Darowizna udziału w nieruchomości przez osobę chorą psychicznie

Czy choroba psychiczna odbiera zdolność do zawarcia umowy?

Pełnoletnia osoba fizyczna co do zasady ma pełną zdolność do czynności prawnych. Sama diagnoza psychiatryczna, przyjmowanie leków, pobyt w szpitalu w przeszłości ani okresowe pogorszenia stanu zdrowia nie odbierają tej zdolności. W aktualnym stanie prawnym ograniczenie albo pozbawienie zdolności do czynności prawnych następuje dopiero na podstawie prawomocnego orzeczenia sądu o ubezwłasnowolnieniu częściowym albo całkowitym.

Jeżeli siostra nie została ubezwłasnowolniona, może samodzielnie zawrzeć umowę darowizny. Nie oznacza to jednak, że każda dokonana przez nią czynność będzie automatycznie ważna. Niezależnie od formalnej zdolności do czynności prawnych trzeba zbadać, w jakim stanie znajdowała się w konkretnym dniu i w konkretnej chwili podpisywania aktu.

Znaczenie ma więc nie nazwa choroby, lecz jej rzeczywisty wpływ na rozumienie sytuacji, ocenę skutków darowizny i możliwość swobodnego wyboru. Osoba z przewlekłą chorobą psychiczną może w okresie remisji podejmować w pełni świadome decyzje. Z kolei nawet osoba bez stałej diagnozy może czasowo znaleźć się w stanie wyłączającym świadome działanie, na przykład wskutek ostrego zaburzenia, majaczenia, silnego działania leków albo innej przemijającej dysfunkcji psychicznej.

Kiedy darowizna może być nieważna na podstawie art. 82 Kodeksu cywilnego?

Zgodnie z art. 82 Kodeksu cywilnego nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która z jakichkolwiek powodów znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji i wyrażenie woli. Przepis wskazuje w szczególności chorobę psychiczną, niepełnosprawność intelektualną albo inne, nawet przemijające, zaburzenie czynności psychicznych.

Stan wyłączający świadomość oznacza w praktyce brak rozeznania, nierozumienie własnego działania albo jego skutków. Stan wyłączający swobodę dotyczy sytuacji, w której wewnętrzne zaburzenia procesu decyzyjnego nie pozwalają osobie rzeczywiście wybrać między dostępnymi rozwiązaniami. Nie wystarczy zwykłe zdenerwowanie, gorszy nastrój, podeszły wiek, zależność emocjonalna od członka rodziny czy samo rozpoznanie choroby. Zaburzenie musi osiągnąć natężenie, które w chwili składania oświadczenia rzeczywiście wyłączało świadomość albo swobodę.

Nieważność z art. 82 Kodeksu cywilnego powstaje z mocy prawa. Późniejsze potwierdzenie umowy nie usuwa tej wady. Jeżeli dojdzie do sporu, sąd ustala stan darczyńcy na moment podpisania aktu na podstawie całego materiału dowodowego, a nie wyłącznie na podstawie samej diagnozy.

Jakie dowody są ważne w sporze o ważność aktu notarialnego?

Najczęściej analizowane są dokumenty z leczenia, informacje o przyjmowanych lekach, zapisy wizyt lekarskich, hospitalizacje, zachowanie darczyńcy przed i po czynności, korespondencja, zeznania świadków oraz przebieg spotkania w kancelarii notarialnej. W sprawach wymagających wiadomości specjalnych sąd zwykle korzysta z opinii biegłego psychiatry, czasem również psychologa lub neurologa.

Opinia biegłego bywa sporządzana wiele lat po zawarciu umowy. Dlatego szczególne znaczenie ma dokumentacja pochodząca z okresu bezpośrednio poprzedzającego akt i następującego po nim. Biegły nie ocenia, czy umowa była korzystna, lecz czy stan psychiczny darczyńcy pozwalał mu świadomie i swobodnie podjąć decyzję.

Akt notarialny jest dokumentem urzędowym i stanowi istotny dowód tego, że strony stawiły się przed notariuszem oraz złożyły określone oświadczenia. Nie daje jednak absolutnej gwarancji, że oświadczenie nie zostanie zakwestionowane. Notariusz nie prowadzi badania psychiatrycznego, a sąd może później ustalić na podstawie szerszego materiału, że w chwili czynności występował stan opisany w art. 82 Kodeksu cywilnego.

Obowiązki notariusza wobec osoby z zaburzeniami psychicznymi

Notariusz ma obowiązek czuwać nad zgodnością czynności z prawem, wyjaśnić stronom jej skutki i upewnić się, że treść aktu odpowiada ich rzeczywistej woli. Zgodnie z art. 86 ustawy Prawo o notariacie notariusz nie może dokonać czynności, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona ma zdolność do czynności prawnych. W praktyce powinien również reagować na wyraźne oznaki braku orientacji, niezrozumienia treści aktu, niespójne wypowiedzi albo widoczne podporządkowanie innej osobie.

Notariusz może rozmawiać z darczyńcą bez obecności pozostałych osób, zadawać pytania sprawdzające rozumienie skutków darowizny i odroczyć czynność, gdy stan strony budzi wątpliwości. Może też poprosić o przedstawienie dodatkowych informacji lub dokumentów. Nie ma jednak ustawowego formularza zaświadczenia lekarskiego, które automatycznie zobowiązywałoby notariusza do sporządzenia aktu.

Jeżeli notariusz odmówi dokonania czynności, powinien wskazać podstawę odmowy. Strona może żądać sporządzenia pisemnego uzasadnienia, a następnie skorzystać z przewidzianego w Prawie o notariacie trybu zaskarżenia. W praktyce, gdy przyczyną jest chwilowe pogorszenie stanu zdrowia, bezpieczniejsze bywa odłożenie czynności i powrót do niej po ustabilizowaniu stanu darczyńcy.

Czy trzeba poinformować notariusza o chorobie psychicznej?

Przepisy nie ustanawiają ogólnego obowiązku ujawnienia notariuszowi każdej diagnozy psychiatrycznej ani przekazania pełnej dokumentacji medycznej. Choroba jest informacją dotyczącą zdrowia i należy do sfery prywatności. Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji rozsądne jest przemilczenie problemu.

Jeżeli choroba przebiegała z epizodami psychozy, dezorientacji, urojeń albo poważnych zaburzeń poznawczych, otwarte przedstawienie notariuszowi aktualnej sytuacji może ograniczyć ryzyko sporu. Notariusz będzie mógł odpowiednio zaplanować spotkanie, przeznaczyć więcej czasu na rozmowę i samodzielnie ocenić, czy darczyńca rozumie treść czynności. Zatajenie diagnozy samo w sobie nie powoduje nieważności umowy, ale może później zostać wykorzystane jako argument, że strony próbowały ominąć konieczną weryfikację.

Decyzję o zakresie ujawnianych informacji powinien podejmować sam darczyńca. Członek rodziny nie powinien bez jego zgody przekazywać notariuszowi dokumentacji medycznej, chyba że działa na podstawie właściwego umocowania albo zachodzi inna wyraźna podstawa prawna.

Jak ograniczyć ryzyko podważenia darowizny?

Najbezpieczniej przeprowadzić czynność w okresie stabilnego stanu zdrowia, bez pośpiechu i bez presji ze strony przyszłego obdarowanego. W razie świeżego zaostrzenia choroby, zmiany leków, hospitalizacji albo znacznego pogorszenia funkcjonowania lepiej odłożyć podpisanie aktu.

• Umów wcześniejszą rozmowę z notariuszem. Pozwala to ustalić dokumenty, wyjaśnić skutki prawne i ocenić, czy potrzebne będą dodatkowe informacje.
• Zadbaj o niezależne wyjaśnienie skutków. Darczyńca powinien wiedzieć, że darowizna przenosi własność nieodpłatnie i co do zasady definitywnie.
• Rozważ aktualną dokumentację medyczną. Dokument powinien opisywać stan kliniczny, orientację i przebieg leczenia, a nie ograniczać się do ogólnego stwierdzenia, że pacjent może podpisywać umowy.
• Unikaj sytuacji konfliktowych. Jeżeli obdarowany organizuje całą czynność i jednocześnie pozostaje z darczyńcą w relacji zależności, wskazana jest rozmowa notariusza z darczyńcą bez osób towarzyszących.
• Zachowaj materiały dotyczące decyzji. Korespondencja, wcześniejsze ustalenia rodzinne i projekt aktu mogą później potwierdzać, że decyzja była przemyślana i konsekwentna.
• Nie zastępuj darowizną innej potrzebnej umowy. Jeżeli darczyńca oczekuje opieki, utrzymania albo prawa zamieszkiwania, trzeba rozważyć dożywocie, służebność mieszkania lub odpowiednie polecenie, zamiast liczyć na nieformalne obietnice.

