Zamiana nieruchomości w rodzinie, podatek PCC, różnica wartości, przejęcie długu
• Data: 2026-02-26 • Autor: Marta Słomka
Planuję zamianę nieruchomości w rodzinie. Ja oraz moja krewna z rodziny męża chcemy dokonać wymiany mieszkań, jednak ich wartości nie są równe. Jedno z mieszkań ma wyraźnie wyższą wartość rynkową. Zastanawiam się, jaki podatek będzie należny przy takiej transakcji, w jakiej wysokości procentowej oraz jak dokładnie się on nazywa. Chcę również wiedzieć, czy na wysokość podatku wpłynie fakt, że w ramach rozliczenia różnicy wartości jedna ze stron przejmie zobowiązania finansowe drugiej, na przykład kredyt hipoteczny. Interesuje mnie, czy takie długi można odliczyć od różnicy wartości nieruchomości przy obliczaniu podatku.
.jpg)
Charakter prawny umowy zamiany
Zamiana nieruchomości jest w polskim prawie czynnością cywilnoprawną podlegającą opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC opodatkowaniu podlegają umowy zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 603 Kodeksu cywilnego przez umowę zamiany każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą własność rzeczy w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności innej rzeczy, a na podstawie art. 604 KC do zamiany stosuje się odpowiednio przepisy o sprzedaży.
Stawka podatku i obowiązek podatkowy
Stawka podatku PCC przy zamianie nieruchomości wynosi 2%, tak jak przy umowie sprzedaży. Obowiązek podatkowy powstaje w chwili zawarcia aktu notarialnego i ciąży solidarnie na obu stronach umowy. Notariusz pełni funkcję płatnika podatku, oblicza go i pobiera przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Podstawa opodatkowania przy różnej wartości nieruchomości
Jeżeli zamieniane nieruchomości różnią się wartością rynkową, podstawą opodatkowania PCC jest różnica tych wartości. Opodatkowaniu podlega nadwyżka wartości nieruchomości droższej nad tańszą. Przy równej wartości nieruchomości podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa jednej z nich.
Brak możliwości pomniejszenia podstawy o długi
Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o PCC wartość rynkową nieruchomości określa się bez odliczania długów i ciężarów. Oznacza to, że przy ustalaniu podstawy opodatkowania nie uwzględnia się kredytów hipotecznych ani innych zobowiązań finansowych, nawet jeśli w ramach umowy zamiany jedna ze stron przejmuje długi drugiej. Przejęcie długu jest jedynie formą rozliczenia różnicy wartości między stronami i nie wpływa na wysokość podatku PCC.
Zwolnienie z PCC przy zamianie w najbliższej rodzinie
Ustawa o PCC w art. 9 pkt 5 przewiduje zwolnienie z podatku dla zamiany nieruchomości mieszkalnych dokonywanej pomiędzy osobami zaliczanymi do I grupy podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do tej grupy należą m.in. teściowie i synowe. Warunkiem zwolnienia jest to, aby przedmiotem zamiany były wyłącznie nieruchomości mieszkalne lub określone prawa do lokali mieszkalnych. Jeżeli warunki te są spełnione, PCC nie wystąpi, niezależnie od różnicy wartości nieruchomości.
Możliwe konsekwencje w podatku dochodowym
Zamiana nieruchomości jest traktowana jak sprzedaż również na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych. Jeżeli zbycie następuje przed upływem 5 lat od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta, może powstać obowiązek zapłaty PIT według stawki 19%. Dochód ustala się na podstawie różnicy wartości świadczeń. Zameldowanie w lokalu nie ma obecnie znaczenia podatkowego, ponieważ tzw. ulga meldunkowa nie obowiązuje w aktualnym stanie prawnym.
Podsumowanie
Zamiana nieruchomości podlega co do zasady podatkowi PCC w stawce 2%, liczonym od różnicy wartości rynkowych. Przejęcie kredytu lub innych długów nie obniża podstawy opodatkowania, ponieważ ustawa wyklucza odliczanie obciążeń. W przypadku zamiany nieruchomości mieszkalnych pomiędzy teściową a synową możliwe jest jednak pełne zwolnienie z PCC. Niezależnie od PCC należy również sprawdzić, czy transakcja nie rodzi obowiązku zapłaty podatku dochodowego.
Przykłady
Przykład 1
Matka i córka dokonują zamiany dwóch mieszkań o różnej wartości. Jedno z nich jest droższe o 80 000 zł. Ponieważ są to nieruchomości mieszkalne, a strony należą do I grupy podatkowej, transakcja korzysta ze zwolnienia z PCC.
Przykład 2
Teściowa i synowa zamieniają mieszkanie na lokal użytkowy. Zwolnienie z PCC nie ma zastosowania, ponieważ jeden z przedmiotów zamiany nie ma charakteru mieszkalnego. Podatek wynosi 2% od różnicy wartości nieruchomości.
Przykład 3
W ramach zamiany jedna ze stron przejmuje kredyt hipoteczny drugiej strony w wysokości 150 000 zł. Mimo tego PCC liczony jest od pełnej różnicy wartości rynkowych nieruchomości, bez pomniejszania jej o kwotę kredytu.
Oferta porad prawnych
Udzielamy porad prawnych dotyczących podatków, nieruchomości i umów cywilnoprawnych, także w sprawach rodzinnych i majątkowych. Pomagamy bezpiecznie zaplanować transakcje i uniknąć niepotrzebnych obciążeń podatkowych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Niedopuszczenie do zajęć i egzaminu, skutki prawne dla uczestnika szkolenia")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Zamiana nieruchomości w rodzinie, podatek PCC, różnica wartości, przejęcie długu
» Umowa najmu na czas określony, wcześniejsze opuszczenie lokalu, zwrot kaucji
» Czy możliwy jest zwrot kaucji rezerwacyjnej po rezygnacji z zakupu samochodu
» Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony, prawa najemcy, wady lokalu
» Umowa zlecenie dla członka rodziny, ubezpieczenie zdrowotne, ZUS i podatki
