Darowizna udziału w nieruchomości rolnej między siostrami a choroba psychiczna, obowiązki wobec notariusza i ryzyko nieważności
• Data: 2026-03-09 • Autor: Marta Słomka
Jestem współwłaścicielką nieruchomości rolnej, którą wraz z siostrą otrzymałyśmy wiele lat temu od rodziców w formie darowizny gospodarstwa rolnego. Obecnie moja siostra ma udział wynoszący 3/4, a ja 1/4.
Chcemy uregulować nasze wewnętrzne rozliczenia w ten sposób, że w formie aktu notarialnego siostra przekaże mi w darowiźnie 1/4 swojego udziału, tak aby po tej czynności każda z nas miała po 1/2 udziału w nieruchomości.
Problem polega na tym, że moja siostra choruje na poważną chorobę psychiczną. W przeszłości jej stan ulegał nasileniu, natomiast obecnie po leczeniu funkcjonuje względnie stabilnie. Nie mam jednak pewności, czy w przyszłości jej stan zdrowia ponownie się nie pogorszy. Siostra nigdy nie była ubezwłasnowolniona ani częściowo, ani całkowicie.
Chcę ustalić, czy muszę informować notariusza o chorobie siostry oraz czy zawarcie umowy darowizny w takiej sytuacji może w przyszłości wiązać się z ryzykiem zakwestionowania ważności aktu notarialnego.
.jpg)
Zdolność do czynności prawnych a choroba psychiczna
Polskie prawo prywatne odróżnia zdolność prawną (możliwość bycia podmiotem praw i obowiązków) od zdolności do czynności prawnych (zdolności samodzielnego kształtowania własnej sytuacji prawnej). Pełną zdolność do czynności prawnych uzyskuje każda osoba fizyczna z chwilą osiągnięcia pełnoletności. Osoba może zostać pozbawiona zdolności albo mieć ją ograniczoną wyłącznie przez sąd w postępowaniu o ubezwłasnowolnienie (art. 13–15 k.c.).
Ubezwłasnowolnienie całkowite stosuje się wobec osób, które z powodu choroby psychicznej, niedorozwoju umysłowego albo innego zaburzenia psychicznego nie są w stanie kierować swoim postępowaniem – skutkiem jest brak zdolności do czynności prawnych. Ubezwłasnowolnienie częściowe ogranicza zdolność i wymaga ustanowienia kuratora. Dopóki sąd nie wyda orzeczenia o ubezwłasnowolnieniu, osoba chora psychicznie zachowuje pełną zdolność do czynności prawnych.
Ważność oświadczenia woli w konkretnym momencie
Odrębną kwestią jest ważność konkretnej czynności. Zgodnie z art. 82 k.c. nieważne jest oświadczenie woli złożone przez osobę, która znajdowała się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne podjęcie decyzji i wyrażenie woli, w szczególności z powodu choroby psychicznej lub przemijających zaburzeń czynności psychicznych.
Nieważność dotyczy więc jedynie czynności dokonanej w konkretnym momencie, gdy choroba była tak nasilona, że uniemożliwiała świadome decydowanie. Nawet poważna choroba psychiczna nie powoduje automatycznie nieważności oświadczeń woli. Orzecznictwo podkreśla, że stan wyłączający świadomość musi być całkowity, nie jest możliwe jego stopniowanie, a jego istnienie powinno być udowodnione za pomocą opinii biegłego psychiatry.
Z przytoczonych przepisów wynika, że siostra współwłaścicielki, mimo choroby, posiada pełną zdolność do czynności prawnych, ponieważ nie została ubezwłasnowolniona. Jej choroba może wpłynąć na ważność umowy jedynie wówczas, gdy w chwili zawarcia aktu notarialnego znajdowałaby się w stanie wyłączającym świadomość lub swobodę, co musiałoby zostać wykazane dowodowo.
Wymagana forma czynności i przepisy o darowiźnie
Przeniesienie własności nieruchomości lub jej udziału wymaga zachowania szczególnej formy. Zgodnie z art. 158 k.c. umowa przenosząca własność nieruchomości oraz umowa zobowiązująca do jej przeniesienia muszą być sporządzone w formie aktu notarialnego.
Przy darowiźnie należy zastosować tę formę, ponieważ darczyńca składa oświadczenie woli. Art. 890 § 1 k.c. przewiduje, że dla ważności umowy darowizny konieczna jest forma aktu notarialnego. Wyjątek, zgodnie z którym niespełnienie formy nie powoduje nieważności, jeżeli darowizna została w całości wykonana, nie ma zastosowania do przeniesienia własności nieruchomości, gdyż czynność ta zawsze wymaga aktu notarialnego.
Nieruchomość rolna i ograniczenia w nabywaniu, wyjątek dla rodzeństwa
Ponieważ przedmiotem darowizny jest udział w nieruchomości rolnej, do transakcji stosuje się także przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (UKUR). Zasada ogólna z art. 2a ust. 1 UKUR stanowi, że nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny.