Forma darowizny udziału w nieruchomości

Przeniesienie własności nieruchomości lub udziału we współwłasności wymaga aktu notarialnego. Wynika to z art. 158 Kodeksu cywilnego. Dodatkowo art. 890 Kodeksu cywilnego przewiduje formę aktu notarialnego dla oświadczenia darczyńcy. Przy nieruchomości wyjątek dotyczący darowizny wykonanej bez zachowania formy nie pozwala ominąć aktu notarialnego.

W akcie trzeba dokładnie oznaczyć nieruchomość, księgę wieczystą, wysokość zbywanego udziału i udziały stron po dokonaniu darowizny. Jeżeli siostra posiada 3/4 udziału i daruje drugiej siostrze udział wynoszący 1/4 całej nieruchomości, po czynności każda z nich będzie miała po 1/2. W projekcie aktu należy jednoznacznie odróżnić 1/4 całej nieruchomości od 1/4 udziału należącego do darczyńcy, bo są to różne wartości.

Nieruchomość rolna, KOWR i pięcioletnie obowiązki

Jeżeli nieruchomość jest nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, trzeba osobno sprawdzić ograniczenia dotyczące nabycia i późniejszego korzystania z udziału. Rodzeństwo jest osobą bliską w rozumieniu tej ustawy. Dlatego nabycie udziału przez siostrę co do zasady nie wymaga zgody Dyrektora Generalnego KOWR, a KOWR nie przysługuje ustawowe prawo nabycia z tego tytułu.

Brak obowiązku uzyskania zgody nie oznacza jednak automatycznie braku wszystkich dalszych obowiązków. Przepisy ustawy stosuje się odpowiednio także do udziału we współwłasności. Nabywca może zostać objęty obowiązkiem osobistego prowadzenia gospodarstwa, do którego wszedł nabyty udział, przez pięć lat oraz zakazem wcześniejszego zbycia lub oddania udziału w posiadanie, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek albo zostanie uzyskana wymagana zgoda.

Przed sporządzeniem aktu trzeba ustalić między innymi powierzchnię nieruchomości, jej położenie, przeznaczenie w miejscowym planie, oznaczenie gruntów w ewidencji, datę i podstawę wcześniejszego nabycia oraz to, czy nieruchomość rzeczywiście podlega ustawie. W przypadku gruntu otrzymanego wiele lat temu przez obie siostry ograniczenia obciążające dotychczasową właścicielkę mogą już nie mieć znaczenia, ale dla nowo nabytego udziału pięcioletni okres może rozpocząć się od dnia darowizny.

Podatek od darowizny między siostrami

Rodzeństwo należy do tak zwanej grupy zerowej, która może korzystać z pełnego zwolnienia od podatku od spadków i darowizn na podstawie art. 4a ustawy. Przy darowiźnie udziału w nieruchomości zawieranej w formie aktu notarialnego obdarowana nie składa formularza SD-Z2. Informacje wynikające z aktu przekazuje właściwym organom notariusz.

Zwolnienie rodzinne nie zależy od tego, czy nieruchomość tworzy gospodarstwo rolne ani czy obdarowana będzie je prowadzić przez pięć lat. Są to odrębne zagadnienia. Warunki wynikające z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie powinny być utożsamiane z warunkami podatkowymi.

Jeżeli wraz z udziałem obdarowana przejmuje długi, ciężary albo zobowiązania darczyńcy, notariusz powinien dodatkowo ocenić skutki w podatku od czynności cywilnoprawnych. Sama czysta darowizna udziału między siostrami, bez przejęcia długu, co do zasady korzysta ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn.

Kto może podważyć umowę i jak wygląda postępowanie?

