kodeksu cywilnego. Z przepisów tych nie wynika wprost, czy dalsze zbycie rzeczy powoduje automatyczne przejście uprawnień z rękojmi na kolejnego nabywcę.
Ustawodawca wskazuje, że wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową oraz określa przykładowe sytuacje, w których taka niezgodność występuje. W razie stwierdzenia wady nieruchomości kupującemu przysługuje prawo do żądania obniżenia ceny, usunięcia wady, dostarczenia rzeczy wolnej od wad, a także odstąpienia od umowy. Warunkiem skorzystania z tych uprawnień jest brak wiedzy kupującego o wadzie w chwili zawarcia umowy.
Znaczenie zapisów umownych i wiedzy kupującego
W praktyce w aktach notarialnych często pojawiają się zapisy, zgodnie z którymi kupujący oświadcza, że zna stan nieruchomości i nie wnosi do niego zastrzeżeń. Należy jednak zaznaczyć, że takie oświadczenie nie zawsze wyłącza odpowiedzialność sprzedawcy, zwłaszcza gdy jest on profesjonalistą, na przykład deweloperem. Ponadto oświadczenie to nie może dotyczyć wad o charakterze specjalistycznym, których konsument nie jest w stanie samodzielnie stwierdzić.
Orzecznictwo Sądu Najwyższego w sprawie przejścia rękojmi
Kwestia przejścia uprawnień z rękojmi została rozstrzygnięta w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. III CZP 96/03. Sąd Najwyższy uznał, że sprzedaż rzeczy przez kupującego nie powoduje przejścia na nabywcę uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy.
Rękojmia jest instytucją ściśle związaną z umową sprzedaży i stosunkiem zobowiązaniowym pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Uprawnienia z niej wynikające przysługują wyłącznie wobec sprzedawcy, z którym kupujący zawarł umowę, i nie są związane z samym prawem własności rzeczy.
Możliwość cesji uprawnień z rękojmi
Mimo braku automatycznego przejścia rękojmi, kupujący może przelać na kolejnego nabywcę swoje uprawnienia wobec pierwotnego sprzedawcy. Dotyczy to roszczeń o obniżenie ceny, usunięcie wady oraz dostarczenie rzeczy wolnej od wad.
Podstawą prawną takiego przelewu jest art. 509 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym wierzyciel może bez zgody dłużnika przenieść wierzytelność na osobę trzecią, chyba że sprzeciwiałoby się to ustawie, zastrzeżeniu umownemu albo właściwości zobowiązania.
Prawo odstąpienia od umowy
Sąd Najwyższy podkreślił, że jedynym nieprzenoszalnym uprawnieniem z tytułu rękojmi jest prawo odstąpienia od umowy. Jego wykonanie przez osobę trzecią mogłoby prowadzić do nieuprawnionej ingerencji w stosunek zobowiązaniowy pomiędzy pierwotnymi stronami umowy sprzedaży.
W doktrynie przyjmuje się, że nawet w przypadku cesji pozostałych uprawnień z rękojmi, prawo odstąpienia od umowy może być wykonane przez cesjonariusza jedynie za zgodą cedenta.
Odpowiedzialność dewelopera w czasie i po darowiźnie
Sprzedawca ponosi odpowiedzialność za wady nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania nieruchomości, przy czym termin ten biegnie od dnia odbioru lokalu. W przypadku darowizny dokonanej przed upływem tego okresu pojawia się pytanie o możliwość przeniesienia uprawnień z rękojmi na obdarowanego.
Kodeks cywilny nie reguluje wprost tej sytuacji, jednak dopuszczalne jest zawarcie umowy cesji już po dokonaniu darowizny, z datą późniejszą niż data aktu notarialnego. Pomimo braku własności lokalu, darczyńcom nadal przysługują prawa z rękojmi wobec dewelopera i mogą oni zdecydować, czy będą je realizować samodzielnie, czy przeniosą je na nowego właściciela.
Podsumowanie
Uprawnienia z tytułu rękojmi nie przechodzą automatycznie na nowego właściciela nieruchomości. Mogą one jednak zostać przeniesione w drodze umowy cesji, także po dokonaniu darowizny. Cesja może obejmować roszczenia o usunięcie wady, obniżenie ceny lub dostarczenie rzeczy wolnej od wad. Wyłączone jest natomiast automatyczne przeniesienie prawa odstąpienia od umowy.
Przykłady
Przykład 1
Rodzice kupują mieszkanie od dewelopera i po dwóch latach darują je córce. Po roku ujawniają się wady instalacji. Rodzice zawierają z córką umowę cesji praw z rękojmi, dzięki czemu to ona może wystąpić do dewelopera z roszczeniem o usunięcie wad.
Przykład 2
Mieszkanie zostaje sprzedane osobie trzeciej bez zawarcia umowy cesji. Nowy właściciel nie może samodzielnie dochodzić roszczeń z rękojmi wobec dewelopera, ponieważ nie jest stroną pierwotnej umowy sprzedaży.
Przykład 3
Po darowiźnie lokalu rodzice zachowują prawa z rękojmi, ale nie chcą ich wykonywać. Brak cesji powoduje, że obdarowany nie ma podstaw do samodzielnego dochodzenia roszczeń, mimo że wada ujawniła się w okresie pięcioletniej odpowiedzialności dewelopera.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne z zakresu prawa cywilnego i nieruchomości, w tym spraw dotyczących rękojmi, umów deweloperskich i cesji praw. Pomagamy w analizie dokumentów oraz doborze najbezpieczniejszych rozwiązań prawnych dopasowanych do konkretnej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwala Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. III CZP 96/03
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?")
.jpg "Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
