Jak rozwiązać umowę z projektantem i dochodzić swoich praw w przypadku opóźnień?
• Data: 2025-07-01 • Autor: Katarzyna Talkowska-Szewczyk
Żona dostała od rodziców prawie 2 ha gruntu rolnego w jednym kawału. Ma status rolnika, więc zgodnie z MPZP wybudowaliśmy tam siedlisko – dom z budynkiem gospodarczym. Po rozmowie z projektantem, który stwierdził, że bez problemu można na tej nieruchomości wybudować więcej siedlisk, podpisaliśmy umowę z jego biurem projektowym na wykonanie dokumentacji projektowej dla następnych 8 domów. Miałem obawy, czy jest to realne, ale projektant zapewniał, że dostaniemy pozwolenie na budowę. Od podpisania umowy minęły już ponad dwa lata, nie dostałem ani jednego projektu do rąk, jak również żadnego pozwolenia. Wpłaciliśmy 66% kosztów dokumentacji projektowej (26 000 zł), opłaciliśmy mapę do celów projektowych (3300 zł) i wnieśliśmy opłatę za wydanie pozwolenia (1100 zł). Po wielu próbach polubownego wyjścia z tej patowej sytuacji, od ponad roku projektant nie odbiera ode mnie telefonów. Uważam, że wprowadził mnie w błąd, chcę zakończyć współpracę z tym biurem oraz odzyskać pieniądze. Ale zależy mi też na ukaraniu takiego braku kompetencji i etyki zawodowej. Czy istnieje izba, która może pozbawić projektanta prawa do wykonania zawodu? Przesyłam do wglądu umowę. Jest w niej mowa o ukończeniu prac projektowych do końca listopada 2022 r., a projektów nie mam do tej pory.
Zakres odpowiedzialności dyscyplinarnej architekta, inżyniera budownictwa
W pierwszej kolejności wskazać należy, że umowa nie została sporządzona w sposób prawidłowy. Zwrócić należy uwagę, że oznaczenie strony w umowie powinno nastąpić w taki sposób, aby była możliwość identyfikacji. Zatem powinno się wskazać w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, tj. projektanta, co najmniej jego siedzibę oraz NIP. Najprawdopodobniej osoba, z którą podpisał Pan umowę, prowadzi działalność gospodarczą pod NIP: X. Z Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej wynika, że osoba ta prowadzi działalność gospodarczą w zakresie architektury. Nie wiadomo, czy osoba ta jest członkiem samorządu architektów. Jeżeli tak, to podlegałaby odpowiedzialności dyscyplinarnej. Zgodnie bowiem z art. 45 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa (Dz. U. z 2023 r., poz. 551): Członek izby podlega odpowiedzialności dyscyplinarnej za zawinione naruszenie obowiązków, o których mowa w art. 41. Jeżeli chodzi o te obowiązki z art. 41 są to:
1) przestrzeganie przy wykonywaniu czynności zawodowych obowiązujących przepisów oraz zasad wiedzy technicznej;
2) przestrzeganie zasad etyki zawodowej;
3) stosowanie się do uchwał organów izby;
4) regularne opłacanie składki członkowskie.
Kary dyscyplinarne
Jeżeli chodzi o kary, jakie mogą być nałożone w postępowaniu dyscyplinarnym, to stanowi o tym art. 54 ust. 1 wskazanej ustawy, gdzie czytamy, że:
Okręgowy sąd dyscyplinarny w sprawach dyscyplinarnych może orzekać następujące kary:
1) upomnienie;
2) nagana;
3) zawieszenie, na okres do 2 lat, w prawach członka izby;
4) skreślenie z listy członków izby.
W celu ustalenia czy osoba, z którą podpisał Pan umowę, jest członkiem samorządu, należy zwrócić się o potwierdzenie do Izby Architektów Rzeczypospolitej Polskiej ul. Stawki 2A, 00-193 Warszawa.
Odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia wykonawcy
Natomiast z uwagi na opis sprawy warto rozważyć odstąpienie od umowy. Zgodnie z art. 635 Kodeksu cywilnego (K.c.): Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła. Opóźnienie w spełnieniu świadczenia przyjmującego zamówienie zachodzi, gdy nie zostaje dotrzymany termin oddania dzieła. Komentowany przepis umożliwia zamawiającemu reakcję na wcześniejszym etapie – w sytuacji, gdy przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła na tyle, że nie jest prawdopodobne, że zdoła je ukończyć w czasie umówionym. W takiej sytuacji zamawiającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez wyznaczania terminu dodatkowego. Przy ocenie prawdopodobieństwa zdołania ukończenia dzieła w czasie umówionym proponuje się w orzecznictwie przyjąć punkt widzenia racjonalnie przewidującego zamawiającego, uwzględniający pozyskane lub dostępne dla niego – przy zachowaniu należytej staranności i lojalności. W orzecznictwie uznano, że prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy może istnieć także w razie niewykonania w terminie poszczególnych etapów dzieła.
Przykłady
Brak realizacji projektu domu jednorodzinnego
Marta zleciła projektantowi wykonanie dokumentacji projektowej dla domu jednorodzinnego. Umowa obejmowała ukończenie projektu w ciągu 6 miesięcy, a Marta zapłaciła 50% zaliczki. Po roku nie otrzymała ani projektu, ani wyjaśnień, mimo wielokrotnych prób kontaktu. W końcu zdecydowała się odstąpić od umowy i zgłosiła sprawę do okręgowej izby architektów, aby projektant poniósł konsekwencje zawodowe.
Opóźnienia w przygotowaniu projektu budynku gospodarczego
Krzysztof, prowadzący gospodarstwo rolne, podpisał umowę z biurem projektowym na projekt budynku gospodarczego z terminem realizacji do końca 2023 roku. Po upływie terminu okazało się, że prace nawet się nie rozpoczęły, mimo wpłaty zaliczki i dostarczenia wszystkich wymaganych dokumentów. Krzysztof, bazując na przepisach Kodeksu cywilnego, odstąpił od umowy, żądając zwrotu zaliczki wraz z odsetkami.
Niekompletny projekt osiedla domów szeregowych
Anna zleciła projektantowi wykonanie projektu osiedla domów szeregowych na odziedziczonej działce. Projektant dostarczył część dokumentacji, ale po kilku miesiącach przestał odbierać telefony. Po konsultacji prawnej Anna wniosła sprawę o odstąpienie od umowy i zgłosiła projektanta do komisji dyscyplinarnej izby inżynierów budownictwa za brak etyki zawodowej.
Podsumowanie
Opóźnienia w realizacji umowy przez projektanta mogą być frustrujące, ale przepisy prawa zapewniają możliwość dochodzenia swoich praw. Odstąpienie od umowy, zgłoszenie sprawy do izby zawodowej czy dochodzenie odszkodowania to skuteczne sposoby na rozwiązanie takich sytuacji. Kluczowe jest jednak staranne sporządzenie umowy i dokumentowanie wszystkich ustaleń.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu umowy z projektantem lub dochodzeniu swoich praw? Przygotujemy dla Ciebie odpowiednie pismo i doradzimy, jakie kroki podjąć. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o samorządach zawodowych architektów oraz inżynierów budownictwa, Dz. U. 2001 nr 5 poz. 42
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Problemy prawne związane z licytacją online, czy kara umowna jest egzekwowalna?
» Jak rozwiązać umowę z projektantem i dochodzić swoich praw w przypadku opóźnień?
» Wycofanie się ze sprzedaży nieruchomości a koszty pośrednictwa – kiedy trzeba zapłacić prowizję?
» Czy można uniknąć kary za wcześniejsze rozwiązanie najmu okazjonalnego?
» Wątpliwa prowizja dla pośrednika nieruchomości, analiza umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości