Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości a koszty pośrednictwa – kiedy trzeba zapłacić prowizję?
• Data: 2025-06-17 • Autor: Michał Kaczmarek
Chciałem sprzedać nieruchomość, ale z ważnych przyczyn zmieniłem zdanie. Jestem związany umową pośrednictwa w zbyciu nieruchomości na zasadach wyłączności. Proszę o opinię, czy wycofując się z umowy sprzedaży ponoszę jakieś koszty względem pośrednika? Umowa w załączeniu.
.jpg)
Zrezygnowałeś ze sprzedaży? Możesz ponieść koszty
Zgodnie z § A przedstawionej umowy, w przypadku gdy czynności pośrednictwa doprowadziły do stworzenia możliwości zbycia nieruchomości przez zamawiającego, jednakże do zawarcia umowy sprzedaży nie doszło z powodu:
- rezygnacji przez niego ze sprzedaży nieruchomości z przyczyn od niego zależnych lub
- z powodu zmiany przez zamawiającego wysokości ceny sprzedaży ponad ostatnią cenę ofertową sprzedaży nieruchomości
– pośrednikowi należy się zwrot kosztów w zryczałtowanej wysokości 30% wynagrodzenia, płatnych w terminie 14 dni od wezwania do ich zapłacenia.
A zatem jeśli zrezygnuje Pan przed sprzedażą z transakcji z powodu jednej z powyższych przyczyn, pośrednikowi będzie się należało 30% ustalonej prowizji.
Wyłączność i zakaz współpracy z innymi pośrednikami – co to oznacza?
Proszę także zauważyć, że umowa przewiduje w § B klauzulę wyłączności, co oznacza zobowiązanie zamawiającego do niezawierania jakichkolwiek umów pośrednictwa, zlecenia lub podobnych, dotyczących nieruchomości i zakresu przedmiotowego umowy, z jakimikolwiek podmiotami trzecimi przez okres obowiązywania umowy.
Umowa została zawarta na czas określony – na rok, czyli obowiązuje jeszcze przez 7 miesięcy. Po tym terminie, o ile żadna ze stron na 14 dni wcześniej nie powiadomi drugiej strony o jej nieprzedłużaniu, umowa stanie się umową na czas nieokreślony bez klauzuli wyłączności i każdej ze stron przysługiwać będzie prawo jej wypowiedzenia z zachowaniem jednomiesięcznego okresu wypowiedzenia w formie pisemnej.
Ponadto jak wynika z § C umowy – w związku z podejmowanymi przez pośrednika działaniami, mającymi na celu promocję oferty sprzedaży nieruchomości, i zobowiązaniami zamawiającego strony zgadzają się na przyjęcie domniemania, że osoby potencjalnie zainteresowane nabyciem nieruchomości zostały pozyskane w wyniku działań pośrednika, nawet jeśli zgłosiły się one bezpośrednio do zamawiającego, pomijając pośrednika. Oznacza to, że jeśli w okresie do 10 miesięcy od ustania umowy zawarłby Pan umowę dotyczącą nieruchomości, taką jak umowa sprzedaży czy umowa najmu, z jakimkolwiek podmiotem, zapłaci Pan wynagrodzenie określone w § D ust. 1 umowy. Umowa obowiązuje przez wspomniane 7 miesięcy, jak również powinien Pan poinformować o jej nieprzedłużaniu najpóźniej na 14 dni przed datą jej zakończenia. Następnie przez 10 miesięcy po tej dacie nadal nie będzie Pan mógł sprzedać nieruchomości w świetle przywołanego zapisu umowy.
Ponadto odnośnie samej klauzuli wyłączności (czyli niezawierania umów z innym pośrednikiem) – jej naruszenie w okresie obowiązywania umowy grozi karą umowną w wysokości 130% prowizji.
Czy umowa przedwstępna generuje pełną prowizję?
Chciałbym też zwrócić uwagę na § D ust. 2 umowy:
W przypadku zawarcia umowy przedwstępnej zbycia nieruchomości lub praw do nieruchomości zamawiający zapłaci pośrednikowi 50% wynagrodzenia w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, pozostałe 50% wynagrodzenia zamawiający zapłaci w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej.
Jeśliby zatem została już zawarta umowa przedwstępna, pośrednik nabyłby prawo do 50% prowizji. Należy to interpretować raczej w taki sposób, że powinien on otrzymać 50% prowizji, zamiast 30% prowizji potencjalnie należnej na podstawie § D (jak powyżej), a nie oprócz rzeczonych 30%, aczkolwiek umowa nie jest w tym zakresie całkiem precyzyjna.
Przykłady
Zmiana planów i kosztowna decyzja. Pan Marek chciał sprzedać mieszkanie po babci. Podpisał umowę na wyłączność z pośrednikiem i zgodził się na określoną cenę ofertową. Po miesiącu zmienił zdanie – córka zaproponowała, by przerobić mieszkanie na biuro. Mimo że nie doszło do żadnych negocjacji z kupującym, pośrednik wezwał Marka do zapłaty 30% prowizji. Zgodnie z umową miał rację – stworzył możliwość sprzedaży, a rezygnacja nastąpiła z przyczyn leżących po stronie właściciela.
Podwyżka ceny i konsekwencje. Pani Ania wystawiła dom za 1,2 mln zł z pomocą agencji. Po kilku tygodniach podniosła cenę do 1,35 mln zł, mimo że pośrednik miał już poważnie zainteresowanego klienta przy pierwotnej kwocie. Potencjalny kupujący zrezygnował. Agencja wystąpiła o 30% prowizji – zgodnie z umową, zmiana ceny ofertowej ponad ustaloną była uznana za przeszkodę w finalizacji transakcji.
Sprzedaż po zakończeniu umowy – wpadka kosztowna. Pan Tomasz zakończył współpracę z pośrednikiem, ale nie dopilnował formalności – nie wysłał pisemnej informacji o nieprzedłużaniu umowy. Po 7 miesiącach sprzedał nieruchomość znajomemu. Niestety, zgodnie z zapisami umowy, przez 10 miesięcy po jej zakończeniu pośrednik nadal miał prawo do prowizji – zakładano bowiem, że klient mógł być pozyskany dzięki jego wcześniejszym działaniom.
Podsumowanie
Rezygnacja ze sprzedaży nieruchomości nie zawsze oznacza brak kosztów – zawarta umowa pośrednictwa, szczególnie z klauzulą wyłączności, może przewidywać konkretne konsekwencje finansowe. Dlatego przed podjęciem decyzji o odstąpieniu od transakcji warto dokładnie przeanalizować zapisy umowy i skonsultować się z prawnikiem lub doradcą.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy prawnej w sprawie umowy z pośrednikiem lub chcesz sporządzić skuteczne pismo? Oferujemy szybkie porady online oraz przygotowanie profesjonalnych dokumentów. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Jak działa zakaz konkurencji po ustaniu stosunku pracy – analiza umowy i potencjalnych ryzyk")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości a koszty pośrednictwa – kiedy trzeba zapłacić prowizję?
» Czy można uniknąć kary za wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego?
» Wątpliwa prowizja dla pośrednika nieruchomości, analiza umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości
» Jak rozwiązać umowę z siłownią z powodu problemów zdrowotnych?
» Jak działa zakaz konkurencji po ustaniu stosunku pracy – analiza umowy i potencjalnych ryzyk