Nowa umowa najmu okazjonalnego – kaucja, czynsz i akt notarialny

Czy właściciel może zaproponować nowe warunki najmu?

Tak. Jeżeli dotychczasowa umowa zawarta na czas oznaczony wygasa, właściciel może zaproponować kolejną umowę z innym czynszem, inną wysokością kaucji, nowymi zasadami wypowiedzenia lub dodatkowymi zabezpieczeniami. Jest to jednak oferta zawarcia nowej umowy, a nie jednostronne przedłużenie poprzedniej.

Najemca może warunki zaakceptować, odrzucić albo negocjować. Brak zgody oznacza co do zasady, że po zakończeniu dotychczasowej umowy strony nie zawrą następnej, a najemca powinien opróżnić lokal w uzgodnionym terminie. Sam fakt wieloletniego, bezproblemowego najmu nie daje prawa do przedłużenia umowy na dotychczasowych zasadach, ale jest rozsądnym argumentem negocjacyjnym.

Kiedy umowa jest najmem okazjonalnym?

Najem okazjonalny jest szczególnym rodzajem najmu lokalu mieszkalnego. Może go zawrzeć właściciel będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, a sama umowa i jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Do umowy trzeba dołączyć przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu,
• wskazanie innego lokalu, w którym najemca będzie mógł zamieszkać w razie wykonania obowiązku opróżnienia lokalu,
• zgodę właściciela lub osoby mającej tytuł prawny do innego wskazanego lokalu na zamieszkanie w nim najemcy i osób z nim mieszkających.

Na żądanie wynajmującego podpis pod zgodą dotyczącą innego wskazanego lokalu powinien być notarialnie poświadczony. Jeżeli najemca utraci możliwość zamieszkania we wskazanym lokalu, ma 21 dni od uzyskania informacji o tym zdarzeniu na wskazanie innego lokalu i przedstawienie nowej zgody.

Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na swoje miejsce zamieszkania w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Najemca może zażądać potwierdzenia zgłoszenia. Bez zgłoszenia właściciel nie korzysta z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu przewidzianej dla najmu okazjonalnego.

Zakres przepisów stosowanych do tej umowy określają art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie należy mylić tej regulacji z art. 19j, który dotyczy najmu instytucjonalnego, a nie okazjonalnego.

Czy przy kolejnej umowie trzeba sporządzić nowy akt notarialny?

Jeżeli poprzednia umowa wygasa, a strony zawierają nową umowę, nie należy automatycznie przyjmować, że akt notarialny sporządzony kilka lat wcześniej nadal zabezpiecza nowy stosunek najmu. Oświadczenie najemcy powinno pozwalać jednoznacznie ustalić, jakiego lokalu i jakiej umowy dotyczy obowiązek opróżnienia oraz wydania lokalu.

W praktyce przy nowej umowie najbezpieczniejszym i standardowym rozwiązaniem jest sporządzenie nowego aktu notarialnego wskazującego aktualną umowę. Jeżeli strony nie zawierają nowej umowy, lecz jedynie przedłużają dotychczasową aneksem, trzeba sprawdzić treść wcześniejszego aktu. Zależnie od jego sformułowania może być potrzebne nowe albo uzupełniające oświadczenie notarialne. Ostateczną ocenę powinien poprzedzić odczyt umowy, aneksu i aktu.

Ustawowe wynagrodzenie notariusza za sporządzenie oświadczenia najemcy, o którym mowa w art. 19a ust. 2 pkt 1 ustawy, nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Podwyżka czynszu w nowej i trwającej umowie

W nowej umowie właściciel może zaproponować wyższy czynsz. Podwyższona stawka zacznie obowiązywać tylko wtedy, gdy najemca podpisze umowę. Nie jest to podwyżka narzucona w trakcie starej umowy, lecz jeden z warunków nowego kontraktu.

W czasie obowiązywania umowy najmu okazjonalnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami opisanymi w tej umowie. Klauzula powinna określać przynajmniej przesłanki, sposób i termin zmiany. Gdy umowa nie przewiduje mechanizmu podwyżki, właściciel nie powinien jednostronnie zmieniać stawki, lecz może zaproponować pisemny aneks.

Wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony

Najem okazjonalny jest zawierany na czas oznaczony. Nie obowiązuje tu prosta zasada, że każda ze stron może zawsze wypowiedzieć umowę z trzymiesięcznym terminem. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć w przypadkach określonych w jej treści, a ponadto w szczególnych sytuacjach wynikających z ustawy.

