Waloryzacja czynszu na najem, kiedy mogę zwiększyć kwotę czynszu?
• Data: 2025-11-23 • Autor: Kamil Kiecana
Wynajmuję firmie budynek. Umowa została zawarta w 2022 roku. Najemca nie chciał zgodzić się na coroczną waloryzację, więc ustaliliśmy, że będzie miała miejsce co 2 lata, ale nie jest to wskazane w umowie. Znajduje się w niej następujący zapis: „Strony ustalają, że czynsz za najem podlega waloryzacji, począwszy od 2025 r., o wskaźnik wzrostu cen towarów i usług ogłoszony przez Prezesa GUS, w drodze pisemnego aneksu zawartego przez strony”. Najemca uważa, że dopiero w styczniu 2026 r. mogę domagać się wyższego czynszu. Czy ma rację?
.jpg)
Zasada swobody umów
Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego:
„Art. 353. [Zobowiązanie]
§ 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.
§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.
Art. 3531. [Zasada swobody umów]
Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.
Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego „komentowany przepis, statuując zasadę swobody umów (wolności kontraktowej), jest wyrazem autonomii woli stron stosunków obligacyjnych. W jej ramach strony mogą swobodnie decydować o tym, czy w ogóle wejść w relację cywilnoprawną, mogą decydować o wyborze kontrahenta, kształtować treść stosunku prawnego, mają także kompetencję do zmiany i rozwiązania już istniejącego stosunku umownego. Fundamentem nowożytnej wolności kontraktowej jest zasada pacta sunt servanda. W polskim systemie prawnym koncepcja swobody umów przyjmuje postać zasady prawnej, zarówno w ujęciu opisowym (określenie typu ukształtowania instytucji prawnej), jak i dyrektywalnym (dyrektywa postępowania, norma prawna). Zasada ta ma umocowanie konstytucyjne. Konstytucja nie przewiduje wprawdzie przepisu wprost afirmującego wolność kontraktową, lecz taką zasadę można wyprowadzić w drodze wnioskowań prawniczych z szeregu przepisów konstytucyjnych, w szczególności art. 31 ust. 1 i 2.
W literaturze przedmiotu wskazuje się, że zasada swobody umów nie powinna jednak obowiązywać bezwzględnie i konieczne są jej ograniczenia ustawowe. Ograniczenia takie nie powinny dawać możliwości przełamania unormowań prawnych przez wolę stron, a jednocześnie omawiana swoboda nie może być nadużywana, prowadząc do zawierania umów naruszających dobre obyczaje (zasady współżycia społecznego). Jednocześnie omawiane ograniczenia muszą odpowiadać wymaganiom ustrojowym (zarówno materialnym, jak i formalnym) dotyczącym ingerencji w status jednostek, określonym przede wszystkim w art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji.
Strony zawierające umowę mają kompetencję, by ułożyć stosunek prawny według swojego uznania w granicach wyznaczonych właściwością (naturą) stosunku, ustawą i zasadami współżycia społecznego. Taka konstrukcja otwiera drogę do kreowania stosunków prawnych nieznanych Kodeksowi cywilnemu i innym ustawom (umów nienazwanych). Mogą one stanowić modyfikację (zmianę, uzupełnienie) treści typowych stosunków zobowiązaniowych (np. umowa kredytu indeksowanego przewidującego spread walutowy jako wariant ogólnej konstrukcji umowy kredytu bankowego) albo być zupełnie nowymi konstrukcjami prawnymi, które z uwagi na specyficzne potrzeby stron i uwarunkowania odpowiadają w danym przypadku najlepiej potrzebom obrotu (np. umowa franczyzy, umowa faktoringu czy umowa deweloperska). Należy dodać, że niekiedy umowy ukształtowane w praktyce (nienazwane) z czasem stają się przedmiotem regulacji prawnej (np. umowa leasingu, umowa kredytowa w walucie obcej). W ramach wyrażonej w art. 3531 zasady swobody umów zawarte jest także przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością ich wzajemnej sytuacji prawnej. Taki brak ekwiwalentności, jako wynikający z woli stron, zasadniczo nie wymaga wystąpienia okoliczności, które by go usprawiedliwiały” (K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 3531).
Możliwość podniesienia czynszu
Zgodnie z art. 6851 Kodeksu cywilnego: „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.
