Czy można uniknąć kary za wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego?
• Data: 2025-06-08 • Autor: Katarzyna Bereda
Jestem najemcą. Zawarłam umowę najmu okazjonalnego na rok. Z przyczyn osobistych muszę rozwiązać umowę, gotowa jestem na miesięczny okres wypowiedzenia. Wynajmujący nie chce zgodzić się na rozwiązanie na mocy porozumienia. Wspomina o karze za wcześniejsze zerwanie umowy. Czy mam jakieś możliwości, aby uniknąć płacenia kary w postaci półrocznego czynszu? Od początku są problemy z wynajmującymi. Na co mogłabym się powołać?
.jpg)
Umowa zawarta na czas określony
Państwa umowa nie przewiduje niestety możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę. Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony i niestety nie zawiera możliwości rozwiązania umowy przed czasem, to w myśl art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie – powodując, iż umowy nie da się wypowiedzieć. Jeżeli więc umowa nie obejmuje po Pani stronie możliwości wypowiedzenia, umowy takiej nie da się wypowiedzieć. Istnieje jednak pewna możliwość, na podstawie której może dojść do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas określony.
Wady lokalu
Zgodnie bowiem z treścią art. 682 jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Z uwagi na powyższe wskazuję, iż mimo niemożności wypowiedzenia umowy terminowej, to w przypadku wad rzeczy najętej, ustawodawca przewidział taką możliwość.
Zgodnie z wyrokiem SN stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to – zarówno w świetle przepisów prawa budowlanego, jak i prawa lokalowego z 1974 r. nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni (sygn. akt II CR 199/74).
Przepis art. 682 uprawnia najemcę do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób u niego zatrudnionych, i to nawet wtedy, gdy najemca w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Wystarczający jest tu stan zagrożenia zdrowia, a nie wystąpienie choroby będącej następstwem istnienia wady lokalu. Wadami, o których mowa w art. 682, są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ściany, sufitu lub całego budynku oraz zagrażające zdrowiu oddziaływanie sąsiednich lokali lub nieruchomości (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).
Z uwagi na powyższe, jeżeli w domu występują powyższe wady, może Pani wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. Jeżeli nie, to niestety umowy na czas określony nie można wypowiedzieć, jeżeli umowa nie przewiduje takiej możliwości – proszę spróbować porozumieć się z wynajmującym.
Przykłady
Zagrzybienie i zawilgocenie mieszkania
Pani Katarzyna wynajęła mieszkanie na czas określony, jednak po kilku miesiącach zauważyła, że ściany w sypialni są zawilgocone, a na suficie pojawił się grzyb. Zgłosiła problem właścicielowi mieszkania, ale ten przez dłuższy czas nie podjął żadnych działań, mimo że sytuacja zaczęła zagrażać zdrowiu jej oraz jej dzieci. Na podstawie art. 682 Kodeksu cywilnego pani Katarzyna mogła wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym.
Pęknięcia w suficie grożące zawaleniem
Pan Marek wynajmował mieszkanie, w którym po kilku miesiącach użytkowania pojawiły się głębokie pęknięcia w suficie. Fachowiec, którego wynajął na własny koszt, ocenił, że istnieje ryzyko zawalenia się sufitu. Pan Marek poinformował wynajmującego o zagrożeniu, ale nie otrzymał odpowiedzi. W obawie o swoje bezpieczeństwo, zdecydował się skorzystać z przepisów art. 682 i wypowiedział umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Brak ogrzewania w okresie zimowym
Pani Anna wynajęła mieszkanie na czas określony, jednak w trakcie zimy okazało się, że system ogrzewania nie działa prawidłowo. Temperatura w mieszkaniu spadała poniżej norm sanitarnych, co powodowało, że warunki życia były nieodpowiednie i zagrażały zdrowiu. Pomimo zgłoszenia problemu wynajmującemu, usterka nie została usunięta. W tej sytuacji pani Anna mogła powołać się na art. 682 Kodeksu cywilnego i zakończyć umowę najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Podsumowanie
Podsumowując, umowa najmu zawarta na czas określony co do zasady nie pozwala na jej wcześniejsze wypowiedzenie, chyba że przewidują to zapisy umowy lub występują szczególne okoliczności przewidziane w przepisach prawa. W przypadku wad lokalu, które zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników lub osób zatrudnionych, zgodnie z art. 682 Kodeksu cywilnego, najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. Wady takie mogą obejmować m.in. zagrzybienie, zawilgocenie, zagrożenie zawaleniem budynku czy brak odpowiednich warunków sanitarnych.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach związanych z wypowiedzeniem umowy najmu? Skontaktuj się z nami, a nasi prawnicy dokładnie przeanalizują Twoją sytuację i pomogą znaleźć najlepsze rozwiązanie.
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu z automatycznym przedłużeniem?")
.jpg "Czy zapis o zakazie konkurencji w umowie-zleceniu jest zgodny z prawem?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Czy można uniknąć kary za wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego?
» Wątpliwa prowizja dla pośrednika nieruchomości, analiza umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości
» Jak rozwiązać umowę z siłownią z powodu problemów zdrowotnych?
» Jak działa zakaz konkurencji po ustaniu stosunku pracy – analiza umowy i potencjalnych ryzyk
» Jak legalnie wynająć mieszkanie darowane synowi i pobierać dochód z najmu?