Zakup nieruchomości ze znajomymi – udziały, pożyczka i przelew

Jak ustalić udziały przy wspólnym zakupie nieruchomości?

W akcie notarialnym trzeba przede wszystkim wskazać, kto nabywa nieruchomość i w jakiej części. Udziały nie muszą odpowiadać temu, ile pieniędzy każda osoba wpłaca w dniu zakupu, ale rozbieżność między udziałem a rzeczywistym finansowaniem powinna mieć jasną podstawę prawną, na przykład pożyczkę. W przeciwnym razie może powstać spór o zwrot pieniędzy, a w skrajnym przypadku także ryzyko potraktowania przysporzenia jako darowizny.

Jeżeli przyjaciółka i jej mąż pozostają w ustawowej wspólności majątkowej i kupują udział do majątku wspólnego, akt może przewidywać przykładowo, że jedna kupująca nabywa udział 1/2, a małżonkowie nabywają udział 1/2 do majątku wspólnego. W ramach wspólności małżeńskiej nie określa się osobnych ułamków każdego z małżonków. Jeżeli zamierzony układ ma wyglądać inaczej, trzeba przed podpisaniem aktu omówić go z notariuszem z uwzględnieniem ustroju majątkowego małżonków.

Warto również zawrzeć dodatkowe porozumienie współwłaścicieli określające, kto korzysta z której części budynku, kto ponosi koszty budowy i wykończenia, jak będą podejmowane decyzje oraz jak strony rozliczą się, gdy wyodrębnienie lokali okaże się niemożliwe albo opóźnione.

Co wpisać do aktu notarialnego o finansowaniu zakupu?

Akt notarialny powinien określać cenę, terminy zapłaty, rachunek sprzedawcy i sposób zaliczenia poszczególnych wpłat. Można w nim wskazać, że określona część ceny przypadająca na przyjaciółkę i jej męża zostanie zapłacona przez inną kupującą w wykonaniu odrębnej umowy pożyczki. Taki zapis ułatwia późniejsze udowodnienie przepływu środków, ale nie zastępuje samej umowy pożyczki.

Źródło pieniędzy nie przesądza o wielkości udziału we własności. O tym, kto i w jakiej części staje się właścicielem, decyduje treść umowy sprzedaży. Dlatego nie należy opierać rozliczeń wyłącznie na tytule przelewu lub ustnych ustaleniach.

Umowa pożyczki między współkupującymi

Zgodnie z art. 720 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego pożyczkodawca zobowiązuje się przenieść na pożyczkobiorcę określoną kwotę, a pożyczkobiorca zobowiązuje się zwrócić taką samą kwotę. Umowa pożyczki o wartości przekraczającej 1000 zł wymaga formy dokumentowej. Przy finansowaniu zakupu nieruchomości bezpieczniej sporządzić pełną umowę pisemną, podpisaną przez wszystkie strony.

Umowa powinna określać co najmniej:

• strony umowy oraz to, czy pożyczkobiorcą jest jedna osoba, czy oboje małżonkowie;
• kwotę i walutę pożyczki;
• cel pożyczki, czyli zapłatę części ceny konkretnej nieruchomości;
• sposób wypłaty, w tym możliwość przelewu bezpośrednio na rachunek sprzedawcy;
• termin i harmonogram zwrotu;
• informację, czy pożyczka jest nieoprocentowana;
• zasady wcześniejszej spłaty, opóźnienia i naliczania odsetek za zwłokę;
• ewentualne zabezpieczenia oraz sposób rozliczenia po sprzedaży udziału albo po wyodrębnieniu lokalu.

Pożyczka może być nieoprocentowana. Warto napisać to wprost, aby nie było wątpliwości, czy pożyczkodawcy należą się odsetki kapitałowe. Jeżeli strony przewidują odsetki lub inne koszty, powinny je opisać jednoznacznie, z uwzględnieniem przepisów o odsetkach maksymalnych i art. 720¹ Kodeksu cywilnego.

Czy pożyczkodawca może zapłacić bezpośrednio sprzedawcy?

Tak. Nie ma ogólnego wymogu, aby pożyczone pieniądze najpierw wpłynęły na rachunek pożyczkobiorcy, a dopiero później zostały przelane sprzedawcy. Strony mogą uzgodnić, że wypłata pożyczki nastąpi przez bezpośredni przelew na rachunek sprzedawcy na poczet części ceny należnej od pożyczkobiorców.

W takim wariancie umowa pożyczki powinna zawierać wyraźną dyspozycję pożyczkobiorców oraz dokładne dane nieruchomości, sprzedawcy, rachunku i kwoty. Tytuł przelewu może wskazywać, że jest to zapłata części ceny za określonych kupujących, wykonana w ramach konkretnej umowy pożyczki. Osobne przelewy z osobnych rachunków nie są prawnie konieczne, lecz rozdzielenie kwot może poprawić przejrzystość rozliczeń.

Jeżeli bank, deweloper lub notariusz wymaga określonego schematu płatności, należy dostosować się również do tych wymogów umownych i organizacyjnych.

PCC od pożyczki między znajomymi

Pożyczka pieniężna między osobami niespokrewnionymi co do zasady podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Stawka wynosi 0,5% kwoty pożyczki. Obowiązek podatkowy ciąży na pożyczkobiorcy i przy zwykłej umowie powstaje w chwili jej zawarcia, a nie dopiero w dniu późniejszego przelewu.