Ustawa przewiduje jednak liczne wyjątki. Darowizna dokonana na rzecz osoby bliskiej zbywcy (w rozumieniu art. 2 pkt 6 UKUR są to m.in. zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców) jest jednym z takich wyjątków. W związku z tym planowana darowizna udziału między siostrami co do zasady nie wymaga zgody KOWR.
Zwolnienia podatkowe przy darowiźnie gospodarstwa rolnego
Darowizna w najbliższej rodzinie może korzystać również ze zwolnień podatkowych. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn nabycie własności lub użytkowania wieczystego gospodarstwa rolnego w drodze darowizny jest zwolnione od podatku pod warunkiem, że nabywca będzie prowadził lub powiększy gospodarstwo rolne przez co najmniej pięć lat.
Obowiązki notariusza przy wątpliwościach co do stanu psychicznego
Prawo o notariacie stanowi, że notariusz jest osobą zaufania publicznego i powinien czuwać nad prawidłowym przebiegiem czynności notarialnej. Zgodnie z art. 86 ustawy notariusz nie może dokonać czynności notarialnej, jeżeli ma wątpliwość, czy strona czynności posiada zdolność do czynności prawnych.
Przepis ten wymaga od notariusza badania, czy strona jest w stanie świadomie i swobodnie złożyć oświadczenie woli. W razie wątpliwości notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu.
Orzecznictwo i doktryna podkreślają, że notariusz nie jest lekarzem i nie ma kompetencji do diagnozowania chorób psychicznych. W wyroku dotyczącym odpowiedzialności notariusza za sporządzenie umów z osobą, u której później zdiagnozowano chorobę psychiczną, sąd uznał, że nie można wymagać od notariusza wiedzy medycznej. Notariusz odpowiada jedynie za weryfikację podstawowych przesłanek ważności czynności, a jego obowiązek zachowania należytej staranności dotyczy przede wszystkim znajomości przepisów prawa. Jeżeli w trakcie czynności nic nie wskazuje na niezdolność strony, notariusz nie ponosi odpowiedzialności za późniejsze unieważnienie umowy (por. Sąd Okręgowy we Wrocławiu, sygn. I C 413/12).
Czy trzeba informować notariusza o chorobie psychicznej
Strony czynności notarialnej nie mają ustawowego obowiązku ujawniania notariuszowi swoich schorzeń. Ponieważ nie istnieje przepis wprost nakazujący informowanie o chorobach, brak takiej informacji nie stanowi naruszenia prawa.
Obowiązek taki mógłby wynikać jedynie z ogólnych zasad lojalności kontraktowej – zawierając umowę, należy działać uczciwie i nie wprowadzać drugiej strony w błąd co do okoliczności mających znaczenie prawne.
W praktyce, jeżeli darczyńca jest osobą chorą psychicznie, warto poinformować notariusza o schorzeniu i przedstawić dokumentację medyczną potwierdzającą, że w dacie czynności jest on w stanie świadomie złożyć oświadczenie woli. Takie działanie zmniejsza ryzyko podważenia umowy w przyszłości oraz ułatwia notariuszowi wypełnienie obowiązków ustawowych.
Ryzyko podważenia darowizny w przyszłości
Nieważność umowy darowizny może wynikać z wady oświadczenia woli, o której mowa w art. 82 k.c., tj. stanu wyłączającego świadome albo swobodne podjęcie decyzji. Choroba psychiczna jest jedynie przykładem przyczyny takiego stanu i musi być powiązana z konkretnym momentem czynności.
Orzecznictwo pokazuje, że w sprawach dotyczących unieważnienia umów sporządzonych przed notariuszem sądy szczegółowo badają okoliczności. W sprawie Sąd Apelacyjny w Warszawie sygn. akt III C 1026/09 oceniał umowę darowizny zawartą przez osobę cierpiącą na schizofrenię. Biegły psychiatra stwierdził, że w czasie podpisywania aktu choroba była w fazie ostrego zaostrzenia, co powodowało urojenia i natręctwa. Sąd uznał, że powód nie mógł w sposób świadomy podjąć decyzji i swobodnie wyrazić woli, dlatego umowa została uznana za nieważną.
Podobnie w innej sprawie, dotyczącej darowizny udziału w nieruchomości przez osobę chorą na zespół otępienny, sąd stwierdził nieważność czynności, podkreślając, że notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu, gdy istnieją wątpliwości co do poczytalności strony (por. Sąd Okręgowy w Łodzi, sygn. akt II C 1151/12).
Z drugiej strony, sama obecność choroby psychicznej nie powoduje automatycznie nieważności oświadczenia woli. Udowodnienie stanu wyłączającego świadomość jest trudne i wymaga przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.
Istnieje więc ryzyko, że w przyszłości darczyńca lub jego spadkobiercy będą kwestionować umowę, twierdząc, że w momencie zawarcia aktu notarialnego choroba psychiczna uniemożliwiała świadome działanie. Aby unieważnić czynność, konieczne jest udowodnienie tego stanu na podstawie opinii biegłego. Jeżeli choroba darczyńcy ma charakter przewlekły, ale w chwili podpisywania umowy objawy były w remisji i nie wyłączały świadomości, ważność umowy będzie trudna do zakwestionowania.
