Najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy, zgodność zapisów z ustawą o ochronie praw lokatorów
• Data: 2026-03-04 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Zawarłam z najemcami umowę najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego. Umowa została podpisana, a najemcy złożyli przed notariuszem oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Po analizie dokumentu zaczęłam mieć wątpliwości, czy wszystkie postanowienia – zwłaszcza dotyczące wypowiedzenia umowy w §10 oraz zapisy §12 – są zgodne z ustawą o ochronie praw lokatorów. Obawiam się, że niektóre modyfikacje mogą podważać charakter umowy jako najmu okazjonalnego. Chciałabym wiedzieć, czy takie zapisy mogą wykluczać zastosowanie przepisów o najmie okazjonalnym oraz czy na obecnym etapie możliwe jest jeszcze wprowadzenie zmian, aby zachować pełną skuteczność tej formy najmu.
.jpg)
Zakres stosowania ustawy przy najmie okazjonalnym
Zgodnie z art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2, z zastrzeżeniem że właściciel dokonał zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1”.
Oznacza to, że do umowy najmu okazjonalnego nadal stosuje się m.in. art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 13 ustawy.
Art. 11 ust. 2 pkt 1–3 stanowi:
„Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
-
pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
-
jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub,
-
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela”.
Zastosowanie tego przepisu do najmu okazjonalnego oznacza wyłączenie stosowania art. 667 § 2, art. 685 oraz art. 687 k.c., które w zwykłym najmie pozwalają na wypowiedzenie umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia. W najmie okazjonalnym właściciel może wypowiedzieć umowę przede wszystkim w przypadkach wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1–3, a w pozostałym zakresie – zgodnie z Kodeksem cywilnym (art. 678 § 1 k.c. z zastrzeżeniem art. 692 k.c.) oraz postanowieniami umowy.
Modyfikacja §10 umowy
Jeżeli §10 umowy modyfikuje ustawowe przesłanki wypowiedzenia na niekorzyść najemcy, wówczas w miejsce takiego postanowienia zastosowanie znajdą przepisy ustawy. Sam fakt nieprawidłowej redakcji nie powoduje automatycznie utraty charakteru najmu okazjonalnego, jednak może prowadzić do uznania części zapisów za bezskuteczne.
W celu uniknięcia wątpliwości co do ważności i charakteru umowy zasadne jest sporządzenie aneksu do §10 w formie aktu notarialnego, poprzez wprowadzenie zapisów wprost odwołujących się do art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 13 ustawy jako podstaw wypowiedzenia.
Wątpliwości budzi zapis przewidujący możliwość wypowiedzenia umowy bez podania przyczyny w terminie nie krótszym niż 3 miesiące od daty opuszczenia mieszkania. Tego rodzaju konstrukcja jest nieprecyzyjna i może rodzić trudności interpretacyjne, w szczególności w zakresie ustalenia momentu „opuszczenia” lokalu. Bardziej przejrzystym rozwiązaniem byłoby wprowadzenie klauzuli przewidującej możliwość rozwiązania umowy z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia w przypadku nadzwyczajnej zmiany sytuacji życiowej właściciela wymagającej osobistego zamieszkania w lokalu lub jego sprzedaży.
Znaczenie art. 13 ustawy
Zgodnie z art. 13 ustawy:
„1. Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia.
2. Współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji małżonka, rozwiedzionego małżonka lub innego współlokatora tego samego lokalu, jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie”.
Przepis ten ma zastosowanie także do najmu okazjonalnego i stanowi dodatkową podstawę ochrony interesów właściciela oraz innych lokatorów.
Obowiązek zgłoszenia umowy – §12
§12 umowy jest prawidłowy, gdyż powiela obowiązek wynikający z art. 19b ustawy o ochronie praw lokatorów:
„1. Właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
2. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w ust. 1.
3. W przypadku niedopełnienia obowiązku, o którym mowa w ust. 1, nie stosuje się przepisów art. 19c i art. 19d”.
Niedopełnienie obowiązku zgłoszenia skutkuje utratą szczególnych uprawnień przewidzianych dla najmu okazjonalnego.
Podsumowanie
Nieprawidłowa redakcja §10 nie musi automatycznie pozbawiać umowy charakteru najmu okazjonalnego, jednak wadliwe postanowienia mogą zostać uznane za bezskuteczne. Kluczowe znaczenie ma zgodność zapisów z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 oraz art. 13 ustawy o ochronie praw lokatorów. W razie wątpliwości warto sporządzić aneks doprecyzowujący podstawy wypowiedzenia. §12 dotyczący zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego jest zgodny z ustawą i powinien zostać bezwzględnie wykonany.
Przykłady
Przykład 1
Właściciel wprowadził do umowy zapis pozwalający na natychmiastowe wypowiedzenie umowy w przypadku jednokrotnego opóźnienia w płatności czynszu. Taki zapis jest sprzeczny z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy i w jego miejsce zastosowanie znajdzie ustawowa procedura (trzy pełne okresy płatności i uprzedzenie na piśmie).
Przykład 2
W umowie przewidziano możliwość wypowiedzenia bez podania przyczyny w dowolnym momencie. W najmie okazjonalnym takie postanowienie może zostać zakwestionowane, jeżeli narusza ustawowe ograniczenia dotyczące ochrony lokatora.
Przykład 3
Właściciel nie zgłosił umowy do urzędu skarbowego w terminie 14 dni. W efekcie utracił możliwość skorzystania z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu przewidzianej dla najmu okazjonalnego.
Oferta porad prawnych
Oferujemy kompleksowe porady prawne z zakresu najmu, w tym analizę i redakcję umów najmu okazjonalnego oraz przygotowanie aneksów i zabezpieczeń notarialnych. Pomagamy również w sporach z najemcami i w procedurze skutecznego rozwiązania umowy.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Zamiana nieruchomości w rodzinie, podatek PCC, różnica wartości, przejęcie długu")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy, zgodność zapisów z ustawą o ochronie praw lokatorów
» Zakaz konkurencji a nowe zatrudnienie
» Rozwiązanie umowy zlecenia w sytuacji nagłej choroby
» Zamiana nieruchomości w rodzinie, podatek PCC, różnica wartości, przejęcie długu
» Umowa najmu na czas określony, wcześniejsze opuszczenie lokalu, zwrot kaucji
