Sprzedaż mieszkania z hipoteką, gdy kredytobiorca nie jest właścicielem

Czy można sprzedać mieszkanie, gdy kredytobiorca nie jest właścicielem?

Tak. Umowę sprzedaży zawiera osoba ujawniona jako właściciel nieruchomości, czyli w opisanej sytuacji matka. Syn pozostaje stroną umowy kredytowej i dłużnikiem osobistym banku, ale nie jest stroną sprzedaży tylko dlatego, że nadal spłaca kredyt.

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zabezpiecza oznaczoną wierzytelność. Zgodnie z art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, kto stał się jej właścicielem. Bank nie staje się jednak właścicielem mieszkania i sama hipoteka nie odbiera właścicielowi prawa do sprzedaży.

Art. 72 tej ustawy stanowi, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie zobowiązujące właściciela wobec wierzyciela hipotecznego do niezbywania nieruchomości przed wygaśnięciem hipoteki. Nie oznacza to jednak, że można pominąć bank. Bez uzgodnienia sposobu spłaty kupujący nabyłby lokal nadal obciążony hipoteką, dlatego w praktyce transakcję przygotowuje się na podstawie dokumentów wystawionych przez bank.

Kto odpowiada za kredyt i hipotekę po darowiźnie?

Po darowiźnie występują dwa odrębne rodzaje odpowiedzialności:

• syn jako kredytobiorca jest dłużnikiem osobistym i co do zasady odpowiada za kredyt całym swoim majątkiem, zgodnie z umową kredytową;
• matka jako właścicielka obciążonego mieszkania jest dłużnikiem rzeczowym i odpowiada z nieruchomości do granic zabezpieczenia hipotecznego.

Darowizna mieszkania nie przeniosła automatycznie długu kredytowego na matkę. Przejęcie długu wymaga odrębnej czynności i zgody wierzyciela, czyli banku. Również sprzedaż lokalu nie zwolni syna z kredytu, dopóki zobowiązanie nie zostanie spłacone albo bank nie zgodzi się na inne rozwiązanie.

Jak przygotować sprzedaż mieszkania z hipoteką?

Najbezpieczniej ustalić procedurę z bankiem jeszcze przed zawarciem umowy przedwstępnej. Typowy przebieg transakcji wygląda następująco:

1. Sprawdzenie księgi wieczystej i umowy kredytowej. Należy potwierdzić aktualny wpis hipoteki, wierzyciela, wysokość zabezpieczenia oraz ewentualne obowiązki informacyjne wynikające z umowy kredytu.
2. Wniosek do banku o dokumenty do sprzedaży. Bank powinien wskazać saldo zadłużenia na planowany dzień spłaty, rachunek techniczny, tytuł przelewu, warunki wcześniejszej spłaty i procedurę zwolnienia zabezpieczenia.
3. Ustalenie ważności dokumentu bankowego. Nie istnieje ustawowa zasada, że promesa lub zaświadczenie jest zawsze ważne 30 dni. Termin wynika z treści dokumentu i procedury danego banku.
4. Precyzyjne rozdzielenie ceny w akcie notarialnym. Kupujący przelewa kwotę potrzebną do całkowitej spłaty bezpośrednio na rachunek wskazany przez bank, a nadwyżkę na rachunek sprzedającej właścicielki.
5. Uzupełnienie niedoboru, jeżeli cena jest za niska. Gdy cena sprzedaży nie pokrywa całego zadłużenia, brakującą część trzeba zapewnić w sposób zaakceptowany przez bank, zanim bank zgodzi się zwolnić hipotekę.
6. Wykreślenie hipoteki. Po zaksięgowaniu pełnej spłaty bank wystawia zgodę na wykreślenie hipoteki, potocznie nazywaną listem mazalnym. Następnie składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego wraz z wymaganymi dokumentami i opłatą.

Bank może wymagać współdziałania syna jako kredytobiorcy, na przykład podpisania dyspozycji wcześniejszej spłaty albo złożenia innych oświadczeń. Nie zmienia to faktu, że sprzedającą pozostaje matka.

Czy spłata kredytu syna z ceny mieszkania jest darowizną?

