Umowa najmu na czas określony, wcześniejsze opuszczenie lokalu, zwrot kaucji
• Data: 2026-02-23 • Autor: Urszula Trojanowska-Woźniak
Zawarłam umowę najmu mieszkania na czas określony, która została następnie przedłużona do końca czerwca 2025 roku. Z powodów osobistych musiałam wyprowadzić się wcześniej i faktycznie przestałam mieszkać w lokalu na początku kwietnia. Klucze wraz z mieszkaniem zostały zwrócone kilka dni później, w najwcześniejszym możliwym terminie, ponieważ właściciel nie mógł wcześniej spotkać się w celu odbioru lokalu. Mieszkanie zostało zwrócone w stanie niepogorszonym, bez szkód.
Mimo to właściciel odmówił zwrotu kaucji, argumentując, że zatrzyma ją jako karę za wcześniejsze zakończenie najmu. W umowie nie ma jednak zapisów wskazujących, że w takiej sytuacji kaucja przepada ani że może być zatrzymana jako kara umowna. Chcę ustalić, czy właściciel ma prawo zatrzymać kaucję oraz jakie działania mogę podjąć, aby ją odzyskać.
.jpg)
Możliwość wypowiedzenia umowy najmu na czas określony
Zgodnie z art. 673 § 3 ustawy kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 roku (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.), dalej kc:
„Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.”
Oznacza to, że w przypadku umowy najmu zawartej na czas określony możliwość jej wypowiedzenia istnieje wyłącznie w sytuacjach i na zasadach wskazanych w samej umowie. Jeżeli umowa nie przewiduje prawa najemcy do wypowiedzenia, najemca nie może jej jednostronnie rozwiązać przed upływem terminu, na jaki została zawarta.
Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron
W sytuacji, gdy umowa nie przewiduje prawa najemcy do wcześniejszego wypowiedzenia, rozwiązaniem może być zawarcie porozumienia stron. Polega ono na tym, że zarówno wynajmujący, jak i najemca wyrażają zgodę na wcześniejsze zakończenie umowy najmu. W praktyce jest to najbezpieczniejsza forma zakończenia stosunku najmu przed czasem.
Kaucja i zasady jej zwrotu
Co do zasady kaucja zabezpiecza roszczenia wynajmującego wynikające z umowy najmu, w szczególności z tytułu zaległości czynszowych lub szkód w lokalu. Jeżeli lokal został zwrócony w stanie niepogorszonym, a najemca nie posiada zaległości finansowych, kaucja powinna zostać zwrócona po zakończeniu umowy.
Jeżeli w umowie przewidziano możliwość potrącenia kaucji wyłącznie na poczet zaległości czynszowych, wynajmujący nie powinien traktować jej jako kary za wcześniejsze opuszczenie lokalu, o ile taki zapis nie wynika wprost z umowy.
Wezwanie do zwrotu kaucji
W przypadku braku zwrotu kaucji zasadnym krokiem jest skierowanie do wynajmującego pisemnego wezwania do jej zwrotu, ewentualnie z propozycją polubownego rozwiązania umowy za porozumieniem stron. W piśmie warto wskazać, że lokal został zwrócony w stanie niepogorszonym oraz że brak jest podstaw umownych do zatrzymania kaucji w całości.
Podsumowanie
Umowa najmu na czas określony może zostać wypowiedziana tylko w przypadkach wskazanych w jej treści. Brak takich zapisów po stronie najemcy oznacza konieczność rozwiązania umowy za porozumieniem stron. Kaucja nie powinna być traktowana jako kara, jeżeli umowa tego nie przewiduje. W celu jej odzyskania warto wystąpić do wynajmującego z formalnym wezwaniem do zwrotu kaucji.
Przykłady
Przykład 1
Najemca wyprowadza się z mieszkania dwa miesiące przed końcem umowy, ale lokal oddaje w stanie idealnym. Umowa nie przewiduje kary umownej. Właściciel nie ma podstaw do zatrzymania całej kaucji.
Przykład 2
Najemca opuszcza lokal wcześniej bez porozumienia z wynajmującym, a umowa nie przewiduje wypowiedzenia. Wynajmujący może dochodzić czynszu do końca umowy, ale nie może automatycznie zatrzymać kaucji jako kary.
Przykład 3
Strony podpisują porozumienie o wcześniejszym rozwiązaniu umowy, w którym ustalają termin zwrotu kaucji po potrąceniu należnych opłat. Taka forma zakończenia najmu minimalizuje ryzyko sporu.
Oferta porad prawnych
Świadczymy porady prawne dotyczące umów najmu, sporów z wynajmującymi oraz odzyskiwania kaucji. Pomagamy w analizie umów, przygotowaniu pism i wyborze najkorzystniejszego rozwiązania prawnego.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony, prawa najemcy, wady lokalu")
.jpg "Czy możliwy jest zwrot kaucji rezerwacyjnej po rezygnacji z zakupu samochodu")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Umowa najmu na czas określony, wcześniejsze opuszczenie lokalu, zwrot kaucji
» Czy możliwy jest zwrot kaucji rezerwacyjnej po rezygnacji z zakupu samochodu
» Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony, prawa najemcy, wady lokalu
» Umowa zlecenie dla członka rodziny, ubezpieczenie zdrowotne, ZUS i podatki
» Weryfikacja umowy na budowę domu, zabezpieczenie interesów inwestora, roboty budowlane
