Automatyczne przedłużenie umowy najmu a próba zmiany warunków przez wynajmującego, co mówi prawo?
• Data: 2025-12-05 • Autor: Kamil Kiecana
Jestem najemcą lokalu użytkowego. Umowa została zawarta między dwiema firmami na czas określony. W umowie jest zapis „Niniejsza umowa zostaje zawarta na okres oznaczony od 2 kwietnia 2024 r. do 31 marca 2025 r. z możliwością przedłużenia na następny okres, o ile żadna ze stron na 3 miesiące przed zakończeniem umowy nie zgłosi sprzeciwu”. Żadna ze stron nie zgłosiła sprzeciwu ani chęci zmiany umowy w terminie 3 miesięcy przed zakończeniem umowy. W połowie marca otrzymałem od wynajmującego informację, iż zwiększa czynsz o 30% wartości umownej oraz narzuca termin najmu na okres 36 miesięcy uwarunkowane podpisaniem aneksu do umowy. W załączeniu przesyłam draft umowy oraz pismo informujące o zmianach. Czy taka zmiana jest zgodna z warunkami obecnej umowy? Jak mam rozumieć par. 3 pkt 1 umowy najmu?
.jpg)
Zasada swobody umów
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
„Art. 353. [Zobowiązanie]
§ 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Art. 3531. [Zasada swobody umów]
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „Komentowany przepis, statuując zasadę swobody umów (wolności kontraktowej), jest wyrazem autonomii woli stron stosunków obligacyjnych. W jej ramach strony mogą swobodnie decydować o tym, czy w ogólne wejść w relację cywilnoprawną, mogą decydować o wyborze kontrahenta, kształtować treść stosunku prawnego, mają także kompetencję do zmiany i rozwiązania już istniejącego stosunku umownego. Fundamentem nowożytnej wolności kontraktowej jest zasada pacta sunt servanda. W polskim systemie prawnym koncepcja swobody umów przyjmuje postać zasady prawnej, zarówno w ujęciu opisowym (określenie typu ukształtowania instytucji prawnej), jak i dyrektywalnym (dyrektywa postępowania, norma prawna). Zasada ta ma umocowanie konstytucyjne. Konstytucja nie przewiduje wprawdzie przepisu wprost afirmującego wolność kontraktową, lecz taką zasadę można wyprowadzić w drodze wnioskowań prawniczych z szeregu przepisów konstytucyjnych, w szczególności art. 31 ust. 1 i 2.
W literaturze przedmiotu wskazuje się, że zasada swobody umów nie powinna jednak obowiązywać bezwzględnie i konieczne są jej ograniczenia ustawowe. Ograniczenia takie nie powinny dawać możliwości przełamania unormowań prawnych przez wolę stron, a jednocześnie omawiana swoboda nie może być nadużywana, prowadząc do zawierania umów naruszających dobre obyczaje (zasady współżycia społecznego). Jednocześnie omawiane ograniczenia muszą odpowiadać wymaganiom ustrojowym (zarówno materialnym, jak i formalnym) dotyczącym ingerencji w status jednostek, określonym przede wszystkim w art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji.
Strony zawierające umowę mają kompetencję, by ułożyć stosunek prawny według swojego uznania w granicach wyznaczonych właściwością (naturą) stosunku, ustawą i zasadami współżycia społecznego. Taka konstrukcja otwiera drogę do kreowania stosunków prawnych nieznanych Kodeksowi cywilnemu i innym ustawom (umów nienazwanych). Mogą one stanowić modyfikację (zmianę, uzupełnienie) treści typowych stosunków zobowiązaniowych (np. umowa kredytu indeksowanego przewidującego spread walutowy jako wariant ogólnej konstrukcji umowy kredytu bankowego) albo być zupełnie nowymi konstrukcjami prawnymi, które z uwagi na specyficzne potrzeby stron i uwarunkowania odpowiadają w danym przypadku najlepiej potrzebom obrotu (np. umowa franczyzy, umowa faktoringu czy umowa deweloperska). Należy dodać, że niekiedy umowy ukształtowane w praktyce (nienazwane) z czasem stają się przedmiotem regulacji prawnej (np. umowa leasingu, umowa kredytowa w walucie obcej). W ramach wyrażonej w art. 3531 zasady swobody umów zawarte jest także przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością ich wzajemnej sytuacji prawnej. Taki brak ekwiwalentności, jako wynikający z woli stron, zasadniczo nie wymaga wystąpienia okoliczności, które by go usprawiedliwiały” (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, art. 3531).
Z treści przesłanej nam umowy wynika, że została ona zawarta na okres do końca marca tego roku. Jednak jeśli żadna ze stron nie sprzeciwi się temu na trzy miesiące przed końcem okresu, to istnieje możliwość przedłużenia umowy na kolejny okres, przy czym nie podano, jaki to miałby być okres.
Automatyczne przedłużenie umowy najmu
Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, że zapisy paragrafu 3.1 umowy nie są na tyle precyzyjne, aby uznać, że umowa automatycznie przedłuża się na kolejny okres, co wiąże się z tym, że istnieją argumenty za uznaniem, iż umowa wygaśnie z końcem marca, jeśli strony nie zawrą obustronnego aneksu do tej umowy, który precyzowałby warunki jej przedłużenia.