Ważność aktu może kwestionować przede wszystkim darczyńca, a po jego śmierci także spadkobiercy lub inna osoba, która wykaże interes prawny. Typowym żądaniem jest ustalenie nieważności umowy na podstawie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego. Jeżeli w księdze wieczystej wpisano obdarowanego, konieczne może być również żądanie uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Ciężar wykazania przesłanek z art. 82 Kodeksu cywilnego spoczywa co do zasady na osobie, która twierdzi, że oświadczenie było nieważne. Sąd nie ogranicza się do ustalenia, czy darczyńca był chory. Bada, czy w chwili podpisania aktu choroba lub inne zaburzenie wyłączały świadome albo swobodne działanie.

Późniejsze pogorszenie stanu zdrowia nie wpływa na ważność wcześniej dokonanej darowizny. Tak samo późniejsza zmiana zdania, konflikt rodzinny lub żal z powodu rozporządzenia majątkiem nie oznaczają automatycznie, że umowa była nieważna. Odwołanie darowizny z powodu rażącej niewdzięczności jest odrębną instytucją i wymaga spełnienia innych przesłanek.

Podsumowanie

Siostra, która nie została ubezwłasnowolniona, może co do zasady darować udział w nieruchomości mimo choroby psychicznej. O ważności czynności decyduje jej stan w chwili podpisywania aktu, a nie sama diagnoza. Największe ryzyko występuje wtedy, gdy czynność odbywa się w okresie ostrego zaostrzenia objawów, pod wpływem silnie działających leków, w atmosferze pośpiechu albo presji.

Nie ma ogólnego obowiązku ujawnienia notariuszowi diagnozy, lecz przy poważnej i nawrotowej chorobie rozsądne jest takie zorganizowanie czynności, aby notariusz mógł samodzielnie porozmawiać z darczyńcą i ocenić jej rozeznanie. Dokumentacja medyczna może pomóc, ale nie zastępuje oceny notariusza ani późniejszej oceny sądu. Przy gruncie rolnym trzeba ponadto sprawdzić ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, w szczególności obowiązki obdarowanej po nabyciu udziału.

FAQ

Czy osoba chora na schizofrenię może ważnie darować nieruchomość?

Tak. Rozpoznanie schizofrenii nie przesądza o nieważności. Trzeba ustalić, czy w chwili podpisania aktu osoba rozumiała znaczenie darowizny i mogła swobodnie podjąć decyzję.

Czy notariusz może żądać zaświadczenia od psychiatry?

Notariusz może poprosić o informacje lub dokumenty potrzebne do wyjaśnienia wątpliwości, ale przepisy nie przewidują jednego obowiązkowego zaświadczenia. Nawet pozytywna opinia lekarza nie zastępuje oceny notariusza.

Czy trzeba ujawnić notariuszowi przyjmowane leki?

Nie istnieje ogólny obowiązek przekazywania listy leków. Jeżeli jednak leki mogą wpływać na świadomość, orientację albo zdolność podejmowania decyzji, informacja ta może mieć znaczenie dla bezpiecznego przeprowadzenia czynności.

Czy obecność notariusza wyklucza późniejsze unieważnienie darowizny?

Nie. Akt notarialny jest ważnym dowodem, lecz sąd może na podstawie dokumentacji medycznej, zeznań i opinii biegłego ustalić, że oświadczenie zostało złożone w stanie opisanym w art. 82 Kodeksu cywilnego.

Czy późniejszy nawrót choroby wpływa na wcześniejszą darowiznę?

Nie. Ważność ocenia się według stanu istniejącego w chwili podpisania aktu. Późniejsze pogorszenie zdrowia nie działa wstecz.

Czy siostra musi składać SD-Z2 po darowiźnie udziału?

Nie, jeżeli darowizna została zawarta w formie aktu notarialnego. Rodzeństwo korzysta z rodzinnego zwolnienia, a wymagane informacje przekazuje organom notariusz.

Czy przy darowiźnie udziału rolnego potrzebna jest zgoda KOWR?

Co do zasady nie, ponieważ rodzeństwo jest osobą bliską zbywcy. Trzeba jednak sprawdzić, czy po nabyciu udziału obdarowaną obejmą pięcioletnie obowiązki dotyczące prowadzenia gospodarstwa i zakazu zbywania lub oddawania udziału w posiadanie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 795.
2. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 614.
3. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 941.
4. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 478 ze zm..
5. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. 2026 poz. 468.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lutego 2018 r., sygn. akt V CSK 352/17: orzeczenie Sądu Najwyższego.
7. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2023 r., sygn. akt II CSKP 461/22: orzeczenie Sądu Najwyższego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.