Umowa pośrednictwa nieruchomości, brak klasycznego wskazania stron, czy umowa jest ważna
• Data: 2026-03-16 • Autor: Katarzyna Nosal
Otrzymałam do podpisu umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, ale jej forma jest nietypowa i odbiega od standardowych wzorów, które znam. W dokumencie nie widzę klasycznego zapisu wskazującego, że umowa została zawarta pomiędzy konkretnymi stronami, w konkretnym dniu i miejscu. Mam wątpliwość, czy w ogóle da się jednoznacznie ustalić, z kim podpisuję umowę.
Przedstawiciel biura nieruchomości zapewnił mnie, że dane wpisane w nagłówku umowy (m.in. nazwa agencji, siedziba, numery rejestrowe typu KRS i NIP oraz pozostałe dane spółki) wystarczają, aby uznać, że umowa jest zawierana właśnie z tym podmiotem. Biuro działa na rynku od wielu lat i informuje, że wzór umowy był weryfikowany prawnie. Chcę potwierdzić, czy taka umowa jest prawidłowa i czy faktycznie podpisuję ją z firmą wskazaną w nagłówku, mimo braku klasycznego zapisu o stronach.
.jpg)
Czy nietypowa forma umowy oznacza, że jest ona nieważna
Przedstawiona forma umowy rzeczywiście nie jest najbardziej przejrzysta ani zgodna ze standardami, do jakich przyzwyczajeni są profesjonalni pełnomocnicy. Nie oznacza to jednak, że jest to umowa wadliwa, a tym bardziej nieważna.
W praktyce umowa może zostać zawarta również w sposób mniej formalny, np. ustnie, poprzez wymianę wiadomości e-mail albo SMS. Kluczowe jest, aby umożliwiała identyfikację stron, określała podstawowe ustalenia niezbędne do jej realizacji oraz przewidywała termin jej obowiązywania.
W przypadku umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ustawa o gospodarce nieruchomościami wymaga jednak formy pisemnej. Na dzień dzisiejszy przepisy nie wskazują szczegółowo, jakie elementy taka umowa musi zawierać.
Zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
Obowiązek wskazania stron i prawidłowej reprezentacji
Każda umowa powinna wskazywać strony w sposób umożliwiający ich identyfikację. Strony powinny być przy podpisaniu umowy należycie reprezentowane.
W przypadku osoby fizycznej tożsamość można zweryfikować na podstawie dokumentu tożsamości. Osoba fizyczna może również działać przez pełnomocnika, który musi legitymować się odpowiednim umocowaniem.
W przypadku spółki podmiot taki jest reprezentowany przez osoby uprawnione (np. członków zarządu), prokurenta albo pełnomocnika. Umocowanie do działania w imieniu spółki powinno wynikać z właściwych dokumentów.
Czy dane spółki w nagłówku wystarczają do ustalenia, z kim zawierana jest umowa
W analizowanej sytuacji, mimo braku klasycznej formy umowy, strony są możliwe do identyfikacji. Spółka opisana w części wstępnej została wskazana szczegółowo, w tym z odniesieniem do wpisu w KRS, co pozwala ustalić osoby uprawnione do jej reprezentacji. Dodatkowo w umowie zaznaczono, że w dalszej części spółka ta jest określana jako Doradca.
W treści umowy wskazane są obowiązki Doradcy, co oznacza, że to właśnie ta spółka ponosi odpowiedzialność za ich realizację. Umowa zawiera również dwa miejsca na podpisy stron, co stanowi dodatkowy element potwierdzający, pomiędzy kim ma być zawarta.
W konsekwencji można przyjąć, że umowa zawiera element istotny w postaci wskazania stron i pozwala na ich identyfikację.
Na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy
Najważniejsze jest zweryfikowanie umocowania osoby, która będzie podpisywać umowę po stronie Doradcy (czyli spółki). Jeżeli jest to pracownik spółki albo osoba współpracująca (np. na podstawie umowy zlecenia), powinna posiadać dokument potwierdzający umocowanie do działania w imieniu spółki.
Takie umocowanie powinno być podpisane przez osobę reprezentującą spółkę, co powinno wynikać z danych ujawnionych w KRS.
Ocena ujawnionej części umowy
W pozostałym zakresie, w tej części umowy, która została ujawniona, nie widać nieprawidłowości.
Podsumowanie
Nietypowa forma umowy pośrednictwa nie przesądza o jej nieważności, jeżeli dokument pozwala ustalić strony i określa podstawowe warunki współpracy. Dane spółki wskazane w nagłówku oraz odniesienie do KRS mogą być wystarczające, aby zidentyfikować, z kim zawierana jest umowa. Kluczowe znaczenie ma natomiast to, czy osoba podpisująca dokument po stronie biura ma właściwe umocowanie. Przed podpisaniem warto sprawdzić reprezentację spółki w KRS oraz zażądać pełnomocnictwa, jeśli podpis składa nieczłonek zarządu.
Przykłady
Przykład 1
Klientka otrzymuje umowę pośrednictwa, w której w treści nie ma zdania „umowa zawarta pomiędzy…”, ale w nagłówku widnieje pełna nazwa spółki, adres siedziby oraz KRS. W takiej sytuacji można ustalić stronę umowy, jednak klientka powinna dodatkowo sprawdzić w KRS, kto może podpisać dokument w imieniu spółki.
Przykład 2
Klient podpisuje umowę z agentem nieruchomości, który nie jest członkiem zarządu spółki. Agent twierdzi, że „ma upoważnienie ustne”. To ryzykowne: klient powinien poprosić o pisemne pełnomocnictwo lub podpis osoby ujawnionej w KRS jako uprawnionej do reprezentacji.
Przykład 3
W umowie pośrednictwa wskazano spółkę jako Doradcę, ale podpis w miejscu Doradcy składa osoba prywatna bez pieczątki i bez podania funkcji. W takim przypadku klient powinien wstrzymać się z podpisaniem i zażądać dokumentów potwierdzających, że podpisujący działa w imieniu spółki.
Oferta porad prawnych
Jeżeli mają Państwo wątpliwości co do umów pośrednictwa, umów rezerwacyjnych lub zapisów dotyczących prowizji, przygotujemy analizę dokumentu i wskażemy ryzyka oraz możliwe działania. Udzielamy również porad, jak bezpiecznie negocjować treść umowy i jak weryfikować umocowanie osób podpisujących dokumenty.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Opóźniony montaż rolet i drzwi, niezgodny towar, uszkodzona elewacja, jak odstąpić od umowy i odzyskać zaliczkę")
.jpg "Sprzedaż udziałów w spółce z o.o., jak zabezpieczyć sprzedającego, na co uważać w umowie")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Pożyczka dla spółki z o.o. od wspólnika, skutki podatkowe i zasady oprocentowania
» Umowa B2B ? wypowiedzenie przed pierwszym dniem pracy a kara umowna
» Sprzedaż udziałów w spółce z o.o., jak zabezpieczyć sprzedającego, na co uważać w umowie
» Umowa pośrednictwa nieruchomości, brak klasycznego wskazania stron, czy umowa jest ważna
» Opóźniony montaż rolet i drzwi, niezgodny towar, uszkodzona elewacja, jak odstąpić od umowy i odzyskać zaliczkę