Aby można było uznać, że umowa zawiera postanowienia o automatycznym wydłużeniu jej okresu obowiązywania, paragraf 3.1 powinien wskazywać konkretnie, na jaki okres umowa się przedłuża oraz że następuje to automatycznie, a nie, że jedynie jest taka „możliwość”.
Jeśli zatem nie dojdzie Pan do porozumienia z wynajmującym co do warunków aneksu do umowy, to w razie sporu sąd może uznać, że umowa wygasła z końcem marca. Warunki współpracy w ramach aneksowania tej umowy pozostają do oceny biznesowej i ewentualnego negocjowania z wynajmującym.
Przykłady
Umowa coworkingowa między start-upami (umowa nienazwana)
Dwie firmy z branży IT zawarły nietypową umowę współpracy dotyczącą wspólnego wynajmu i użytkowania przestrzeni biurowej. Umowa przewiduje, że jedna firma zapewnia infrastrukturę (biurka, serwery, dostęp do internetu), a druga zobowiązuje się do świadczenia usług programistycznych w zamian za dostęp do tej przestrzeni. Mimo że taka forma umowy nie jest bezpośrednio uregulowana w Kodeksie cywilnym, została zawarta zgodnie z zasadą swobody umów (art. 353¹ K.c.). Dopóki nie narusza przepisów prawa ani zasad współżycia społecznego, umowa ta jest ważna i skuteczna.
Kredyt hipoteczny z klauzulą spreadu walutowego (modyfikacja umowy nazwanej)
Klient banku podpisał umowę kredytową indeksowaną do franka szwajcarskiego (CHF). Umowa przewiduje, że spłata rat następuje w złotówkach, ale według kursu sprzedaży ustalanego przez bank. Taki zapis (tzw. klauzula spreadu walutowego) modyfikuje klasyczną umowę kredytu, czyniąc ją bardziej złożoną. To przykład zastosowania zasady swobody umów w praktyce — strony ułożyły stosunek prawny w sposób inny, niż przewiduje typowa ustawa, dostosowując go do indywidualnych potrzeb, co jest dopuszczalne w granicach prawa.
Umowa najmu z niedookreślonym przedłużeniem (ograniczenia zasady swobody umów)
Najemca zawarł umowę najmu lokalu użytkowego na czas określony – do końca marca. W umowie wskazano, że jeśli żadna ze stron nie zgłosi sprzeciwu trzy miesiące wcześniej, istnieje możliwość przedłużenia umowy, ale nie podano ani konkretnego okresu przedłużenia, ani informacji, że następuje ono automatycznie. W takim przypadku mimo swobody kształtowania stosunku umownego sąd może uznać, że umowa wygasa z końcem marca, ponieważ brak precyzyjnych postanowień oznacza niedopuszczalną niepewność co do dalszych zobowiązań stron. Tu ujawnia się ograniczenie swobody umów – umowa nie może być sprzeczna z naturą stosunku prawnego (w tym przypadku – z zasadą pewności prawa i lojalności kontraktowej).
Podsumowanie
Zasada swobody umów stanowi fundament prawa cywilnego i oznacza, że strony mogą dowolnie kształtować treść i formę zawieranych umów, pod warunkiem że ich postanowienia nie są sprzeczne z ustawą, naturą stosunku prawnego ani zasadami współżycia społecznego. Swoboda ta obejmuje m.in. wybór kontrahenta, decyzję o zawarciu umowy, jej treść, czas trwania, formę rozwiązania, a także możliwość tworzenia umów nienazwanych (nieuregulowanych bezpośrednio w przepisach), jak np. umowa franczyzy czy faktoringu. Jednak swoboda umów nie jest nieograniczona – musi podlegać ramom prawnym i konstytucyjnym, a jej nadużycie nie może prowadzić do naruszenia dobrych obyczajów ani praw jednostki. Przykładem ograniczenia może być nieprecyzyjny zapis o automatycznym przedłużeniu umowy, który może zostać uznany za nieważny.
Oferta porad prawnych
Swoboda umów daje stronom dużą elastyczność w kształtowaniu treści i formy zawieranych umów, ale jednocześnie wiąże się z ryzykiem popełnienia błędów, które mogą mieć poważne konsekwencje prawne. Nieprecyzyjne zapisy, brak jasnych postanowień dotyczących przedłużenia umowy czy nieznajomość ograniczeń wynikających z przepisów prawa często prowadzą do sporów. Dlatego warto skonsultować się z prawnikiem przed podjęciem wiążącej decyzji. Skorzystaj z naszych porad prawnych online, aby dowiedzieć się, czy Twoja umowa została poprawnie skonstruowana, jakie masz prawa i obowiązki oraz jak najlepiej zabezpieczyć swoje interesy. Nie czekaj, skontaktuj się z nami już dziś!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Zwrot niewykorzystanej dachówki, kiedy sprzedawca może odmówić przyjęcia?")
.jpg "Zakaz konkurencji a możliwość zatrudnienia na podstawie umowy o pracę")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