Nie można przyjąć, że każda bezpośrednia wpłata kupującego na rachunek kredytu syna stanowi darowiznę od matki. Pieniądze przeznaczone na spłatę pochodzą z ceny należnej matce za jej mieszkanie, lecz jednocześnie spłata usuwa obciążenie jej nieruchomości. Trzeba zatem ustalić zarówno podstawę zapłaty, jak i końcowe rozliczenie między matką a synem.

Roszczenie zwrotne po spłacie zabezpieczonego długu

Właściciel obciążonej nieruchomości, który spłaca wierzyciela hipotecznego, jest osobą odpowiadającą za cudzy dług określonym składnikiem majątku. Na podstawie art. 518 § 1 pkt 1 Kodeksu cywilnego co do zasady wstępuje z mocy prawa w prawa zaspokojonego wierzyciela do wysokości dokonanej zapłaty. Oznacza to, że matka może nabyć wobec syna roszczenie o zwrot kwoty przeznaczonej na jego kredyt. Taką zasadę potwierdza również orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące rozliczeń między dłużnikiem rzeczowym a osobistym.

Jeżeli roszczenie zwrotne ma pozostać w mocy, warto sporządzić pisemne porozumienie określające kwotę spłaconą na rzecz banku, podstawę rozliczenia, termin i sposób zwrotu oraz zasady rozliczenia ewentualnych odsetek i kosztów bankowych. Sam przelew powinien odpowiadać postanowieniom aktu notarialnego i dokumentu bankowego.

Kiedy może powstać darowizna?

Ryzyko kwalifikacji jako darowizny pojawia się wtedy, gdy matka świadomie i nieodpłatnie ponosi ekonomiczny ciężar spłaty, a syn nie ma obowiązku zwrócić jej pieniędzy. Taki skutek może wynikać między innymi z wyraźnego wyłączenia roszczenia zwrotnego albo późniejszego nieodpłatnego zwolnienia syna z długu wobec matki.

W najbliższej rodzinie możliwe jest zwolnienie od podatku od spadków i darowizn, ale wymaga ono zachowania warunków z art. 4a ustawy. Gdy łączna wartość nabyć od tej samej osoby przekracza kwotę wolną 36 120 zł, zgłoszenie SD-Z2 składa się co do zasady w ciągu sześciu miesięcy od powstania obowiązku podatkowego, chyba że zachodzi ustawowy wyjątek. Przy darowiźnie pieniędzy ustawa przewiduje także szczególny sposób udokumentowania ich otrzymania. Bezpośrednia zapłata przez kupującego do banku nie zawsze odpowiada wprost temu modelowi, a zwolnienie z roszczenia może być traktowane inaczej niż darowizna gotówki. Dlatego przed wyłączeniem regresu należy ustalić właściwą konstrukcję i w razie istotnej kwoty rozważyć uzyskanie interpretacji indywidualnej.

Czy można zawrzeć umowę pożyczki?

Pożyczka jest możliwa tylko wtedy, gdy strony rzeczywiście ustanowią obowiązek zwrotu. Umowa powinna opisywać, że środki należne matce ze sprzedaży zostaną przekazane do banku na rachunek kredytu syna, a syn zwróci matce oznaczoną kwotę na uzgodnionych warunkach. Samo nazwanie operacji pożyczką nie wystarczy, jeżeli z dokumentów i zachowania stron wynika świadczenie bezzwrotne.

Trzeba też sprawdzić podatek od czynności cywilnoprawnych. Pożyczka między matką a synem może korzystać z pełnego zwolnienia. Jeżeli łączna wartość pożyczek od tej samej osoby przekracza 36 120 zł w okresie pięciu lat, konieczne są co do zasady złożenie deklaracji PCC-3 w terminie 14 dni i udokumentowanie otrzymania pieniędzy w sposób wskazany w ustawie. Przy przelewie wykonanym bezpośrednio przez kupującego do banku spełnienie warunku dokumentacyjnego może budzić wątpliwości. Ponadto odrębna pożyczka bywa zbędna, ponieważ roszczenie zwrotne może powstać już z mocy art. 518 Kodeksu cywilnego.

