Analiza zapisów umowy
Załączona umowa jest typowa i nie jest obarczona ponadstandardowymi ryzykami.
Sprzedający poddaje się w akcie notarialnym egzekucji co do wydania lokalu w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Niekiedy strony umawiają się w kwestii wydania lokalu inaczej, na przykład kupujący uzyskuje klucze do lokalu przy podpisywaniu umowy. Wówczas zastrzega się w umowie, że wydanie następuje w dniu zawarcia umowy, zaś sprzedający przekazuje klucze kupującemu przy okazji aktu. Taki wariant byłby dla Państwa najlepszy i najbezpieczniejszy.
Z kolei Państwo jako kupujący poddajecie się egzekucji co do zapłaty ceny na podstawie w trybie art. 777 § 1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego.
Część danych w umowie pozostaje niewypełniona. Wątpliwości może budzić okoliczność, do jakiego momentu sprzedający ma ponosić opłaty i koszty związane z lokalem. Ponieważ, jak się wydaje, przekazanie lokalu może być odroczone (informacje są wykropkowane), jeśli macie Państwo ponosić koszty związane z lokalem od dnia wydania (a nie od dnia nabycia lokalu), należałoby to wyraźnie określić.
Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
Obawa o wady mieszkania
Jeśli chodzi o ewentualne wady lokalu, jeśli wedle Państwa wiedzy istnieją takie wady, które powinny być usunięte przez sprzedającego (lub na jego koszt), trzeba by to zapisać w umowie, z uwagi na to, że w akcie znajduje się oświadczenie o treści: „Kupujący oświadczają, że znany jest im stan faktyczny i prawny przedmiotowego lokalu mieszkalnego i nie wnoszą do niego żadnych zastrzeżeń”.
Poza tym sprzedający będzie odpowiadał za ewentualne wady ukryte lokalu, które mogą ujawnić się w toku korzystania z mieszkania, na zasadach ogólnych, to jest na bazie art. 568 Kodeksu cywilnego „sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu”.
Przykłady
Pani Magdalena kupuje mieszkanie od dewelopera, a w akcie notarialnym znajduje się zapis, że sprzedający wyda lokal dopiero po trzech tygodniach od podpisania umowy. W umowie nie wskazano jednak, kto ponosi koszty utrzymania lokalu w tym okresie, więc Magdalena zgłasza uwagę, aby doprecyzować, że wszelkie opłaty do dnia wydania ponosi sprzedający.
Pan Łukasz zauważa odpryski tynku i nieszczelne okno w mieszkaniu, które zamierza kupić. Przed podpisaniem aktu notarialnego żąda, aby w umowie zawrzeć zapis, że sprzedający zobowiązuje się do usunięcia wskazanych usterek na własny koszt w terminie 14 dni od wydania lokalu.
Państwo Kowalscy podpisują umowę zakupu mieszkania, w której znajduje się oświadczenie, że kupujący znają stan techniczny lokalu i nie wnoszą zastrzeżeń. Po analizie z prawnikiem wnoszą, aby dopisać do aktu notarialnego, że niektóre usterki zostały im zgłoszone i sprzedający ponosi odpowiedzialność, jeśli nie zostaną usunięte przed przekazaniem kluczy.
Podsumowanie
Przy analizie umowy sprzedaży lokalu kluczowe jest doprecyzowanie terminu i warunków wydania mieszkania, odpowiedzialności za opłaty w okresie przejściowym oraz kwestii ewentualnych usterek. Jasne zapisy w umowie chronią kupującego i zapobiegają późniejszym sporom.
Oferta porad prawnych
Masz wątpliwości co do treści umowy zakupu mieszkania lub chcesz zabezpieczyć się przed dodatkowymi kosztami i wadami lokalu? Przeanalizujemy dla Ciebie projekt umowy i wskażemy, co warto dopisać lub zmienić, aby uniknąć ryzyk.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
.jpg)
.jpg "Wprowadzenie w błąd przy zawarciu umowy z firmą telemarketingową")
.jpg "Czy można rozwiązać umowę dobrowolnego ubezpieczenia auta przed jej startem?")
