Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków, współwłasność
• Data: 2026-02-09 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Planujemy z mężem wspólny zakup nieruchomości inwestycyjnej razem z jego kolegą. Chodzi o działkę zabudowaną budynkiem, która ma służyć celom inwestycyjnym. Zarówno my, jak i druga para, pozostajemy w ustroju wspólności majątkowej małżeńskiej. W naszej rodzinie mamy wyłącznie wspólne dzieci, natomiast u drugiej pary sytuacja jest bardziej złożona, ponieważ oboje małżonkowie mają także dzieci z poprzednich związków.
Zależy nam na takim ukształtowaniu formy zakupu oraz ewentualnych dodatkowych umów, aby w razie śmierci jednego z małżonków nie doszło do problemów decyzyjnych ani wejścia w inwestycję wielu spadkobierców. Chcielibyśmy, aby udział zmarłego przeszedł w całości na drugiego małżonka albo przynajmniej aby zapewnić mu realną możliwość podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości.
.jpg)
Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością
Nieruchomość może zostać nabyta przez spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością, której wspólnikami są obie pary lub wyłącznie mężowie, w zależności od przyjętej koncepcji.
Do zalet tego rozwiązania należy przede wszystkim to, że decyzje podejmowane są przez organy spółki, co eliminuje problem współwłasności ułamkowej oraz konieczności uzyskiwania zgód spadkobierców. Umowa spółki może zawierać mechanizmy zabezpieczające na wypadek śmierci wspólnika, takie jak przymusowe umorzenie udziałów, prawo ich wykupu przez pozostałych wspólników czy ograniczenie wstępowania spadkobierców do spółki. Dodatkowo wspólnicy nie odpowiadają osobiście za zobowiązania spółki.
Wadą jest podwójne opodatkowanie, czyli podatek CIT na poziomie spółki oraz podatek od dywidendy, a także konieczność prowadzenia pełnej księgowości i ponoszenia kosztów obsługi księgowej. Wymagana jest również bardzo precyzyjna umowa spółki.
Spółka jawna
Alternatywą może być spółka jawna, w której nieruchomość również stanowi własność spółki, a nie bezpośrednio wspólników.
Zaletą jest brak podatku CIT, ponieważ dochody są opodatkowane bezpośrednio u wspólników. Umowa spółki może przewidywać, że po śmierci wspólnika spółka trwa dalej, a spadkobiercy otrzymują jedynie spłatę.
Do wad należy nieograniczona odpowiedzialność wspólników za zobowiązania spółki oraz mniejsza skłonność banków do finansowania spółek osobowych.
Współwłasność prywatna, testamenty i umowa współwłaścicieli
Innym rozwiązaniem jest zakup nieruchomości przez dwie wspólności majątkowe małżeńskie po 1/2 udziału. Następnie każda z par sporządza testament notarialny z zapisem windykacyjnym, na mocy którego udział w nieruchomości przechodzi bezpośrednio na żyjącego małżonka lub wskazane dzieci.
Zaletą jest prosta struktura własności oraz fakt, że zapis windykacyjny powoduje natychmiastowe przejście udziału. Dodatkowo umowa współwłaścicieli może regulować zasady zarządzania nieruchomością, podejmowania decyzji oraz prawo pierwszeństwa wykupu udziałów.
Należy jednak pamiętać, że nie eliminuje to roszczeń z tytułu zachowku. W przypadku dziedziczenia przez małoletnich konieczne może być uzyskiwanie zgody sądu rodzinnego na określone czynności.
Rozdzielność majątkowa i współwłasność czterech osób
Możliwe jest także zawarcie przez obie pary umów o rozdzielność majątkową przed zakupem nieruchomości. Wówczas właścicielami zostają cztery osoby, każda z określonym udziałem, a kwestie dziedziczenia regulowane są testamentami z zapisami windykacyjnymi.
Rozwiązanie to pozwala na jasny podział udziałów oraz ich dostosowanie do faktycznego wkładu finansowego. Ułatwia również ewentualne wyjście z inwestycji.
Wadą jest wpływ intercyzy na cały majątek małżeński oraz nadal istniejący obowiązek uwzględnienia zachowku. Większa liczba współwłaścicieli oznacza też trudniejszy proces decyzyjny.
Podział budynku na dwa lokale
Jeżeli pozwalają na to warunki techniczne i formalne, możliwe jest ustanowienie odrębnej własności dwóch lokali.
Takie rozwiązanie ogranicza wzajemny wpływ współwłaścicieli na decyzje dotyczące „cudzego” lokalu i upraszcza rozliczenia. W praktyce bywa jednak niewykonalne lub kosztowne, a części wspólne budynku nadal wymagają wspólnych uzgodnień.
Umowa inwestorska z prawem odkupu
Ostatnią z rozważanych opcji jest prosta współwłasność po 1/2 połączona z umową cywilną przewidującą prawo wykupu udziału zmarłego wspólnika przez drugą parę, według wcześniej ustalonej metody wyceny.
Zaletą są niższe koszty w porównaniu do spółki oraz zabezpieczenie przed wejściem spadkobierców do inwestycji. Wadą jest obligacyjny charakter prawa wykupu oraz konieczność uzyskiwania zgody sądu w przypadku dziedziczenia przez małoletnich.
Podsumowanie
Wybór odpowiedniej formy zakupu nieruchomości inwestycyjnej zależy od tego, czy większe znaczenie ma bezpieczeństwo decyzyjne, czy prostota podatkowa i organizacyjna. Spółka daje największą kontrolę nad inwestycją w razie śmierci wspólnika, ale wiąże się z większymi kosztami i obowiązkami. Współwłasność prywatna z testamentami i umową współwłaścicieli jest prostsza, jednak nie eliminuje wszystkich ryzyk spadkowych. Każde z rozwiązań warto dopasować do sytuacji rodzinnej i planów finansowych stron.
Przykłady
Przykład 1
Dwóch wspólników kupuje nieruchomość przez spółkę z o.o., a w umowie spółki przewidują obowiązkowy wykup udziałów zmarłego wspólnika przez drugiego. Dzięki temu spadkobiercy otrzymują środki pieniężne, a nie wpływ na inwestycję.
Przykład 2
Małżeństwa kupują nieruchomość po 1/2 udziału i sporządzają testamenty z zapisami windykacyjnymi na rzecz małżonków. Dodatkowo zawierają umowę współwłaścicieli regulującą zasady zarządu i sprzedaży udziałów.
Przykład 3
Przed zakupem nieruchomości małżonkowie ustanawiają rozdzielność majątkową, a następnie każdy nabywa udział odpowiadający jego wkładowi finansowemu. Testamenty pozwalają na kontrolowane przekazanie udziałów po śmierci jednego z nich.
Oferta porad prawnych
Udzielamy kompleksowych porad prawnych dotyczących inwestycji w nieruchomości, współwłasności, spółek oraz planowania spadkowego. Pomagamy dobrać bezpieczne i praktyczne rozwiązania dopasowane do sytuacji rodzinnej i finansowej klientów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Wypowiedzenie umowy ze szkołą prywatną, okres wypowiedzenia, porozumienie stron, jak uniknąć dodatkowych opłat")
.jpg "Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków, współwłasność
» Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy
» Wypowiedzenie umowy ze szkołą prywatną, okres wypowiedzenia, porozumienie stron, jak uniknąć dodatkowych opłat
» Nieterminowe wykonanie umowy o dzieło, prawa zamawiającego, odstąpienie od umowy i odszkodowanie
» Niedopuszczenie do zajęć i egzaminu, skutki prawne dla uczestnika szkolenia
