Zakup nieruchomości we współwłasności: finansowanie, pożyczka i kwestie formalne
• Data: 2025-07-30 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Chcę kupić nieruchomość (jest w trakcie budowy) we współwłasności z moją przyjaciółką i jej mężem (nieruchomość ma dwa poziomy, które docelowo po wykończeniu można podzielić na dwa odrębne lokale i wpisać w dwie KW). Będą oni dysponować pieniędzmi dopiero za jakiś czas, więc w tej chwili ja finansowałabym całość. Co trzeba zrobić, aby w akcie notarialnym zawrzeć informację, że przyjaciółka i jej mąż finansują swoją część? Czy mogłabym im udzielić pożyczki nieoprocentowanej? Jak powinna wyglądać taka umowa? Jakie są koszty pożyczki i kto je ponosi? Czy mogę przesłać przelew z mojego konta z tytułem, że to zapłata za mnie i za nich? Czy należy wysłać go z dwóch odrębnych kont?
Zakup wspólnego domu z przyjaciółką
W pierwszej kolejności wskazać należy, że w opisanym stanie faktycznym należy zawrzeć dwie umowy:
1) jedna to umowa nabycia współwłasności nieruchomości – w takiej umowie należy wskazać, kto nabywa nieruchomość, od kogo i w jaki sposób będzie dokonana płatność na rzecz sprzedającego. Istotne są w niej relacje pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Dlatego też z punktu widzenia sprzedawcy nie ma znaczenia, jakie jest źródło finansowania zakupu nieruchomości. Zatem w tym akcie notarialnym zapisuje się tylko, że nabywają Państwo współwłasność danej nieruchomości z podziałem i wskazaniem, którą część Państwo nabywają.
2) druga umowa to umowa zawarta pomiędzy Państwem a Panią – w tej umowie, a powinna to być umowa pożyczki, powinna Pani określić:
a) jaką kwotę pożycza Pani znajomym,
b) na jaki cel,
c) w jaki sposób, np. dokonanie przelewu,
d) czy pożyczka jest oprocentowana,
e) kiedy ma nastąpić zwrot pożyczki.
Zawarcie umowy pożyczki
Wskazać należy, że umowa pożyczki jest tzw. umową nazwaną, co oznacza, że została omówiona w treści ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2024 r., poz. 1061), w skrócie K.c. Zgodnie z art. 720 § 1 K.c. „Przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości”. Na podstawie § 2 „Umowa pożyczki, której wartość przekracza tysiąc złotych, wymaga zachowania formy dokumentowej”. Nadto na podstawie art. 7201 Kodeksu cywilnego „Przepis art. 720 § 1 nie wyłącza prawa dającego pożyczkę pieniężną do żądania od biorącego pożyczkę odsetek oraz pozaodsetkowych kosztów, z zachowaniem przepisów poniższych”. Istotny jest § 2 – „Przez pozaodsetkowe koszty związane z zawarciem umowy pożyczki pieniężnej należy rozumieć wynikające z tej lub innej umowy lub z innej czynności prawnej:
1) marże, prowizje lub opłaty związane z przygotowaniem umowy pożyczki, udzieleniem pożyczki lub jej obsługą, albo koszty o podobnym charakterze,
2) opłaty związane z odroczeniem terminu spłaty pożyczki, jej nieterminową spłatą albo koszty o podobnym charakterze,
3) koszty usług dodatkowych, w szczególności koszty ubezpieczeń, koszty związane z ustanowieniem zabezpieczenia pożyczki, koszty pozyskiwania informacji dotyczących biorącego pożyczkę, w przypadku gdy ich poniesienie jest niezbędne do zawarcia umowy
– z wyłączeniem opłat notarialnych oraz danin o charakterze publicznoprawnym, które strony są zobowiązane ponieść w związku z zawarciem umowy”.
Umowa pożyczki podlega opodatkowaniu zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 295). Na podstawie art. 3 ust. 1 pkt 1a obowiązek podatkowy powstaje z chwilą wypłaty środków pieniężnych. Obowiązek podatkowy spoczywa na biorącym pożyczkę, czyli w opisanym stanie faktycznym na Pani przyjaciołach (art. 4 pkt 7 o podatku od czynności cywilnoprawnych). Jeżeli chodzi o podstawę opodatkowania, to przy umowie pożyczki i umowie depozytu nieprawidłowego stanowi ją kwota lub wartość pożyczki albo depozytu, a w przypadku umowy określającej, że wypłata środków pieniężnych nastąpi niejednokrotnie i ich suma nie jest znana w chwili zawarcia umowy – kwota każdorazowej wypłaty środków pieniężnych. Natomiast wysokość podatku to 0,5%. Umowę pożyczki zgłasza się do urzędu skarbowego. Robią to znajomi jako pożyczkobiorcy.
