Najem okazjonalny, nowe warunki umowy, kaucja i akt notarialny
• Data: 2026-03-30 • Autor: Monika Jakubas
Jestem najemcą mieszkania na podstawie umowy najmu okazjonalnego. Lokal wynajmuję od kilku lat, a obecna umowa wkrótce wygasa. Właściciel przesłał mi projekt nowej umowy, w której zaproponował podwyższenie kaucji oraz ponowne sporządzenie notarialnego aktu poddania się egzekucji, mimo że taki dokument był już przygotowany przy zawieraniu pierwotnej umowy. Zastanawiam się, czy takie zmiany są zgodne z prawem oraz czy mam obowiązek zaakceptować nowe warunki, zwłaszcza że dotychczasowy najem przebiegał bezproblemowo.
.jpg)
Charakter prawny najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny lokalu jest szczególną formą najmu. Ustawa przesądza, że co do zasady nie stosuje się do niego przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, z wyjątkiem regulacji wskazanych w art. 19j ustawy, który stanowi:
„Do najmu instytucjonalnego lokalu stosuje się art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1–3, art. 11 ust. 2 pkt 1–3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2 oraz art. 25d pkt 4”.
Oznacza to dużą swobodę stron w kształtowaniu treści umowy najmu okazjonalnego.
Okres wypowiedzenia i podwyżka czynszu
W przypadku najmu okazjonalnego nie znajduje zastosowania art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów. Strony mogą więc ustalić okres wypowiedzenia krótszy niż 3 miesiące. Również zasady podwyższania czynszu mogą zostać określone dowolnie w umowie, bez konieczności spełniania wymogów przewidzianych w art. 8a tej ustawy.
Kaucja zabezpieczająca
W odniesieniu do kaucji zastosowanie ma jedynie art. 6 ust. 3 ustawy, który reguluje jej zwrot po zakończeniu umowy. Przepisy nie ograniczają wysokości kaucji w najmie okazjonalnym, dlatego spotyka się rozwiązania przewidujące kaucję w wysokości dwukrotnego czynszu. Taki zapis jest co do zasady zgodny z prawem, choć może podlegać negocjacjom między stronami.
Notarialny akt poddania się egzekucji
Umowy najmu okazjonalnego zawierane są na czas określony i po jego upływie wygasają. Nowa umowa stanowi odrębny stosunek prawny, dlatego oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi być każdorazowo związane z konkretną umową. W praktyce oznacza to konieczność sporządzenia nowego aktu notarialnego przy zawarciu kolejnej umowy.
Możliwość negocjacji zapisów umowy
Choć zapisy nowej umowy nie są sprzeczne z obowiązującymi przepisami, w większym stopniu chronią interesy wynajmującego. Najemca nie jest jednak zobowiązany do ich bezwarunkowej akceptacji. Możliwe jest negocjowanie m.in. wysokości czynszu, kaucji czy zapisów dotyczących kar umownych, np. kary za nieopuszczenie lokalu w terminie w wysokości 1/30 czynszu za każdy dzień zwłoki.
Podsumowanie
Najem okazjonalny daje wynajmującemu dużą swobodę w kształtowaniu warunków umowy, w tym w zakresie czynszu, kaucji i wypowiedzenia. Nowa umowa oznacza nowy stosunek prawny, co uzasadnia żądanie ponownego aktu notarialnego. Zaproponowane warunki mogą być zgodne z prawem, ale nie są obowiązkowe do przyjęcia. Najemca ma prawo negocjować zapisy umowy, zwłaszcza jeśli dotychczasowy najem przebiegał bez zastrzeżeń.
Przykłady
Przykład 1
Najemca otrzymuje nową umowę najmu okazjonalnego z podwyżką czynszu o 25%. Może negocjować jej wysokość, wskazując na aktualną sytuację rynkową i spadek stawek najmu w danej okolicy.
Przykład 2
Właściciel żąda kaucji w wysokości dwukrotnego czynszu. Najemca może zaproponować obniżenie jej do półtorakrotności, argumentując stabilną historią najmu i terminowe regulowanie opłat.
Przykład 3
W nowej umowie pojawia się kara umowna za opóźnienie w opuszczeniu lokalu. Najemca może domagać się jej złagodzenia lub usunięcia, jeśli zapis jest dla niego nadmiernie obciążający.
Oferta porad prawnych
Udzielamy porad prawnych dotyczących umów najmu, w tym najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, a także negocjacji warunków umów z wynajmującymi. Pomagamy ocenić zgodność zapisów z prawem i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie w konkretnej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy, zgodność zapisów z ustawą o ochronie praw lokatorów")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Sprzedaż samochodu, podpisanie umowy cudzymi danymi, groźby sądowe kupującego
» Najem okazjonalny, nowe warunki umowy, kaucja i akt notarialny
» Umowa najmu na czas oznaczony, brak klauzuli wypowiedzenia, czy obowiązuje 3 miesięczny termin
» Umowa o kształcenie, wypowiedzenie przed rozpoczęciem nauki, obowiązek zapłaty czesnego
» Pożyczka dla spółki z o.o. od wspólnika, skutki podatkowe i zasady oprocentowania
