Waloryzacja czynszu najmu budynku – kiedy można podnieść czynsz?

Co oznacza waloryzacja czynszu „począwszy od 2025 r.”?

Najważniejszy problem polega na tym, że wskazane postanowienie nie określa jednoznacznie pierwszego okresu waloryzacji. Możliwe są co najmniej dwa racjonalne odczytania:

• pierwsza podwyżka miała nastąpić już w 2025 r., na podstawie wskaźnika dotyczącego 2024 r.;
• waloryzacji podlega czynsz za okres rozpoczynający się w 2025 r., a podwyżkę można obliczyć dopiero po ogłoszeniu wskaźnika za 2025 r., czyli w styczniu 2026 r.

Samo brzmienie „począwszy od 2025 r.” nie rozstrzyga sporu. Znaczenie mogą mieć wiadomości e-mail, wcześniejsze projekty umowy, notatki z negocjacji, sposób przedstawiania mechanizmu waloryzacji oraz to, czy strony rzeczywiście uzgodniły zmianę czynszu co dwa lata.

Jak sąd interpretuje niejasną klauzulę umowną?

Zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego oświadczenia woli tłumaczy się z uwzględnieniem okoliczności ich złożenia, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. W umowach należy przede wszystkim badać zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie ograniczać się wyłącznie do dosłownego brzmienia zapisu.

Znaczenie ma również art. 353¹ Kodeksu cywilnego, który pozwala stronom ułożyć stosunek prawny według własnego uznania, o ile treść lub cel umowy nie sprzeciwiają się ustawie, naturze stosunku ani zasadom współżycia społecznego. Strony mogą więc ustalić waloryzację coroczną, dwuletnią, automatyczną albo wymagającą aneksu, lecz mechanizm powinien być dostatecznie precyzyjny.

Podstawę umownej waloryzacji świadczenia pieniężnego stanowi także art. 358¹ § 2 Kodeksu cywilnego. Pozwala on ustalić wysokość świadczenia według innego niż pieniądz miernika wartości, na przykład wskaźnika cen GUS. Taka klauzula powinna umożliwiać ustalenie nowego czynszu bez dowolności: wskazywać miernik, okres odniesienia, częstotliwość, sposób obliczenia i termin obowiązywania zmiany.

Jeżeli ustne uzgodnienie o waloryzacji co dwa lata nie zostało wpisane do umowy, nadal może być dowodem zgodnego zamiaru stron. Jego znaczenie zależy jednak od całej dokumentacji negocjacyjnej, postanowień o formie zmian umowy oraz tego, czy umowa zawiera klauzulę, że zastępuje wszystkie wcześniejsze ustalenia.

Który wskaźnik GUS należy zastosować?

W umowie użyto ogólnego określenia „wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony przez Prezesa GUS”. GUS publikuje jednak kilka różnych wskaźników: miesięczne, kwartalne, półroczne i średnioroczne. Bez wskazania konkretnego rodzaju wskaźnika, okresu porównawczego oraz sposobu zaokrąglania wynik może być sporny.

Jeżeli strony miały na myśli średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem za 2025 r., został on ogłoszony 15 stycznia 2026 r. i wyniósł 103,6, co oznacza wzrost cen o 3,6%. Przy czynszu 10 000 zł netto podwyżka według takiego wskaźnika dawałaby 10 360 zł netto. Obliczenie nie przesądza jednak daty obowiązywania nowej stawki ani tego, czy potrzebny jest aneks.

Czy pisemny aneks jest konieczny?

W analizowanym zapisie strony wprost przewidziały waloryzację „w drodze pisemnego aneksu zawartego przez strony”. Taka konstrukcja wskazuje, że czynsz nie zmienia się automatycznie po publikacji wskaźnika. Wynajmujący powinien przedstawić projekt aneksu, obliczenie nowej stawki, podstawę wskaźnika oraz proponowaną datę wejścia zmiany w życie, a najemca powinien aneks podpisać.

Zgodnie z art. 76 i 77 Kodeksu cywilnego skutki niezachowania umówionej formy zależą od treści całej umowy i od tego, czy forma została zastrzeżona pod rygorem nieważności, dla celów dowodowych lub dla wywołania określonych skutków. W sporze istotne będzie więc nie tylko samo słowo „aneks”, lecz także ogólne postanowienia dotyczące zmian umowy.

Odmowa podpisania aneksu nie zawsze oznacza, że najemca może dowolnie zablokować każdą waloryzację. Jeżeli mechanizm jest kompletny i z umowy wynika obowiązek współdziałania, wynajmujący może rozważyć dochodzenie roszczeń. Ocena takiego roszczenia wymaga jednak analizy całego dokumentu i dowodów dotyczących uzgodnień stron.

