Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, brak wpłaty zadatku, skutki prawne oświadczenia sprzedającego
• Data: 2026-04-08 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Podpisałem z kupującym umowę przedwstępną sprzedaży mojego mieszkania. W umowie zapisano, że nabywca wpłaci zaliczkę w wysokości 50 000 zł na konto, jednak w dokumencie nie wskazano numeru rachunku bankowego. W rzeczywistości nie otrzymałem żadnych pieniędzy – ani przelewem, ani gotówką. Obecnie nie chcę sprzedawać mieszkania i obawiam się konsekwencji zapisów umowy, ponieważ przewidziano w niej sankcje w przypadku niewykonania umowy w terminie. Chcę ustalić, czy umowa jest ważna, skoro nie otrzymałem zaliczki.
.jpg)
Skuteczność umowy przedwstępnej mimo braku faktycznej wpłaty
Nie można rekomendować traktowania umowy jako niewiążącej. Jej zapisy wskazują na wysokie prawdopodobieństwo, że w przypadku sporu sądowego sąd uzna, iż do niezawarcia umowy przyrzeczonej doszło z przyczyn niedotyczących nabywcy.
Zgodnie z § 2 umowy sprzedający oświadczył, że w dniu podpisania umowy otrzymał zadatek w określonej kwocie na swoje konto. Nie wskazano numeru rachunku bankowego, jednak zawarto jednoznaczne oświadczenie o otrzymaniu kwoty. W świetle prawa oznacza to, że zadatek został uznany za wpłacony w dniu podpisania umowy.
Brak numeru rachunku w treści dokumentu nie przesądza o nieważności postanowienia. Numer konta mógł zostać przekazany ustnie lub wskazany w inny sposób. Kluczowe znaczenie ma fakt, że sprzedający poświadczył otrzymanie zadatku.
Jeżeli umowa została zawarta pod warunkiem otrzymania zadatku, a w jej treści znalazło się oświadczenie, że zadatek został otrzymany, należy uznać, że warunek został spełniony.
Ryzyko roszczeń kupującego
Nie można jednostronnie przyjąć, że kupujący nie wpłacił zadatku, skoro w umowie zawarto odmienne oświadczenie. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej w terminie kupujący może dochodzić:
-
zwrotu podwójnej kwoty zadatku,
-
odszkodowania na podstawie art. 390 § 1 KC.
Art. 390 § 1 KC stanowi, że jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może dochodzić naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Możliwość powołania się na wadę oświadczenia woli
Wady oświadczenia woli zostały uregulowane w art. 82–87 KC.
Art. 82. [Stan wyłączający świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli]
Nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Dotyczy to w szczególności choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego, chociażby nawet przemijającego, zaburzenia czynności psychicznych.
Art. 83. [Pozorność oświadczenia woli]
§ 1. Nieważne jest oświadczenie woli złożone drugiej stronie za jej zgodą dla pozoru. Jeżeli oświadczenie takie zostało złożone dla ukrycia innej czynności prawnej, ważność oświadczenia ocenia się według właściwości tej czynności.
§ 2. Pozorność oświadczenia woli nie ma wpływu na skuteczność odpłatnej czynności prawnej, dokonanej na podstawie pozornego oświadczenia, jeżeli wskutek tej czynności osoba trzecia nabywa prawo lub zostaje zwolniona od obowiązku, chyba że działała w złej wierze.
Art. 84. [Błąd]
§ 1. W razie błędu co do treści czynności prawnej można uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia woli. Jeżeli jednak oświadczenie woli było złożone innej osobie, uchylenie się od jego skutków prawnych dopuszczalne jest tylko wtedy, gdy błąd został wywołany przez tę osobę, chociażby bez jej winy, albo gdy wiedziała ona o błędzie lub mogła z łatwością błąd zauważyć; ograniczenie to nie dotyczy czynności prawnej nieodpłatnej.
§ 2. Można powoływać się tylko na błąd uzasadniający przypuszczenie, że gdyby składający oświadczenie woli nie działał pod wpływem błędu i oceniał sprawę rozsądnie, nie złożyłby oświadczenia tej treści (błąd istotny).
Art. 85. [Zniekształcenie oświadczenia woli przez posłańca]
Zniekształcenie oświadczenia woli przez osobę użytą do jego przesłania ma takie same skutki, jak błąd przy złożeniu oświadczenia.
