Umowa najmu na czas oznaczony, brak klauzuli wypowiedzenia, czy obowiązuje 3 miesięczny termin
• Data: 2026-03-28 • Autor: Katarzyna Bereda
Zawarłam umowę najmu lokalu na czas oznaczony. W treści umowy nie ma zapisu o obowiązku zachowania 3 miesięcznego okresu wypowiedzenia. Wynajmujący twierdzi jednak, że taki termin mnie obowiązuje i że nie mogę wcześniej rozwiązać umowy bez zachowania trzymiesięcznego wypowiedzenia. Chcę wiedzieć, czy faktycznie muszę stosować się do takiego terminu, skoro nie wynika on wprost z zapisów umowy.
.jpg)
Charakter umowy na czas oznaczony
Zawarta umowa jest umową najmu na czas oznaczony. Jeżeli umowa nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego rozwiązania, co do zasady nie można jej wypowiedzieć przed upływem terminu, na jaki została zawarta. Oznacza to, że powinna ona trwać do dnia wskazanego w umowie.
Wynajmujący nie ma racji, twierdząc, że obowiązuje Panią 3 miesięczny okres wypowiedzenia, jeżeli taki zapis nie został wprowadzony do umowy.
Możliwe jest natomiast rozwiązanie umowy za porozumieniem stron. Jeżeli właściciel zaproponował 3 miesięczny termin, może to być próba polubownego ustalenia warunków wcześniejszego zakończenia najmu.
Wypowiedzenie umowy na czas oznaczony w świetle przepisów
Zgodnie z art. 673 § 3 kc: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.
Oznacza to, że w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony możliwość jej wypowiedzenia musi wynikać wprost z jej treści. Jeżeli w umowie nie wskazano przyczyn ani trybu wypowiedzenia, wypowiedzenie z zachowaniem terminów wypowiedzenia jest niedopuszczalne.
Brak wskazania w umowie przyczyn wypowiedzenia wyklucza dopuszczalność wypowiedzenia z zachowaniem terminów wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony (zob. wyr. SA w Poznaniu z 19.1.2006 r., I ACa 833/05, niepubl.). Jeśli w umowie zamieszczono zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia, wówczas tylko z tych powodów może dojść do wypowiedzenia (zob. wyr. SN z 19.6.2009 r., V CSK 487/08, Legalis).
Wyjątek, wady lokalu zagrażające zdrowiu
Istnieje jednak ustawowy wyjątek umożliwiający wypowiedzenie umowy na czas oznaczony.
Zgodnie z art. 682 kc: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Przepis ten daje najemcy prawo do natychmiastowego wypowiedzenia umowy, jeżeli wady lokalu stwarzają zagrożenie dla zdrowia. Wystarczający jest sam stan zagrożenia, nie jest konieczne wystąpienie choroby.
Zgodnie z wyrokiem SN stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. – nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (II CR 199/74).
Wadami, o których mowa w art. 682 kc, są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).
Podsumowanie
W przypadku umowy najmu zawartej na czas oznaczony, brak zapisu o możliwości jej wypowiedzenia oznacza, że co do zasady nie można jej rozwiązać przed terminem. Nie obowiązuje Panią 3 miesięczny okres wypowiedzenia, jeżeli nie wynika on wprost z umowy. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu – wówczas możliwe jest natychmiastowe wypowiedzenie na podstawie art. 682 kc. Alternatywą pozostaje rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
Przykłady
Przykład 1
Pani Anna zawarła umowę najmu na 2 lata. W umowie nie przewidziano możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Po roku chciała się wyprowadzić i złożyła 3 miesięczne wypowiedzenie. Wynajmujący odmówił jego przyjęcia. W tej sytuacji wypowiedzenie było nieskuteczne, ponieważ umowa nie przewidywała takiej możliwości.
Przykład 2
Pan Marek podpisał umowę na czas oznaczony, w której wskazano, że każda ze stron może ją wypowiedzieć z 1 miesięcznym okresem wypowiedzenia w przypadku zmiany miejsca pracy. Po otrzymaniu nowej oferty pracy skutecznie wypowiedział umowę, ponieważ przyczyna ta była przewidziana w kontrakcie.
Przykład 3
Pani Ewa wynajmowała mieszkanie, w którym pojawiło się intensywne zagrzybienie i wilgoć powodująca problemy zdrowotne. Mimo że umowa była zawarta na czas oznaczony i nie przewidywała wypowiedzenia, mogła rozwiązać ją natychmiast na podstawie art. 682 kc.
Oferta porad prawnych
Udzielamy porad prawnych w zakresie analizy umów najmu, oceny skuteczności wypowiedzeń oraz sporządzania pism do wynajmujących. Pomagamy również w negocjacjach dotyczących wcześniejszego rozwiązania umowy i reprezentujemy interesy najemców oraz właścicieli lokali.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., sygn. akt V CSK 487/08
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Umowa o kształcenie, wypowiedzenie przed rozpoczęciem nauki, obowiązek zapłaty czesnego")
.jpg "Sprzedaż samochodu, podpisanie umowy cudzymi danymi, groźby sądowe kupującego")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Sprzedaż samochodu, podpisanie umowy cudzymi danymi, groźby sądowe kupującego
» Najem okazjonalny, nowe warunki umowy, kaucja i akt notarialny
» Umowa najmu na czas oznaczony, brak klauzuli wypowiedzenia, czy obowiązuje 3 miesięczny termin
» Umowa o kształcenie, wypowiedzenie przed rozpoczęciem nauki, obowiązek zapłaty czesnego
» Pożyczka dla spółki z o.o. od wspólnika, skutki podatkowe i zasady oprocentowania
