Rozwiązanie umowy z pośrednikiem
• Data: 2025-11-10 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Mamy zawartą umowę z pośrednikiem na zbycie mieszkania. Umowa nie wyklucza naszej aktywności w poszukiwaniu nabywcy jednak tylko poprzez krąg znajomych. Nabywca się znalazł i chcielibyśmy w sposób dla nas najkorzystniejszy wyplątać się z zobowiązań umownych. Co jest prawnie możliwe, jak to przeprowadzić? Nadmieniam, że nie jesteśmy zadowoleni z działań pośrednika. Pośrednik działa chaotycznie. M.in. prawdopodobnie on pokazał przedmiotowe mieszkanie naszemu przyszłemu nabywcy, a na nasze pytanie, czy zna takiego klienta, odpowiedział mailowo, że jest mu on nieznany. Klient dotarł do nas przy pomocy sąsiadów.
.jpg)
Treść umowy z pośrednikiem
W pierwszej kolejności wskazać należy, że zgodnie z umową § 2 ust. 4 – macie Państwo prawo do sprzedaży nieruchomości we własnym zakresie, ale musicie poinformować pośrednika o osobie, której zamierzacie sprzedać nieruchomość. Z opisu wynika, że pośrednik z danym klientem podjął działania, tj. pokazał mu nieruchomość, ale dobrze dla Państwa, że „nie pamięta” tego klienta.
W celu uwolnienia się ze zobowiązań wobec pośrednika musielibyście Państwo skutecznie odstąpić od umowy, wskazując, że pośrednik się z niej nie wywiązuje. Zgodnie z art. 471 ustawy Kodeks cywilny „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. Jeżeli dłużnik uchybia swoim obowiązkom, nie spełniając świadczenia lub spełniając je w sposób nienależyty, to wierzyciel może podjąć kroki zmierzające do przymusowej realizacji świadczenia. W wypadkach gdy uzyskanie świadczenia w drodze przymusowej egzekucji jest niemożliwe albo wierzyciel z różnych powodów stracił zainteresowanie pierwotnym świadczeniem, to przysługuje mu roszczenie o naprawienie szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.
Szkoda w działaniach pośrednika
Warunkiem powstania odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu art. 471 jest niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, powstanie szkody i zaistnienie adekwatnego związku przyczynowego między niewykonaniem zobowiązania a powstałą szkodą. Podkreślić należy, że niespełnienie świadczenia w znaczeniu szerokim oznacza, że albo nie wykonano żadnego lub choćby jednego z obowiązków, które były funkcjonalnie związane z długiem, a świadczenie utraciło dla wierzyciela znaczenie ze względu na cel, jaki miał w wykonaniu zobowiązania (sytuacja niespełnienia świadczenia sensu stricto), albo nie wykonano choćby jednego z obowiązków spoczywających na dłużniku, który był funkcjonalnie związany z długiem, lecz świadczenie nie utraciło dla wierzyciela znaczenia ze względu na cel, jaki miał w wykonaniu zobowiązania (sytuacja nienależytego spełnienia świadczenia). Konsekwencją uznania, że interes wierzyciela nie został zaspokojony z powodu niewykonania zobowiązania, pozwala na zakwalifikowanie zachowania jako bezprawne, przy czym bezprawność ta ma charakter względny. Naruszenie zobowiązania wywołuje bowiem skutek jedynie w odniesieniu do wierzyciela – inaczej niż uchybienie powinnościom powszechnym, ciążącym na wszystkich (bezprawność bezwzględna). Wierzyciel ma prawo oczekiwać, że dłużnik spełni obciążające go świadczenie, a zatem innymi słowy, zachowa się zgodnie z treścią zobowiązania, zaspokajając jednocześnie interes wierzyciela. Z kolei szkodę zamawiającego stanowi uszczerbek majątkowy, rozumiany jako różnica między aktualnym stanem majątku wierzyciela, a stanem hipotetycznym, jaki by istniał gdyby zobowiązanie zostało wykonane.
W celu skorzystania z tej możliwości należałoby najpierw wskazać, w jakim zakresie pośrednik nie wywiązuje się z umowy, następnie wezwać do realizacji umowy i wyznaczyć w tym celu odpowiedni termin, a następnie, jeżeli sytuacja się nie zmieni, to od umowy odstąpić. Niestety z opisu stanu faktycznego obawiam się, że odstąpienie od umowy może okazać się w realiach przedmiotowej sprawy nieskuteczne. Natomiast to, co bym Państwu zarekomendowała, to wypisanie wszystkich nieprawidłowości w ramach realizacji umowy, a następnie wskazała, że to są przesłanki do odstąpienia od umowy – na tej kanwie renegocjowałabym procent wynagrodzenia poprzez jego obniżenie np. do 0,5%. Takie rozwiązanie byłoby dla Państwa najbezpieczniejsze.
Przykłady
Sprzedaż nieruchomości we własnym zakresie
Państwo Kowalscy podpisali umowę z pośrednikiem, ale znaleźli kupca na dom samodzielnie. Zgodnie z § 2 ust. 4 umowy poinformowali pośrednika o danych kupca. Ponieważ pośrednik nie podejmował działań wobec tego klienta, Kowalscy mogli sfinalizować sprzedaż bez płacenia prowizji, unikając sporu.
Niewykonanie obowiązków przez pośrednika
Pan Nowak zauważył, że pośrednik nie reklamuje jego mieszkania w internecie, choć umowa zobowiązywała go do aktywnej promocji. Powołując się na art. 471 K.c., Nowak wezwał pośrednika do poprawy działań w terminie 14 dni. Gdy sytuacja się nie zmieniła, odstąpił od umowy, wskazując na nienależyte wykonanie zobowiązania.
Renegocjacja prowizji
Pani Zielińska stwierdziła, że pośrednik nie organizuje pokazów nieruchomości ani nie aktualizuje oferty, mimo zapisów umowy. Zamiast odstępować od umowy, wskazała na uchybienia i zaproponowała obniżenie prowizji z 2% do 0,5%. Pośrednik zgodził się, by uniknąć sporu sądowego.
Podsumowanie
Umowa z pośrednikiem pozwala na samodzielną sprzedaż nieruchomości, o ile poinformuje się pośrednika o kupcu. Niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków przez pośrednika (art. 471 K.c.) daje podstawę do wezwania do realizacji umowy, a w razie braku poprawy – do odstąpienia lub renegocjacji warunków, np. obniżenia prowizji. Kluczowe jest udokumentowanie uchybień, aby skutecznie dochodzić swoich praw.
Oferta porad prawnych
Masz problem z niewywiązującym się pośrednikiem lub chcesz renegocjować umowę? Skontaktuj się z nami – oferujemy profesjonalne wsparcie prawne w zakresie umów z pośrednikami i ochrony Twoich interesów.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 9
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Analiza umowy z firmą windykacyjną, na co zwrócić uwagę")
.jpg "Umowa dzierżawy gruntu rolnego, darowizna i brak zapłaty czynszu")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
