Analiza umowy zakupu mieszkania przed aktem notarialnym

Co sprawdzić przed podpisaniem aktu notarialnego?

Umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Sam udział notariusza nie oznacza jednak, że projekt został przygotowany wyłącznie z punktu widzenia interesu kupującego. Notariusz czuwa nad zgodnością czynności z prawem, zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz udziela niezbędnych wyjaśnień, ale pozostaje bezstronny. Dlatego kupujący powinien otrzymać projekt aktu odpowiednio wcześniej i przeanalizować go przed spotkaniem.

Przed podpisaniem aktu trzeba porównać dane lokalu z księgą wieczystą, podstawą nabycia sprzedającego i dokumentacją administracyjną. Szczególnego sprawdzenia wymagają:

• oznaczenie lokalu, jego powierzchnia, adres, udział w nieruchomości wspólnej oraz przynależności, takie jak piwnica, komórka lub miejsce postojowe;
• tożsamość i umocowanie sprzedającego, a w razie pełnomocnika także zakres i aktualność pełnomocnictwa;
• dział II księgi wieczystej, wskazujący właściciela lub współwłaścicieli;
• dział III, w którym mogą znajdować się służebności, roszczenia, ostrzeżenia, ograniczenia w rozporządzaniu lub prawa osób trzecich;
• dział IV, obejmujący hipoteki, ich wysokość, wierzyciela oraz zasady spłaty i wykreślenia;
• wzmianki o złożonych wnioskach, skargach lub środkach odwoławczych, ponieważ mogą sygnalizować niezakończone postępowanie wieczystoksięgowe.

Księga wieczysta jest jawna, a wpisane w niej prawa korzystają z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym. Nie wolno jednak ignorować wzmianek ani ostrzeżeń. Jeżeli pojawia się wzmianka, należy ustalić treść wniosku i jego możliwy wpływ na zakup przed podpisaniem aktu.

Warto również zażądać aktualnych zaświadczeń o braku zaległości wobec wspólnoty lub spółdzielni, informacji o opłatach za media, podatku od nieruchomości, osobach korzystających z lokalu oraz dokumentów dotyczących przebudów i remontów. Samo zameldowanie nie tworzy prawa do lokalu, ale obecność lokatorów lub innych osób faktycznie zajmujących mieszkanie może utrudnić jego przejęcie.

Cena i sposób zapłaty za mieszkanie

Akt powinien jednoznacznie wskazywać pełną cenę, kwoty zapłacone przed podpisaniem umowy, pozostałą należność, numery rachunków bankowych i terminy płatności. Jeżeli zakup jest finansowany kredytem, trzeba sprawdzić, czy terminy uruchomienia kredytu są zgodne z terminami zapisanymi w akcie.

Gdy lokal jest obciążony hipoteką, bezpieczny mechanizm zwykle przewiduje przekazanie części ceny bezpośrednio wierzycielowi hipotecznemu zgodnie z aktualnym zaświadczeniem banku, a pozostałej części sprzedającemu. Dokument banku powinien określać saldo zadłużenia, rachunek do spłaty oraz warunki wydania zgody na wykreślenie hipoteki. W zależności od transakcji można także rozważyć depozyt notarialny.

Jeżeli kupujący ma zapłacić cenę po zawarciu aktu, sprzedający może żądać oświadczenia kupującego o poddaniu się egzekucji. Jeżeli natomiast sprzedający ma wydać lokal po podpisaniu umowy, analogiczne zabezpieczenie może dotyczyć obowiązku wydania nieruchomości. Oświadczenie sporządzone na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego może po nadaniu klauzuli wykonalności pozwolić na wszczęcie egzekucji bez uprzedniego procesu o zasądzenie świadczenia. Warunkiem jest precyzyjne określenie świadczenia i terminu jego wykonania.

Termin wydania lokalu i rozliczenie opłat

Wydanie lokalu nie zawsze następuje w dniu podpisania aktu. Jeżeli sprzedający pozostaje w mieszkaniu przez kilka dni lub tygodni, umowa powinna wskazywać konkretną datę i godzinę przekazania, obowiązek opróżnienia lokalu z osób i rzeczy, liczbę kompletów kluczy oraz sposób sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego.

Należy wyraźnie ustalić, kto ponosi do dnia wydania czynsz administracyjny, zaliczki, opłaty za media i inne koszty eksploatacyjne. W protokole warto zapisać stany liczników, stan wyposażenia, liczbę przekazanych kluczy i wykaz zauważonych usterek. Jeżeli lokal ma zostać wydany później, oświadczenie sprzedającego o poddaniu się egzekucji powinno obejmować właśnie ten obowiązek i wskazany termin.

Własność nieruchomości przechodzi co do zasady z chwilą zawarcia bezwarunkowej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, natomiast faktyczne wydanie może nastąpić później. Z tego względu akt powinien osobno regulować moment przejścia posiadania, rozliczenie pożytków i ciężarów oraz odpowiedzialność za lokal w okresie przejściowym.

Wady mieszkania i oświadczenie o znajomości stanu lokalu

W projektach aktów często pojawia się oświadczenie, że kupujący zna stan faktyczny i prawny lokalu oraz nie wnosi zastrzeżeń. Taki zapis nie zawsze oznacza automatyczne wyłączenie rękojmi, ale może mieć znaczenie dowodowe, zwłaszcza w odniesieniu do wad widocznych i znanych kupującemu w chwili zawarcia umowy. Zgodnie z art. 557 Kodeksu cywilnego sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności z tytułu rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie przy zawarciu umowy.

Jeżeli przed zakupem ujawniono zawilgocenie, nieszczelne okna, pęknięcia, niezgodne z dokumentacją przeróbki albo inne usterki, nie należy pozostawiać ich wyłącznie w ustnych ustaleniach. W akcie, załączniku lub protokole trzeba opisać każdą wadę, wskazać, kto i w jakim terminie ma ją usunąć, kto ponosi koszty oraz jakie uprawnienia przysługują kupującemu w razie niewykonania obowiązku.

Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli nieruchomość ma wadę fizyczną lub prawną. Wada fizyczna polega w szczególności na niezgodności lokalu z umową, natomiast wada prawna może wystąpić między innymi wtedy, gdy nieruchomość jest obciążona prawem osoby trzeciej albo ograniczenie w korzystaniu z niej wynika z decyzji lub orzeczenia. Przy nieruchomościach odpowiedzialność za wady fizyczne dotyczy co do zasady wad stwierdzonych przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu kupującemu, zgodnie z art. 568 Kodeksu cywilnego.

Strony mogą odpowiedzialność z tytułu rękojmi rozszerzyć, ograniczyć albo wyłączyć. Jeżeli kupującym jest konsument, a sprzedającym przedsiębiorca, ograniczenie lub wyłączenie rękojmi jest dopuszczalne tylko w przypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych. Przy sprzedaży między osobami prywatnymi wyłączenie rękojmi jest możliwe i powinno być dokładnie ocenione przed podpisaniem aktu. Nawet skuteczne wyłączenie lub ograniczenie rękojmi nie chroni sprzedającego, który podstępnie zataił wadę.

Rękojmia nie zastępuje badania technicznego. Przed zakupem używanego mieszkania warto zlecić oględziny osobie mającej odpowiednią wiedzę budowlaną, zwłaszcza gdy widoczne są ślady wilgoci, pęknięcia, ingerencje w ściany, instalacje lub wentylację.

Jakie zapisy powinny znaleźć się w umowie?

Dobrze przygotowany akt notarialny powinien regulować nie tylko samo przeniesienie własności. Przed podpisaniem należy sprawdzić, czy projekt obejmuje co najmniej:

• dokładny opis nieruchomości i praw związanych z lokalem;
• oświadczenia sprzedającego o tytule własności, obciążeniach, roszczeniach, postępowaniach i osobach korzystających z lokalu;
• cenę, sposób jej zapłaty i rozliczenie zadatku lub zaliczki;
• mechanizm spłaty i wykreślenia hipoteki, jeżeli lokal jest obciążony;
• termin oraz warunki wydania lokalu, wraz z protokołem zdawczo-odbiorczym;
• rozliczenie czynszu, mediów, podatków i innych kosztów;
• wykaz wyposażenia pozostającego w mieszkaniu;
• opis znanych wad i zobowiązania do ich usunięcia;
• postanowienia dotyczące rękojmi, zwłaszcza każde jej ograniczenie lub wyłączenie;
• prawidłowe oświadczenia o poddaniu się egzekucji, jeżeli są potrzebne do zabezpieczenia zapłaty albo wydania lokalu;
• wniosek wieczystoksięgowy o wpis kupującego oraz, w razie potrzeby, wykreślenie hipoteki lub innych praw.