Art. 86. [Podstęp]
§ 1. Jeżeli błąd wywołała druga strona podstępnie, uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu może nastąpić także wtedy, gdy błąd nie był istotny, jak również wtedy, gdy nie dotyczył treści czynności prawnej.
§ 2. Podstęp osoby trzeciej jest jednoznaczny z podstępem strony, jeżeli ta o podstępie wiedziała i nie zawiadomiła o nim drugiej strony albo jeżeli czynność prawna była nieodpłatna.
Art. 87. [Groźba]
Kto złożył oświadczenie woli pod wpływem bezprawnej groźby drugiej strony lub osoby trzeciej, ten może uchylić się od skutków prawnych swego oświadczenia, jeżeli z okoliczności wynika, że mógł się obawiać, iż jemu samemu lub innej osobie grozi poważne niebezpieczeństwo osobiste lub majątkowe.
Zgodnie z art. 88 KC uchylenie się od skutków prawnych oświadczenia woli, które zostało złożone innej osobie pod wpływem błędu, następuje przez oświadczenie złożone tej osobie na piśmie. Uprawnienie do uchylenia się wygasa w razie błędu z upływem roku od jego wykrycia.
Dalsze możliwe działania
Sprzedający powinien na piśmie uchylić się od oświadczenia zawartego w § 2 ust. 1 umowy przedwstępnej o otrzymaniu zadatku. Jednocześnie może:
-
wskazać numer rachunku bankowego i zaproponować aneks określający nowy termin zapłaty,
-
zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, z jednoczesnym oświadczeniem obu stron o braku roszczeń oraz potwierdzeniem, że do wpłaty zadatku nigdy nie doszło.
Bez podjęcia takich działań kupujący dysponuje dokumentem potwierdzającym otrzymanie zadatku i może dochodzić swoich roszczeń.
Podsumowanie
Samo nieotrzymanie środków nie oznacza, że umowa przedwstępna jest nieważna, jeżeli w jej treści zawarto oświadczenie o otrzymaniu zadatku. Kluczowe znaczenie ma treść podpisanego dokumentu, a nie faktyczny przepływ pieniędzy. W razie braku reakcji sprzedający naraża się na roszczenia o podwójny zadatek i odszkodowanie. Konieczne jest szybkie i formalne podjęcie działań, najlepiej w formie pisemnej.
Przykłady
Przykład 1
Pan Marek podpisał umowę przedwstępną i potwierdził w niej otrzymanie 20 000 zł zadatku. Pieniądze nie wpłynęły, ale nie zgłosił tego kupującemu. Po odmowie sprzedaży sąd uznał, że zadatek był należny w podwójnej wysokości, ponieważ w umowie widniało potwierdzenie jego otrzymania.
Przykład 2
Pani Anna zauważyła błąd w umowie tydzień po podpisaniu dokumentów. Wysłała pisemne oświadczenie o uchyleniu się od skutków oświadczenia woli i zaproponowała aneks z nowym terminem zapłaty. Strony podpisały porozumienie i uniknęły sporu sądowego.
Przykład 3
Pan Tomasz i kupujący wspólnie rozwiązali umowę przedwstępną, wskazując w porozumieniu, że zadatek nie został wpłacony i żadna ze stron nie będzie dochodzić roszczeń. Sprawa zakończyła się bez konsekwencji finansowych.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe porady prawne dotyczące umów przedwstępnych, zadatku oraz odpowiedzialności odszkodowawczej. Analizujemy dokumenty, oceniamy ryzyko procesowe i pomagamy w przygotowaniu bezpiecznych rozwiązań prawnych.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Split payment a postanowienia umowy, czy firma może jednostronnie zmienić sposób zapłaty")
.jpg "Karta kredytowa, klauzule abuzywne, jak uwolnić się od rosnącego zadłużenia")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Karta kredytowa, klauzule abuzywne, jak uwolnić się od rosnącego zadłużenia
» Umowa przedwstępna sprzedaży mieszkania, brak wpłaty zadatku, skutki prawne oświadczenia sprzedającego
» Split payment a postanowienia umowy, czy firma może jednostronnie zmienić sposób zapłaty
» Najem okazjonalny, odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez zwierzę
» Sprzedaż samochodu, podpisanie umowy cudzymi danymi, groźby sądowe kupującego