Rekomendacje praktyczne
Zebranie dokumentacji medycznej – chociaż prawo nie nakłada obowiązku ujawniania notariuszowi choroby, w interesie obu sióstr jest udokumentowanie, że darczyńczyni w chwili czynności jest zdolna świadomie i swobodnie złożyć oświadczenie woli. Warto przedstawić zaświadczenie od lekarza psychiatry stwierdzające brak przeciwwskazań do zawierania umów.
Uczestnictwo świadka – można zadbać o obecność osób zaufanych, np. członków rodziny lub lekarza, które potwierdzą, że darczyńca rozumiał treść czynności.
Przeprowadzenie czynności w kancelarii notarialnej – co do zasady bezpieczniej przeprowadzić darowiznę w kancelarii, a nie np. w domu darczyńcy, aby nie tworzyć dodatkowych wątpliwości co do swobody i świadomości oświadczenia woli.
Zachowanie odpowiedniej treści aktu – w akcie notarialnym powinno znaleźć się oświadczenie darczyńcy, że darowizna jest świadoma i dobrowolna oraz że darczyńca rozumie jej skutki. W razie wątpliwości notariusz może odmówić sporządzenia aktu – w takiej sytuacji lepiej odroczyć czynność niż narażać się na jej nieważność.
Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego – notariusz ma obowiązek zgłosić darowiznę do właściwego urzędu skarbowego w terminie 7 dni. Warto dopilnować, aby w akcie znalazła się informacja, że nabywane grunty wchodzą w skład gospodarstwa rolnego i spełniają warunki zwolnienia.
Podsumowanie
Siostra darczyńczyni, mimo choroby psychicznej, zachowuje pełną zdolność do czynności prawnych, ponieważ nie została ubezwłasnowolniona (art. 13–15 k.c.). Ryzyko nieważności darowizny może powstać tylko wtedy, gdy w momencie podpisywania aktu notarialnego darczyńca znajdowałby się w stanie wyłączającym świadome albo swobodne powzięcie decyzji (art. 82 k.c.). Nie ma przepisu, który nakłada obowiązek informowania notariusza o chorobie, ale praktycznie warto to rozważyć, aby ograniczyć ryzyko przyszłych sporów. Największe znaczenie dowodowe ma dokumentacja medyczna z dnia czynności oraz zachowanie notariusza, który powinien odmówić dokonania czynności, jeśli ma wątpliwości (art. 86 ustawy Prawo o notariacie).
Przykłady
Przykład 1
Dwie siostry chcą wyrównać udziały w odziedziczonej nieruchomości rolnej i planują darowiznę udziału u notariusza. Jedna z nich leczy się psychiatrycznie, ale w dniu podpisania aktu jest w remisji i posiada aktualne zaświadczenie od lekarza. Dzięki temu ryzyko podważenia umowy w przyszłości jest istotnie ograniczone.
Przykład 2
Rodzeństwo zawiera akt notarialny darowizny udziału w gruncie rolnym, jednak po kilku miesiącach darczyńca twierdzi, że był w stanie zaostrzenia choroby i nie rozumiał skutków czynności. Sprawa trafia do sądu, a kluczowe znaczenie ma opinia biegłego psychiatry dotycząca stanu psychicznego w dniu podpisania aktu.
Przykład 3
Współwłaścicielka chce przejąć część udziału od siostry, ale notariusz w trakcie czynności ma wątpliwości co do świadomości darczyńcy i odmawia sporządzenia aktu. Strony odkładają czynność, a po ustabilizowaniu stanu zdrowia i dostarczeniu dokumentacji medycznej zawierają umowę w późniejszym terminie.
Oferta porad prawnych
Jeżeli potrzebują Państwo wsparcia w sprawach darowizny udziałów w nieruchomościach, czynności notarialnych lub ryzyk prawnych związanych ze stanem zdrowia stron, przygotujemy analizę i rekomendacje dopasowane do sytuacji. Udzielamy porad prawnych zdalnie, sprawnie i z jasnym wskazaniem możliwych rozwiązań.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592
3. Wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi sygn. akt II C 1151/12
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Leasing fundacji po wykreśleniu z KRS, zwrot pojazdu, prawa fundatora")
.jpg "Najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy, zgodność zapisów z ustawą o ochronie praw lokatorów")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Darowizna udziału w nieruchomości rolnej między siostrami a choroba psychiczna, obowiązki wobec notariusza i ryzyko nieważności
» Leasing fundacji po wykreśleniu z KRS, zwrot pojazdu, prawa fundatora
» Najem okazjonalny, wypowiedzenie umowy, zgodność zapisów z ustawą o ochronie praw lokatorów
» Zakaz konkurencji a nowe zatrudnienie
» Rozwiązanie umowy zlecenia w sytuacji nagłej choroby
