• Data: 2025-12-08 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Mam problem ze sprzedawcą domu, który zakupiłem w 2021 roku. Nie wywiązuje się z zapisów w akcie notarialnym i dodatkowej umowy na prace wykończeniowe, unika usuwania bieżących usterek. Czy jest możliwość przymuszenia sprzedawcy do wykonania umowy?
.jpg)
Zarówno umowa sprzedaży, jak i umowa o roboty budowlane została zawarta z tą samą spółką. Do sprzedaży już doszło, zatem od dnia jej zawarcia dom jest już Pana własnością. Umowa o roboty budowlane jest odrębna od sprzedaży i wykonawca przyjął wraz z jej podpisaniem na siebie konkretne prace, zobowiązując się wykonać je w określonym terminie.
Zgodnie z § 8 umowy w przypadku niewykonania umowy ma Pan prawo naliczyć karę umowną w wysokości 10% wartości umowy o roboty budowlane, a gdy nie pokryje Pana szkód, także dochodzić odszkodowania uzupełniającego ponad jej wartość. Ewentualnie odstąpić od tej umowy i zażądać kary 10% wartości umowy.
Jako że termin zakończenia robót do których zobowiązał się wykonawca minął (w tym ten z aneksu zawartego przez strony), pozostaje Panu naliczyć karę i żądać natychmiastowego wywiązania się z umowy pod rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Skoro nie chce Pan korzystać z prawa odstąpienia od umowy z winy wykonawcy, to ma Pan prawo co do zasady (podkreślam, bo w akapicie końcowym rozwinę, czemu szanse spadają do minimum) przed sądem domagać się zobowiązania wykonawcy do wywiązania się z umowy.
Opłata od pozwu o zobowiązanie do wykonania umowy, której wartość ustalono na 65 tys. zł, to będzie 5% od tej kwoty (chyba że będzie Pan domagał się prac o niższej wartości, co będzie Pan w stanie wykazać: koszty wskazuje art. 13 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Dalej, jak rozumiem, zawarto ów akt notarialny umowy sprzedaży. Tutaj w § 5 oświadczył Pan, że zapoznał się ze stanem budynku i wymienił stwierdzone usterki. Sprzedająca zobowiązała się je usunąć w terminie do 31 sierpnia 2021 r. Tu znowu, jeśli mimo Pana oficjalnego przedsądowego wezwania z wyznaczeniem ostatecznego terminu nie dojdzie do wywiązana się z tych zobowiązań, ma Pan prawo przed sądem domagać się zobowiązania strony do wywiązania się z zobowiązań umownych.
Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego każdy pozew musi być oparty o materiał dowodowy, czyli to Pan musi załączyć dowody na:
Dlatego obecne, jeśli jeszcze nie kierował Pan wezwań przedsądowych punktujących, co nie zostało wykonane (osobne z umowy o roboty budowlane, osobne wezwanie z umowy sprzedaży), to zalecam od tego zacząć, wskazując na końcu, że brak wywiązania się w wyznaczonym terminie poskutkuje skierowaniem sprawy na drogę sądową. Przy czym w przypadku umowy o roboty – z uwagi na upływ terminu – już ma Pan roszczenie 10% kary umownej za niewykonanie jej o czasie, więc już Pan może wnieść o jej zapłatę i wykonanie czynności w wyznaczonym terminie, względnie wskazać, że na tym etapie jeśli do dnia Y wykonaną pracę jest Pan w stanie zrezygnować z kary, ale gdy nie wywiążą się, to będzie Pan jej żądał, a także odszkodowania uzupełniającego.
Potwierdzenia nadań i odbiorów ww. żądań z Poczty Polskiej proszę zachować.
Będzie to jednak w tym zakresie tak naprawdę tylko swego rodzaju straszak i próba liczenia na to, że nie zorientują się o przedawnieniu. Otóż zgodnie z art. 646, który do umów o roboty budowlane stosuje się odpowiednio: „Roszczenia wynikające z umowy o dzieło przedawniają się z upływem lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być oddane”. Zatem we wrześniu 2023 r. upłynął Panu termin na dochodzenie roszczeń z umowy o roboty budowlane. Mogą tego nie zauważyć i przestraszyć się Pana pisma, wywiązując się z tej umowy lub chociaż dobrowolnie płacąc karę umowną. Jeśli jednak dostrzegą przedawnienie, to wnoszenie przed sąd jest skazane na niepowodzenie z uwagi na upływ ww. terminu.
Co do roszczeń/zobowiązań niewykonanych z umowy sprzedaży, to termin przedawnienia roszczeń to co do zasady 6 lat (jeśli umów nie zawierał Pan na firmę, lecz jako osoba fizyczna). Nie ma więc co zwlekać z podjęciem działań w tym zakresie (wszak termin dwuletni z art. 554 stanowi de facto o przedawnieniu roszczeń sprzedawców z tytułu zapłaty ceny za sprzedane rzeczy).
Pan Michał kupił dom od dewelopera wraz z umową na wykonanie tarasu. Sprzedaż domu została sfinalizowana, ale taras do dziś nie został wykonany mimo upływu terminu. Pan Michał wysłał wezwanie do wykonania robót i domaga się zapłaty kary umownej oraz ukończenia prac.
Pani Ewa kupiła mieszkanie w stanie deweloperskim. W akcie sprzedaży deweloper zobowiązał się do usunięcia usterek (nieszczelne okna, wilgoć w piwnicy), jednak mimo wielu próśb nie dotrzymał terminu. Po oficjalnym wezwaniu przedsądowym Pani Ewa przygotowuje pozew o zobowiązanie do usunięcia usterek.
Pan Tomasz kupił dom i podpisał dodatkową umowę na montaż ogrodzenia. Firma nie wywiązała się z umowy w terminie, a dodatkowo nie odpowiedziała na przedsądowe wezwanie. Pan Tomasz wystąpił o zapłatę kary umownej i rozważa skierowanie sprawy do sądu.
Przy zakupie nieruchomości często podpisywane są także odrębne umowy na wykonanie dodatkowych prac budowlanych. Jeśli wykonawca nie dotrzymuje terminów lub nie usuwa usterek, właściciel ma prawo żądać zapłaty kar umownych lub dochodzić wykonania zobowiązań przed sądem. Kluczowe jest wcześniejsze skierowanie przedsądowego wezwania i zgromadzenie dowodów.
Masz problem z niewywiązaniem się wykonawcy lub dewelopera z umowy? Skontaktuj się z nami — przeanalizujemy Twoją sytuację i pomożemy przygotować skuteczne wezwania lub pozew do sądu.
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
.jpg "Czy mogę nałożyć karę na klienta, jeśli zerwał ze mną kontakt i nie odstąpił od umowy?")
.jpg "Zwrot niewykorzystanej dachówki, kiedy sprzedawca może odmówić przyjęcia?")
