Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy
• Data: 2026-02-07 • Autor: Urszula Trojanowska-Woźniak
Zawarłem wieloletnią umowę dzierżawy nieruchomości, która miała obowiązywać przez kilkanaście lat. Dopiero później dowiedziałem się, że jeszcze przed podpisaniem tej umowy nieruchomość została zajęta w toku postępowania egzekucyjnego. Następnie doszło do sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji komorniczej. W tej sytuacji nie wiem, jakie mam prawa jako dzierżawca, czy umowa nadal obowiązuje oraz czy mogę w jakikolwiek sposób bronić swoich interesów wobec nowego właściciela.
.jpg)
Skutki zawarcia umowy dzierżawy po zajęciu nieruchomości
Zgodnie z art. 930 § 4 ustawy kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.), dalej kpc:
„Oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.”
Oznacza to, że jeżeli nieruchomość została zajęta w toku egzekucji, a dopiero później oddana w dzierżawę, taka umowa nie wywołuje skutków prawnych wobec nabywcy, który kupił nieruchomość w drodze licytacji komorniczej. Celem tego przepisu jest ochrona skuteczności egzekucji i zapobieganie obniżaniu wartości nieruchomości przeznaczonej do sprzedaży.
Pojęcie bezskuteczności umowy
Bezskuteczność polega na tym, że umowa formalnie istnieje, ale nie wywołuje skutków prawnych wobec określonych osób. Zgodnie z art. 59 ustawy kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), dalej kc:
„W razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, osoba ta może żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli strony o jej roszczeniu wiedziały albo jeżeli umowa była nieodpłatna. Uznania umowy za bezskuteczną nie można żądać po upływie roku od jej zawarcia.”
W sytuacji, gdy zajęcie nieruchomości nastąpiło przed zawarciem umowy dzierżawy, umowa ta już w chwili jej podpisania była bezskuteczna wobec przyszłego nabywcy.
Tryb stwierdzenia bezskuteczności i orzecznictwo
Do uznania umowy za bezskuteczną dochodzi w trybie procesowym, w drodze powództwa lub zarzutu. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 13.2.1970 r. (III CRN 546/69, OSNCP 1970, Nr 10, poz. 192), stwierdzenie bezskuteczności następuje w drodze wyroku sądowego, który ma charakter konstytutywny i wywołuje skutki ex tunc (M. Gutowski, Bezskuteczność, s. 49).
Roszczenie z art. 59 kc musi być dochodzone przeciwko wszystkim stronom umowy, co potwierdza uchwała SN z 17.9.1969 r. (III CZP 65/69, OSNCP 1970, Nr 2, poz. 28). Uwzględnienie takiego powództwa nie prowadzi jednak do zmiany właściciela nieruchomości, a jedynie umożliwia realizację określonego roszczenia, co podkreślono m.in. w wyroku WSA w Gdańsku z 17.5.2018 r. (III SA/Gd 163/18, Legalis).
Ciężar dowodu i terminy
Ciężar udowodnienia przesłanek bezskuteczności spoczywa na nowym właścicielu nieruchomości. Musi on wykazać, że przysługuje mu roszczenie, że zawarta umowa utrudnia jego realizację oraz że strony umowy wiedziały o istnieniu tego roszczenia albo że umowa była nieodpłatna.
Należy pamiętać, że żądanie uznania umowy za bezskuteczną jest ograniczone rocznym terminem zawitym, liczonym od dnia zawarcia umowy. Co do zasady jego upływ prowadzi do wygaśnięcia uprawnienia, jednak w praktyce sąd może brać pod uwagę specyfikę nabycia nieruchomości w drodze licytacji.
Możliwość porozumienia z nowym właścicielem
Niezależnie od powyższego, zawsze istnieje możliwość podjęcia rozmów z nowym właścicielem nieruchomości i próby zawarcia nowej, analogicznej umowy dzierżawy. Należy jednak mieć świadomość, że nabywca nie ma obowiązku wyrażenia na to zgody.
Podsumowanie
Jeżeli umowa dzierżawy została zawarta po zajęciu nieruchomości w egzekucji, jest ona bezskuteczna wobec nabywcy z licytacji. Oznacza to brak ochrony praw dzierżawcy względem nowego właściciela. Bezskuteczność nie powoduje nieważności umowy, lecz ogranicza jej skutki prawne. W praktyce kluczowe znaczenie ma analiza dat oraz ewentualna próba polubownego uregulowania sytuacji.
Przykłady
Przykład 1
Pan Adam zawarł umowę dzierżawy gruntu rolnego, nie wiedząc, że kilka miesięcy wcześniej nieruchomość została zajęta przez komornika. Po licytacji nowy właściciel zażądał opuszczenia gruntu, a umowa nie chroniła dzierżawcy.
Przykład 2
Pani Maria wydzierżawiła halę magazynową po zajęciu jej w egzekucji. Po sprzedaży nieruchomości próbowała powołać się na długoletnią umowę, jednak sąd uznał ją za bezskuteczną wobec nabywcy.
Przykład 3
Spółka zawarła umowę dzierżawy nieruchomości komercyjnej już po zajęciu jej przez komornika. Nowy właściciel zgodził się jednak na podpisanie nowej umowy, co pozwoliło kontynuować działalność bez sporu sądowego.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne dotyczące umów najmu i dzierżawy, egzekucji z nieruchomości oraz ochrony praw stron umów. Pomagamy w analizie dokumentów, ocenie ryzyka i wyborze najlepszego rozwiązania prawnego w konkretnej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 luty 1970 r. sygn. akt III CRN 546/69
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 września 1969 r. sygn. akt III CZP 65/69
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 1dnia 7 maja 2018 r. sygn. akt II SA/Gd 163/18
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Wypowiedzenie umowy ze szkołą prywatną, okres wypowiedzenia, porozumienie stron, jak uniknąć dodatkowych opłat")
.jpg "Niedopuszczenie do zajęć i egzaminu, skutki prawne dla uczestnika szkolenia")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy
» Wypowiedzenie umowy ze szkołą prywatną, okres wypowiedzenia, porozumienie stron, jak uniknąć dodatkowych opłat
» Nieterminowe wykonanie umowy o dzieło, prawa zamawiającego, odstąpienie od umowy i odszkodowanie
» Niedopuszczenie do zajęć i egzaminu, skutki prawne dla uczestnika szkolenia
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
