• Data: 2025-09-04 • Autor: Michał Kaczmarek
Sprawa dotyczy udostępnienia sprzedawanego mieszkania przed datą zawarcia notarialnej umowy kupna sprzedaży. Status prawny mieszkania – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W przyszłym tygodniu zostanie zawarta notarialna umowa przedwstępna z wpłatą zadatku 10%. Akt kupna mieszkania ma być sporządzony za 2 miesiące z jednoczesnym pokryciem ceny i wydaniem mieszkania. Kupująca wnioskuje o udostepnienie mieszkania w celu rozpoczęcia remontu wcześniej. Czy można się na to zgodzić? Jak się zabezpieczyć przed bezumownym/darmowym przejęciem lokalu? Jak podejść do kosztów mediów, czynszu etc.?
.jpg)
W opisanej sytuacji w umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania powinny zostać zamieszczone stosowne postanowienia regulujące korzystanie z mieszkania (najem mieszkania). Odnośnie czynszu oraz innych opłat w tym okresie, aż do moment nabycia lokalu, rzeczona kwestia może być dowolnie uregulowana, to jest kwestię czynszu pozostawiam do decyzji, natomiast przyszły właściciel powinien regulować co najmniej koszty eksploatacyjne. W Państwa interesie jest, by nabywca regulował także czynsz najmu. W końcu zamiast korzystania przez nabywcę z lokalu w okresie do podpisania umowy końcowej teoretycznie moglibyście Państwo zamieszkiwać w lokalu albo wynająć go komuś i pobierać z tego tytułu pożytki.
Ponadto proponuję zastrzec, że wspomniane korzystanie z lokalu (najem) rozwiązuje się automatycznie, o ile do dnia XX nie zostanie zawarta umowa końcowa.
Jeśli chodzi o mechanizmy, które Państwa w takiej sytuacji mogą odpowiednio zabezpieczać, korzystając z tego, że umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, proponuję wprowadzić do aktu, po pierwsze, oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zapłaty ustalonych należności czynszowych w okresie korzystania, a po drugie oświadczenie o poddaniu się egzekucji co do zwrotu lokalu na wypadek wygaśnięcia najmu oraz niezawarcia umowy końcowej.
Chodzi o oświadczenie o poddaniu się egzekucji, o którym mowa w art. 777 ustawy Kodeks postępowania cywilnego:
„§ 1. Tytułami egzekucyjnymi są:
1) orzeczenie sądu prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu, jak również ugoda zawarta przed sądem;
11) orzeczenie referendarza sądowego prawomocne lub podlegające natychmiastowemu wykonaniu;
2) (uchylony);
21) (uchylony);
3) inne orzeczenia, ugody i akty, które z mocy ustawy podlegają wykonaniu w drodze egzekucji sądowej;
4) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej lub wydania rzeczy oznaczonych co do gatunku, ilościowo w akcie określonych, albo też wydania rzeczy indywidualnie oznaczonej, gdy w akcie wskazano termin wykonania obowiązku lub zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie;
5) akt notarialny, w którym dłużnik poddał się egzekucji i który obejmuje obowiązek zapłaty sumy pieniężnej do wysokości w akcie wprost określonej albo oznaczonej za pomocą klauzuli waloryzacyjnej, gdy w akcie wskazano zdarzenie, od którego uzależnione jest wykonanie obowiązku, jak również termin, do którego wierzyciel może wystąpić o nadanie temu aktowi klauzuli wykonalności;
6) akt notarialny określony w pkt 4 lub 5, w którym niebędąca dłużnikiem osobistym osoba, której rzecz, wierzytelność lub prawo obciążone jest hipoteką lub zastawem, poddała się egzekucji z obciążonego przedmiotu w celu zaspokojenia wierzytelności pieniężnej przysługującej zabezpieczonemu wierzycielowi.
§ 2. Oświadczenie dłużnika o poddaniu się egzekucji może być złożone także w odrębnym akcie notarialnym. W takim przypadku w akcie notarialnym wskazuje się stosunek prawny, w związku z którym dłużnik poddaje się egzekucji, datę powstania zobowiązania dłużnika, jego treść, a w przypadku zobowiązań z umów wzajemnych – dodatkowo świadczenie wierzyciela z terminem jego wykonania”.
W razie złożenia przez nabywcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji łatwo możecie Państwo uzyskać, odpowiednio, zapłatę lub eksmisję najemcy, co następuje w ślad za nadaniem rzeczonemu aktowi notarialnemu klauzuli wykonalności przez sąd.
Proponuję przekazać powyższe sugestie notariuszowi przygotowującemu umowę. Jeśli Państwo sobie życzycie, mogę także zaproponować stosowne postanowienia w opisanym zakresie lub/i poprowadzić temat przed Państwa notariuszem w tym zakresie.
Remont przed aktem – kupujący nie chce się wyprowadzić
Państwo Nowakowie zgodzili się, aby kupująca weszła do mieszkania dwa tygodnie przed aktem notarialnym, by rozpocząć remont. Transakcja jednak nie doszła do skutku, a nabywczyni odmówiła opuszczenia lokalu, powołując się na poniesione koszty. Gdyby podpisano umowę z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji (art. 777 k.p.c.), eksmisja mogłaby być przeprowadzona szybko i bez długiego procesu.
Nieuregulowane opłaty – rachunki zostają po sprzedającym
Sprzedający zgodził się w dobrej wierze, by kupujący korzystał z mieszkania przez miesiąc przed aktem. Nabywca nie płacił ani za media, ani za czynsz, przez co powstały zaległości na koncie wspólnoty mieszkaniowej. Gdyby w umowie zastrzeżono obowiązek uiszczania opłat i poddanie się egzekucji, możliwe byłoby szybkie odzyskanie pieniędzy.
Mieszkanie udostępnione „na słowo” – problemy z ustaleniem warunków
Pan Andrzej pozwolił kupującym wejść do mieszkania trzy tygodnie przed zawarciem aktu, nie spisując żadnej umowy. Doszło do uszkodzeń w mieszkaniu podczas przerwanego remontu, a kupujący nie poczuwał się do odpowiedzialności. Gdyby warunki udostępnienia zostały sformalizowane jako najem z dokładnym opisem zasad użytkowania i odpowiedzialności, łatwiej byłoby dochodzić roszczeń.
Udostępnienie mieszkania kupującemu przed zawarciem aktu notarialnego może być ryzykowne bez odpowiednich zabezpieczeń prawnych. Kluczowe jest zawarcie w umowie przedwstępnej jasnych zapisów dotyczących zasad korzystania z lokalu, rozliczeń finansowych oraz mechanizmów egzekucji w razie niewywiązania się z umowy.
Jeśli planują Państwo taką transakcję, przygotujemy dla Państwa kompletny projekt umowy z odpowiednimi zabezpieczeniami i pomożemy w rozmowach z notariuszem. Skorzystaj z naszej pomocy, aby uniknąć problemów i chronić swoje interesy.
Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Zakaz konkurencji a możliwość zatrudnienia na podstawie umowy o pracę")
.jpg "Współpraca B2B z klauzulą poufności")
