Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony, prawa najemcy, wady lokalu
• Data: 2026-02-19 • Autor: Katarzyna Bereda
Zawarłam umowę najmu mieszkania na czas oznaczony 12 miesięcy. Umowa nie przewiduje po mojej stronie możliwości wcześniejszego wypowiedzenia. Zastanawiam się, czy mimo to mogę rozwiązać umowę przed upływem tego okresu, nawet kosztem rezygnacji z kaucji. Chciałabym również wiedzieć, jakie mogą być konsekwencje prawne takiego działania oraz czy istnieją jakiekolwiek podstawy prawne pozwalające na wcześniejsze zakończenie najmu. Dodatkowo proszę o przygotowanie pisma do właściciela z uzasadnieniem rozwiązania umowy.
.jpg)
Brak możliwości wypowiedzenia umowy na czas oznaczony
Umowa została zawarta na czas oznaczony i nie przewiduje możliwości jej wcześniejszego rozwiązania przez najemcę. Zgodnie z przepisami ogólnymi, umowy zawartej na czas oznaczony co do zasady nie można wypowiedzieć. Zgodnie z art. 673 § 3 kc: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Oznacza to, że jeśli umowa nie zawiera postanowień dopuszczających wcześniejsze wypowiedzenie, to nie jest ono możliwe.
Nie ma więc znaczenia samo złożenie wypowiedzenia przez najemcę, ponieważ wynajmujący nie ma obowiązku wyrażenia na to zgody. W analizowanej umowie uprawnienie do wypowiedzenia zostało przyznane wyłącznie wynajmującemu.
Możliwość rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym
Pomimo braku możliwości standardowego wypowiedzenia umowy terminowej, przepisy przewidują wyjątek w sytuacji występowania wad lokalu. Zgodnie z art. 682 kc: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.
Oznacza to, że w przypadku wad lokalu zagrażających zdrowiu możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy, nawet jeśli została ona zawarta na czas oznaczony.
Rodzaj wad uzasadniających natychmiastowe wypowiedzenie
Stan zagrożenia zdrowia nie musi oznaczać wystąpienia choroby, wystarczające jest samo zagrożenie. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego: „Stan zagrożenia życia lub mienia osób zamieszkujących budynek to nie tylko stan polegający na tym, że budynek jest zagrożony bezpośrednio w swym fizycznym istnieniu, ale także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak i nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni” (II CR 199/74).
W literaturze wskazuje się, że wadami w rozumieniu art. 682 kc są w szczególności: zawilgocenie, zagrzybienie, niebezpieczeństwo zawalenia się ścian lub sufitu oraz inne oddziaływania zagrażające zdrowiu mieszkańców (F. Błahuta, w: Komentarz 1972, t. II, s. 1479).
Skutki wypowiedzenia umowy na podstawie art. 682 kc
Wypowiedzenie umowy z powołaniem się na art. 682 kc wywołuje skutek natychmiastowy. Najemca nie ma obowiązku dalszego opłacania czynszu ani utrzymywania umowy do końca okresu najmu. W takiej sytuacji kaucja powinna zostać rozliczona zgodnie z przepisami i zasadami ogólnymi.
Podsumowanie
Umowa najmu zawarta na czas oznaczony co do zasady nie podlega wcześniejszemu wypowiedzeniu przez najemcę, jeśli nie przewiduje tego jej treść. Istnieje jednak wyjątek w postaci wad lokalu zagrażających zdrowiu, który pozwala na natychmiastowe rozwiązanie umowy. W takich przypadkach najemca nie ponosi dalszych kosztów najmu. Każda sytuacja wymaga jednak indywidualnej analizy stanu faktycznego i zapisów umowy.
Przykłady
Przykład 1
Najemca zawarł umowę na 12 miesięcy, ale po kilku miesiącach ujawniło się silne zagrzybienie ścian powodujące problemy zdrowotne. W takiej sytuacji możliwe jest wypowiedzenie umowy w trybie natychmiastowym.
Przykład 2
Umowa najmu nie przewiduje wcześniejszego wypowiedzenia przez najemcę, a lokal nie posiada wad zagrażających zdrowiu. Najemca nie może skutecznie rozwiązać umowy przed terminem, nawet kosztem utraty kaucji.
Przykład 3
W lokalu dochodzi do poważnych problemów sanitarnych wynikających z nieszczelnej instalacji, których wynajmujący nie usuwa. Najemca może powołać się na art. 682 kc i rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne z zakresu najmu nieruchomości, analizy umów oraz sporządzania pism do wynajmujących. Pomagamy ocenić ryzyka, uprawnienia i możliwe rozwiązania w indywidualnych sytuacjach klientów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków, współwłasność")
.jpg "Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu na czas oznaczony, prawa najemcy, wady lokalu
» Umowa zlecenie dla członka rodziny, ubezpieczenie zdrowotne, ZUS i podatki
» Weryfikacja umowy na budowę domu, zabezpieczenie interesów inwestora, roboty budowlane
» Umowa B2B, wypowiedzenie, koniec współpracy, kara umow
» Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków, współwłasność