Pożyczkobiorca powinien złożyć deklarację PCC-3 i zapłacić podatek w terminie 14 dni od zawarcia umowy. Jeżeli po jednej stronie występuje kilku pożyczkobiorców, składa się deklarację PCC-3 wraz z informacją PCC-3/A dotyczącą pozostałych podatników. Gdy umowę pożyczki zawarto w formie aktu notarialnego, podatek pobiera notariusz jako płatnik.

Przykładowo przy pożyczce 300 000 zł PCC wynosi 1500 zł. Jest to podatek od pożyczki, niezależny od podatków, opłat notarialnych i sądowych związanych z samym nabyciem nieruchomości. Brak oprocentowania nie zwalnia z PCC.

Jak zabezpieczyć zwrot pożyczki?

Sama pisemna umowa potwierdza istnienie zobowiązania, ale nie gwarantuje szybkiej spłaty. Przy wysokiej kwocie warto rozważyć dodatkowe zabezpieczenie, dostosowane do sytuacji stron.

• Oświadczenie o poddaniu się egzekucji w akcie notarialnym na podstawie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego może ułatwić uzyskanie tytułu wykonawczego bez wcześniejszego pełnego procesu o zapłatę.
• Hipoteka na udziale pożyczkobiorców lub później na wyodrębnionym lokalu daje zabezpieczenie rzeczowe, ale wymaga odpowiednich oświadczeń i wpisu do księgi wieczystej.
• Harmonogram spłat i obowiązek wcześniejszego rozliczenia przy sprzedaży udziału, rozwodzie małżonków, zniesieniu współwłasności albo wyodrębnieniu lokali ogranicza ryzyko pozostawienia długu bez jasnego terminu.

Rodzaj zabezpieczenia powinien uwzględniać wartość pożyczki, istniejące hipoteki, kredyt bankowy oraz to, czy pożyczkobiorcy nabywają udział do majątku wspólnego.

Czy dwa poziomy domu można później wpisać do dwóch ksiąg wieczystych?

Sam podział funkcjonalny budynku na dwa poziomy nie tworzy dwóch odrębnych nieruchomości. Każdy przyszły lokal musi spełniać ustawowe kryteria samodzielności, być zgodny z dokumentacją budowlaną i wymaganiami wynikającymi z ustawy o własności lokali. Spełnienie wymagań potwierdza właściwy organ w formie zaświadczenia.

Następnie współwłaściciele muszą ustanowić odrębną własność lokali w akcie notarialnym albo uzyskać odpowiednie orzeczenie sądu. Dopiero wtedy można założyć odrębne księgi wieczyste i przypisać każdemu lokalowi udział w nieruchomości wspólnej. Przed zakupem warto zlecić architektowi i notariuszowi weryfikację, czy planowany podział jest realny prawnie i technicznie.

Do czasu wyodrębnienia lokali strony pozostają współwłaścicielami całej nieruchomości. Umowa o podział do korzystania, często określana jako umowa quoad usum, może ustalić, kto faktycznie zajmuje dany poziom, lecz sama nie zmienia udziałów ani nie tworzy osobnej księgi wieczystej.

Najczęściej zadawane pytania

Czy pożyczka dla przyjaciół może być bez odsetek?

Tak. Strony mogą ustalić pożyczkę nieoprocentowaną. W umowie należy wyraźnie zapisać, że odsetki kapitałowe nie są należne. Nie zwalnia to jednak pożyczkobiorcy z PCC.

Czy pieniądze muszą przejść przez konto pożyczkobiorcy?

Nie. Umowa może przewidywać wypłatę pożyczki bezpośrednio na rachunek sprzedawcy. Trzeba jednak jasno wskazać, czyją część ceny pokrywa przelew i na podstawie jakiej umowy jest wykonywany.

Kto składa PCC-3 przy pożyczce dla małżonków?

Jeżeli oboje małżonkowie są pożyczkobiorcami w jednej umowie, składa się PCC-3 wraz z informacją PCC-3/A dotyczącą drugiego podatnika. Podatek należy rozliczyć w ciągu 14 dni od zawarcia umowy, chyba że pobrał go notariusz.

Czy akt notarialny wystarczy zamiast umowy pożyczki?

Nie zawsze. Akt sprzedaży może opisywać sposób zapłaty, ale powinien istnieć osobny dokument określający obowiązek zwrotu, termin, oprocentowanie i zabezpieczenia. Umowę pożyczki można też zawrzeć w formie aktu notarialnego.

Czy późniejszy podział domu na dwa lokale jest pewny?

Nie. Zależy od zgodności inwestycji z dokumentacją budowlaną, wymagań technicznych i możliwości uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokali. Tę kwestię warto sprawdzić przed zakupem, a nie dopiero po zakończeniu budowy.

Podsumowanie

Najbezpieczniejszy model obejmuje trzy spójne elementy: precyzyjny akt nabycia z prawidłowo określonymi udziałami, odrębną umowę pożyczki oraz udokumentowany sposób zapłaty ceny. Pożyczka może być bezodsetkowa i może zostać wypłacona bezpośrednio sprzedawcy, ale pożyczkobiorcy powinni rozliczyć PCC i zadbać o zabezpieczenie spłaty. Planowane wyodrębnienie dwóch lokali wymaga osobnej weryfikacji technicznej i prawnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – ISAP.

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 191 – ISAP.

3. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 232 – ELI.

4. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – ELI.

5. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 236 – ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.