Czy można podwyższyć czynsz na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego?

Art. 685¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając jego dotychczasową wysokość najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis ten dotyczy najmu lokalu i jest najczęściej stosowany do lokali użytkowych.

Nie należy jednak zakładać, że przepis zawsze działa niezależnie od umowy. Strony mogą uregulować zasady zmiany czynszu inaczej, a rozbudowana klauzula waloryzacyjna może zostać uznana za modyfikację albo wyłączenie ustawowego mechanizmu. Trzeba więc sprawdzić, czy umowa zawiera zwroty takie jak „wyłącznie”, „jedynie”, „czynsz pozostaje stały” albo inne postanowienia ograniczające jednostronną zmianę.

Dodatkowa ostrożność jest potrzebna, gdy przedmiotem najmu jest cały budynek. Art. 685¹ posługuje się pojęciem lokalu, dlatego możliwość zastosowania go do najmu całego budynku nie powinna być przyjmowana automatycznie. W takiej sytuacji większe znaczenie może mieć umowny mechanizm waloryzacji oraz ogólne zasady wykonywania zobowiązań.

W najmie komercyjnym Kodeks cywilny nie określa ogólnego procentowego limitu podwyżki czynszu. Podwyżka musi jednak pozostawać zgodna z umową, nie może stanowić nadużycia prawa i powinna być dokonana w sposób pozwalający ustalić nową stawkę oraz datę jej obowiązywania.

Jak bezpiecznie przeprowadzić waloryzację lub podwyżkę?

1. Ustal podstawę zmiany. Wskaż, czy korzystasz z klauzuli waloryzacyjnej, aneksu uzgodnionego przez strony czy art. 685¹ Kodeksu cywilnego.
2. Określ właściwy wskaźnik. Podaj jego pełną nazwę, okres porównawczy, wartość, datę publikacji i źródło GUS.
3. Pokaż obliczenie. Wskaż dotychczasowy czynsz, mnożnik, sposób zaokrąglenia i nową kwotę.
4. Ustal datę wejścia w życie. Nie naliczaj podwyżki wstecz, jeżeli umowa nie daje do tego wyraźnej podstawy.
5. Zachowaj wymaganą formę. Jeżeli umowa przewiduje pisemny aneks, przygotuj dokument do podpisu. Przy jednostronnym oświadczeniu zadbaj o formę zgodną z umową i dowód doręczenia.

Odpowiedź w opisanej sytuacji

Najemca może mieć rację, jeżeli zgodnym zamiarem stron było objęcie waloryzacją roku 2025 i użycie średniorocznego wskaźnika za ten rok. Taki wskaźnik został ogłoszony dopiero 15 stycznia 2026 r., więc dopiero wtedy można było wykonać obliczenie oparte na pełnych danych za 2025 r.

Najemca nie musi jednak mieć racji, jeżeli strony rozumiały zapis w ten sposób, że pierwsza podwyżka ma nastąpić już w 2025 r. na podstawie wskaźnika za rok poprzedni. Rozstrzygające będą dowody dotyczące negocjacji i pełna treść umowy. Sama ustna rozmowa o waloryzacji co dwa lata może pomóc w interpretacji, ale nie zastępuje jednoznacznego postanowienia umownego.

Ze względu na wymóg pisemnego aneksu bezpiecznym rozwiązaniem jest przedstawienie najemcy projektu aneksu z dokładnym wyliczeniem. Jeżeli najemca odmówi, przed naliczeniem wyższej kwoty warto ocenić, czy umowa daje podstawę do roszczenia o zawarcie aneksu albo czy w konkretnym przypadku można skutecznie skorzystać z art. 685¹ Kodeksu cywilnego.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W opisanej sprawie nie można przesądzić terminu pierwszej waloryzacji wyłącznie na podstawie zwrotu „począwszy od 2025 r.”. Trzeba ustalić, jaki wskaźnik strony miały na myśli, za jaki okres miał być stosowany i czy waloryzacja miała następować co dwa lata. Ponieważ umowa wymaga pisemnego aneksu, najbezpieczniej jest przedstawić najemcy precyzyjne wyliczenie i projekt zmiany. Możliwość jednostronnej podwyżki na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego zależy od przedmiotu najmu i całej treści umowy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 65, art. 76, art. 77, art. 353¹, art. 358¹, art. 659 i art. 685¹.

2. Komunikat Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego z dnia 15 stycznia 2026 r. w sprawie średniorocznego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w 2025 r.: GUS.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.