W przesłanej nam umowie dość nieprecyzyjnie uregulowana została treść par. 4.2 dotycząca waloryzacji. Jednak istnieje istotne ryzyko, że w razie sporu sąd po analizie treści ww. postanowienia umownego uznałby, że intencją stron było rozpoczęcie okresu waloryzacyjnego dopiero od 1.01.2025 r., tj. pierwsza waloryzacja byłaby dopiero na początku 2026 r. za 2025 r. Niezależnie jednak od tego umowa nie wyklucza podwyżki wprowadzanej na podstawie Kodeksu cywilnego, która jest dopuszczalna dla najmu niemieszkalnego. Z cytowanego przez nas przepisu wynika, że „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego”.
Zatem może Pani rozważyć podwyższenie czynszu o kwotę, którą uzna Pani za słuszną.
Przykłady
Umowa o współpracę między firmami
Firma A i firma B zawierają umowę o współpracy, w której firma A zobowiązuje się dostarczać firmie B komponenty do produkcji. Obie strony decydują, że umowa nie będzie oparta na tradycyjnych standardach, lecz zostanie dostosowana do ich specyficznych potrzeb. Firma A może dostarczać komponenty na zasadzie abonamentu miesięcznego, ale w razie potrzeby firma B może dokonać jednorazowego zakupu na większą skalę. Ostateczna wysokość płatności będzie uzależniona od jakości komponentów, co nie jest standardową praktyką w branży. Umowa ta jest zgodna z zasadą swobody umów, ponieważ strony mogły ułożyć warunki zgodnie z własnym uznaniem, byleby nie naruszały one zasad współżycia społecznego i przepisów prawa.
Umowa o najem lokalu niemieszkalnego
Firma wynajmująca lokal niemieszkalny (np. biuro) postanawia zawrzeć umowę najmu z przedsiębiorcą. Strony decydują się na nieznaną dotąd formułę waloryzacji czynszu, w której kwota czynszu będzie zależna od rocznych wyników sprzedaży firmy wynajmującej. Na początku roku obie strony ustalają zasady tej waloryzacji, przy czym uzgadniają, że wysokość czynszu będzie dostosowana do realiów gospodarczych, a ewentualna zmiana stawki czynszu odbędzie się na podstawie negocjacji, bez konieczności stosowania sztywnych regulacji. Taki zapis nie narusza zasad współżycia społecznego, ponieważ obie strony na niego przystały, co jest zgodne z zasadą swobody umów.
Zawieranie umowy o podwyżkę czynszu w wynajmie lokalu
Właściciel lokalu komercyjnego postanawia podnieść czynsz najmu na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego. Na mocy umowy wynajmujący może podnieść czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Właściciel lokalu postanawia zwiększyć stawkę czynszu o 5%, a najemca akceptuje tę podwyżkę, co jest zgodne z przepisami zawartymi w artykule 6851 Kodeksu cywilnego.
Podsumowanie
Artykuł omawia zasadę swobody umów zawartą w art. 3531 Kodeksu cywilnego, która pozwala stronom na swobodne kształtowanie warunków umowy, pod warunkiem, że nie naruszają one prawa, natury stosunku prawnego ani zasad współżycia społecznego. Artykuł omawia również możliwość podniesienia czynszu, którą przewidziano w art. 6851 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem wynajmujący ma prawo zwiększyć czynsz, wypowiadając dotychczasową stawkę z miesięcznym wyprzedzeniem, na koniec miesiąca kalendarzowego. Tego typu zmiana musi być jednak zgodna z obowiązującymi przepisami i odpowiednio uzasadniona.
Oferta porad prawnych
Masz wątpliwości dotyczące umów cywilnoprawnych? Skorzystaj z naszych porad prawnych online i zyskaj pewność, że Twoje umowy są zgodne z prawem. Nasi prawnicy dokładnie przeanalizują Twoją umowę i doradzą, jak poprawnie ją sformułować, aby uniknąć nieporozumień i potencjalnych problemów prawnych. Nie wahaj się, już dziś skontaktuj się z nami!
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości a koszty pośrednictwa – kiedy trzeba zapłacić prowizję?")
.jpg "Wolontariat a zakaz konkurencji – czy pomagając można złamać umowę?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