Dlatego warto dokładnie wskazać zdarzenia uprawniające najemcę i właściciela do wcześniejszego zakończenia umowy, na przykład poważne naruszenie obowiązków, utratę pracy połączoną z przeprowadzką, długotrwałą niemożność korzystania z lokalu albo inne ważne przyczyny. Najemca może też korzystać z ustawowych podstaw, na przykład wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników. Właściciel zachowuje ustawowe możliwości wypowiedzenia między innymi w razie zaległości, używania lokalu sprzecznie z umową albo bezprawnego podnajmu, z zachowaniem wymaganej procedury.

Kaucja w najmie okazjonalnym

Wysokość kaucji nie jest dowolna. Kaucja w najmie okazjonalnym nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu obliczonego według stawki obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Kaucja może zabezpieczać należności z najmu istniejące w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku jego opróżnienia.

Żądanie kaucji w wysokości dwukrotnego czynszu jest więc co do zasady dopuszczalne, ale nadal podlega negocjacjom. Właściciel nie może natomiast jednostronnie podwyższyć kaucji w trakcie umowy, jeżeli nie daje mu tego umowa. Zmiana umowy najmu okazjonalnego wymaga pisemnego porozumienia stron.

Kaucja powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Do najmu okazjonalnego stosuje się także zasadę waloryzacji kaucji z art. 6 ust. 3 ustawy. Jeżeli strony zawierają kolejną umowę bez przerwy w korzystaniu z lokalu, mogą pisemnie uzgodnić, że kaucja z poprzedniej umowy zostanie rozliczona i zaliczona na poczet kaucji wymaganej przy nowej umowie. Warto wskazać dokładną kwotę zaliczenia, wysokość ewentualnej dopłaty oraz potwierdzić brak innych potrąceń.

Kary umowne i opłaty za spóźnione opuszczenie lokalu

Umowa może przewidywać karę umowną za niewykonanie obowiązku niepieniężnego, na przykład za nieopuszczenie lokalu w uzgodnionym terminie. Taki zapis nie jest automatycznie nieważny, ale powinien być precyzyjny i proporcjonalny. Jeżeli kara jest rażąco wygórowana albo zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane, sąd może ją zmniejszyć na podstawie art. 484 § 2 Kodeksu cywilnego.

Po ustaniu najmu osoba nadal zajmująca lokal może być również zobowiązana do zapłaty odszkodowania za bezumowne korzystanie. Przy ocenie projektu trzeba więc sprawdzić, czy kara umowna, odszkodowanie i inne opłaty nie prowadzą do niejasnego lub nadmiernego obciążenia najemcy.

Co warto negocjować przed podpisaniem nowej umowy?

Najemca powinien porównać projekt z dotychczasową umową i zwrócić uwagę przede wszystkim na:

• wysokość czynszu, termin płatności oraz mechanizm przyszłych podwyżek,
• wysokość nowej kaucji i sposób rozliczenia kaucji już wpłaconej,
• zamknięty i zrozumiały katalog przypadków wcześniejszego wypowiedzenia,
• obowiązki dotyczące napraw, mediów, ubezpieczenia, zwierząt i podnajmu,
• kary umowne, odszkodowania i dodatkowe opłaty,
• treść nowego aktu notarialnego oraz aktualność innego wskazanego lokalu,
• protokół zdawczo-odbiorczy i stan wyposażenia lokalu.

Ustalenia dotyczące obniżenia kaucji, rozłożenia dopłaty na raty, utrzymania czynszu przez określony czas albo możliwości wcześniejszego wypowiedzenia powinny znaleźć się w podpisanej umowie. Ustne zapewnienia są trudne do wykazania, a zmiany umowy najmu okazjonalnego wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

Podsumowanie

Właściciel może zaproponować kolejną umowę najmu okazjonalnego na nowych warunkach, ale najemca nie ma obowiązku ich przyjmować. Kaucja nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu, a jej podwyższenie wymaga zgody stron. Przy nowej umowie należy zadbać o aktualny akt notarialny i komplet załączników. Szczególnej kontroli wymagają klauzule dotyczące wypowiedzenia, podwyżek czynszu, kar umownych i rozliczenia poprzedniej kaucji.

Najczęstsze pytania

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 6 ust. 3 oraz art. 19a–19e – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733, tekst jednolity: Dz.U. 2023 poz. 725 ze zm.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 673 § 3, art. 682 oraz art. 483–484 – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795
3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, w szczególności art. 777 – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.