Nie należy podpisywać aktu z wykropkowanymi lub niewypełnionymi miejscami. Wszystkie kwoty, daty, numery rachunków, terminy i załączniki powinny być sprawdzone przed złożeniem podpisów. Jeżeli tekst odczytywany przez notariusza różni się od wcześniejszego projektu, trzeba poprosić o wyjaśnienie każdej zmiany.

Najczęstsze pytania

Czy notariusz sprawdza, czy umowa jest korzystna dla kupującego?

Notariusz sprawdza legalność czynności, czuwa nad prawami i słusznymi interesami stron oraz wyjaśnia skutki aktu. Nie jest jednak pełnomocnikiem kupującego i nie powinien doradzać jednej stronie kosztem drugiej. Indywidualna analiza ryzyk kupującego może wymagać odrębnej konsultacji.

Czy można podpisać akt z niewypełnionymi polami?

Nie powinno się tego robić. Przed podpisaniem wszystkie kwoty, daty, terminy, rachunki bankowe i załączniki muszą być uzupełnione i zweryfikowane. Wątpliwe lub nieuzgodnione fragmenty należy poprawić przed złożeniem podpisu.

Czy zapis o znajomości stanu mieszkania wyłącza rękojmię?

Nie zawsze. Może jednak potwierdzać, że kupujący znał określone wady, co zgodnie z art. 557 Kodeksu cywilnego może zwolnić sprzedającego z odpowiedzialności za te wady. Osobno trzeba sprawdzić, czy akt zawiera wyraźne ograniczenie lub wyłączenie rękojmi.

Ile trwa rękojmia za wady mieszkania?

Sprzedawca odpowiada co do zasady za wady fizyczne nieruchomości stwierdzone przed upływem 5 lat od dnia wydania lokalu. Terminy dochodzenia poszczególnych roszczeń i skuteczność ewentualnego wyłączenia rękojmi zależą od statusu stron i treści umowy.

Czy art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego gwarantuje natychmiastową egzekucję?

Nie automatycznie. Akt notarialny musi prawidłowo określać obowiązek i termin, a przed egzekucją trzeba uzyskać klauzulę wykonalności. Dobrze sporządzone oświadczenie może jednak pozwolić uniknąć procesu o zasądzenie zapłaty albo wydanie lokalu.

Czy warto wykonać odbiór techniczny mieszkania z rynku wtórnego?

Tak, szczególnie gdy lokal jest po remoncie, ma ślady wilgoci, pęknięcia lub nietypowe przeróbki. Oględziny techniczne pomagają wykryć wady, których nie ujawni analiza księgi wieczystej ani samego projektu aktu.

Podsumowanie

Bezpieczny zakup mieszkania wymaga równoczesnego sprawdzenia stanu prawnego, sposobu zapłaty, faktycznego stanu lokalu i warunków jego wydania. Największe ryzyka powstają wtedy, gdy projekt zawiera ogólne oświadczenia kupującego, nieprecyzyjne terminy, niewypełnione pola albo nie opisuje sposobu spłaty hipoteki i usunięcia usterek.

Przed podpisaniem aktu trzeba doprowadzić do tego, aby wszystkie ustalenia ustne znalazły się w treści umowy lub jej załącznikach. W sprawach nietypowych, zwłaszcza przy hipotece, zajęciu lokalu przez inne osoby, sporze co do własności, pełnomocnictwie, wadach budowlanych lub wyłączeniu rękojmi, projekt powinien zostać oceniony indywidualnie.

Źródła

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r., w szczególności art. 155, art. 158 oraz art. 556–576; metryka aktu w ISAP.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r., w szczególności art. 777.
• Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. – Prawo o notariacie, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r., w szczególności art. 80 i art. 108.
• Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, w szczególności art. 2–8 i art. 25, z uwzględnieniem nowelizacji ogłoszonej w 2026 r..

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.