Podatek dochodowy po stronie właścicielki mieszkania

Sprzedającą i podatnikiem z tytułu sprzedaży jest matka jako właścicielka lokalu. Jeżeli sprzedaż nastąpi przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym matka nabyła mieszkanie w darowiźnie, dochód co do zasady podlega opodatkowaniu stawką 19% i wykazaniu w zeznaniu PIT-39 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Przy nieruchomości nabytej w darowiźnie do kosztów uzyskania przychodu nie zalicza się automatycznie ceny, którą wcześniej zapłacił darczyńca, ani spłaty jego kredytu. Kosztami mogą być przede wszystkim udokumentowane nakłady zwiększające wartość lokalu w okresie posiadania przez matkę oraz odpowiednia część zapłaconego podatku od spadków i darowizn, jeżeli podatek wystąpił.

Matka może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, jeżeli nie później niż w ciągu trzech lat od końca roku podatkowego, w którym sprzedała lokal, przeznaczy przychód na własne cele mieszkaniowe. Sama spłata kredytu zaciągniętego przez syna nie jest jej wydatkiem na własny cel mieszkaniowy. Jeżeli jednak na podstawie roszczenia zwrotnego syn odda jej spłaconą kwotę, a ona przeznaczy odpowiednie środki na własne cele mieszkaniowe, ocena ulgi może zależeć od dokładnego przebiegu operacji i dokumentacji.

Najczęstsze pytania

Kto podpisuje akt sprzedaży mieszkania?

Akt podpisuje właściciel ujawniony w księdze wieczystej. Kredytobiorca, który nie jest właścicielem, nie sprzedaje lokalu, ale może być potrzebny do złożenia dyspozycji lub oświadczeń wymaganych przez bank.

Czy do sprzedaży potrzebna jest zgoda banku?

Zgoda banku nie jest warunkiem ważności samej umowy sprzedaży. W praktyce trzeba jednak uzgodnić z bankiem spłatę i uzyskać dokument potwierdzający warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki.

Czy promesa bankowa zawsze jest ważna 30 dni?

Nie. Ustawa nie ustanawia jednego terminu ważności dla wszystkich banków. Wiążący jest termin wskazany w konkretnym zaświadczeniu, promesie albo procedurze bankowej.

Czy przelew kupującego bezpośrednio do banku jest darowizną?

Nie zawsze. Jeżeli właścicielka spłaca dług zabezpieczony jej nieruchomością i zachowuje roszczenie zwrotne do kredytobiorcy, nie dochodzi do definitywnego nieodpłatnego przysporzenia. Darowizna może powstać, gdy obowiązek zwrotu zostanie wyłączony lub umorzony.

Czy wystarczy nazwać rozliczenie pożyczką?

Nie. Musi istnieć rzeczywisty obowiązek zwrotu, a dokumenty i przepływy finansowe powinny odpowiadać treści umowy. Trzeba także sprawdzić warunki zwolnienia rodzinnej pożyczki z PCC.

Kto rozlicza PIT ze sprzedaży?

PIT rozlicza właścicielka jako sprzedająca. Jeżeli od końca roku nabycia mieszkania upłynęło pięć lat, sprzedaż co do zasady nie podlega PIT; wcześniej może powstać obowiązek złożenia PIT-39 i zapłaty 19% podatku, z możliwością zastosowania ulgi mieszkaniowej po spełnieniu jej warunków.

Podsumowanie

Najprostszy i zwykle najbezpieczniejszy wariant polega na sprzedaży mieszkania przez matkę, skierowaniu części ceny bezpośrednio do banku zgodnie z jego zaświadczeniem oraz przekazaniu pozostałej części ceny matce. Równolegle trzeba pisemnie ustalić, czy matce przysługuje wobec syna zwrot spłaconej kwoty.

Nie należy automatycznie kwalifikować całej operacji jako darowizny ani pożyczki. O skutkach cywilnych i podatkowych decydują rzeczywista treść rozliczenia, dokumentacja bankowa, zamiar stron oraz to, kto ostatecznie ponosi koszt spłaty. Przed aktem warto skoordynować treść zaświadczenia banku, projektu umowy sprzedaży i porozumienia rodzinnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 65 i 72 – tekst aktu prawnego.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 518 § 1 pkt 1 – ELI.
3. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, w szczególności art. 4a – tekst jednolity.
4. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych – tekst jednolity.
5. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8, art. 21 ust. 1 pkt 131, art. 22 ust. 6d i art. 30e – tekst jednolity.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 czerwca 2018 r., IV CSK 543/17 – orzeczenie.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.