Jeżeli chodzi o przelew środków, to skoro udzieliła Pani pożyczki, to przekazała Pani środki znajomym. Zatem to oni powinni zrobić przelew ze swojego konta.
Przykłady
Zakup mieszkania w Warszawie z pomocą finansową od przyjaciółki
Anna i Marta postanowiły wspólnie kupić mieszkanie w Warszawie. Zgodnie ustaliły, że Anna obejmie 60% własności, a Marta 40%. Ponieważ Marta nie dysponowała całą potrzebną kwotą, Anna pożyczyła jej 150 000 zł. Sporządzono umowę pożyczki, w której określono kwotę, cel (zakup nieruchomości), sposób przekazania pieniędzy oraz termin zwrotu (5 lat). Marta zgłosiła umowę w urzędzie skarbowym i uiściła 0,5% podatku od czynności cywilnoprawnych. Po otrzymaniu środków od Anny Marta przekazała swoją część należności na konto sprzedawcy, finalizując transakcję.
Wspólny dom przyjaciółek
Kasia i Ola kupiły wspólnie dom w Gdańsku za 1 200 000 zł. Kasia dysponowała pełną kwotą na swoją połowę, natomiast Ola potrzebowała dodatkowych 300 000 zł, dlatego pożyczyła od Kasi. W akcie notarialnym każda z nich została wpisana jako współwłaścicielka z równym udziałem po 50%. Kasia i Ola podpisały umowę pożyczki, w której ustalono, że będzie ona bezodsetkowa, a spłata nastąpi w ciągu dwóch lat. Ola zgłosiła tę umowę do urzędu skarbowego i zapłaciła 0,5% podatku. Środki przelane przez Kasię trafiły na konto Oli, a następnie zostały wykorzystane do uregulowania należności wobec sprzedawcy.
Zakup działki pod budowę domu
Paulina i Ewa zdecydowały się wspólnie kupić działkę pod budowę domu za 500 000 zł. Uzgodniły, że Paulina pokryje 60% kosztów, a Ewa 40%. Ewa zwróciła się do Pauliny z prośbą o pożyczkę w wysokości 100 000 zł. Umowa pożyczki przewidywała oprocentowanie na poziomie 3% rocznie oraz trzyletni okres spłaty. Ewa zgłosiła pożyczkę w urzędzie skarbowym i zapłaciła należny podatek. Otrzymane od Pauliny środki przelała na konto sprzedawcy. W akcie notarialnym wskazano ustalone proporcje udziałów w nieruchomości.
Podsumowanie
Zakup nieruchomości wspólnie z przyjaciółką wymaga zawarcia dwóch odrębnych umów: umowy nabycia współwłasności oraz umowy pożyczki, jeśli jedna ze stron potrzebuje wsparcia finansowego. W akcie notarialnym określa się udziały obu stron w nieruchomości oraz sposób płatności. Umowa pożyczki powinna precyzować kwotę, cel, warunki zwrotu oraz ewentualne oprocentowanie. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego umowa pożyczki, której wartość przekracza 1000 zł, wymaga zachowania formy dokumentowej, a jej zawarcie wiąże się z obowiązkiem zapłaty 0,5% podatku od czynności cywilnoprawnych. Podatek ten obciąża biorącego pożyczkę, który musi zgłosić umowę w urzędzie skarbowym. Środki pożyczone powinny zostać przelane na konto biorącego, aby to on dokonał płatności za swoją część nieruchomości.
Oferta porad prawnych
Planujesz zakup nieruchomości lub zawarcie umowy pożyczki? Skorzystaj z profesjonalnej pomocy prawnej, aby zyskać pewność, że wszystkie formalności zostaną dopełnione zgodnie z przepisami. Nasi doświadczeni prawnicy pomogą Ci skutecznie przygotować niezbędne dokumenty i objaśnią obowiązujące przepisy. Nie czekaj, skontaktuj się z nami już teraz!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych - Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Automatyczne przedłużenie umowy z wirtualnym biurem, czy muszę zapłacić abonament za kolejny rok?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
