Weryfikacja umowy na budowę domu, zabezpieczenie interesów inwestora, roboty budowlane
• Data: 2026-02-14 • Autor: Katarzyna Bereda
Planuję podpisać umowę z nowym wykonawcą na budowę domu jednorodzinnego. Ma on dokończyć prace rozpoczęte wcześniej przez inną firmę, z którą zakończyłam współpracę z powodu niskiej jakości robót. Poprzedniej umowy nie zweryfikowałam dokładnie, co spowodowało liczne problemy, dlatego tym razem chcę odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Nowy wykonawca przedstawił mi projekt umowy i zależy mi na jej sprawdzeniu oraz ewentualnym wprowadzeniu zmian. Umowa dotyczy wykonania domu do stanu surowego otwartego wraz z konstrukcją dachu, bez pokrycia blachodachówką. Obejmuje wyłącznie robociznę, ponieważ materiały zapewniam we własnym zakresie.
.jpg)
Charakter umowy o roboty budowlane
Przedstawiona umowa jest krótka i dość prosta, w dużej mierze powiela przepisy ustawowe regulujące roboty budowlane. Umowa o roboty budowlane jest umową zobowiązującą, konsensualną, odpłatną i wzajemną, a zobowiązanie wykonawcy ma charakter zobowiązania rezultatu.
Zgodnie z art. 647 kc:
„Przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia."
Harmonogram prac i rozliczenia
W umowie nie został załączony harmonogram wykonania prac. Z tego względu rekomendowane jest, aby harmonogram znalazł się bezpośrednio w treści umowy lub stanowił jej załącznik. W harmonogramie warto określić etapy robót oraz przypisane do nich rozliczenia finansowe, co ułatwi kontrolę postępu prac i terminowości wykonawcy.
Odstąpienie od umowy i odpowiedzialność wykonawcy
Jeżeli umowa nie zawiera szczegółowych postanowień dotyczących odstąpienia, zasadne jest wprowadzenie zapisów, które będą chronić interes inwestora, albo całkowite usunięcie tego punktu i oparcie się na regulacjach ustawowych.
Zgodnie z art. 656 § 1 kc:
„Do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.”
W myśl art. 656 § 1 kc w zw. z art. 635 kc:
„Jeżeli przyjmujący zamówienie opóźnia się z rozpoczęciem lub wykończeniem dzieła tak dalece, że nie jest prawdopodobne, żeby zdołał je ukończyć w czasie umówionym, zamawiający może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić jeszcze przed upływem terminu do wykonania dzieła.”
Wady robót i możliwość wypowiedzenia umowy
Zgodnie z art. 636 § 1 kc, jeżeli wykonawca wykonuje roboty w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, inwestor może wezwać go do zmiany sposobu wykonywania prac i wyznaczyć odpowiedni termin. Po bezskutecznym upływie tego terminu możliwe jest odstąpienie od umowy albo powierzenie dalszych robót innej osobie na koszt i ryzyko wykonawcy. W razie poniesienia szkody wykonawca jest zobowiązany do jej naprawienia.
Podsumowanie
Przed podpisaniem umowy o roboty budowlane warto ją uzupełnić o harmonogram prac oraz szczegółowe zasady rozliczeń. Istotne jest również odpowiednie uregulowanie kwestii odstąpienia od umowy lub oparcie się w tym zakresie na przepisach kodeksu cywilnego. Takie działania znacząco zwiększają bezpieczeństwo inwestora i ograniczają ryzyko sporów z wykonawcą. Staranna weryfikacja umowy pozwala uniknąć problemów na dalszych etapach budowy.
Przykłady
Przykład 1
Inwestor podpisuje umowę bez harmonogramu prac, a wykonawca znacząco opóźnia realizację robót, co utrudnia dochodzenie roszczeń.
Przykład 2
Wykonawca realizuje prace niezgodnie z projektem, a brak precyzyjnych zapisów umownych powoduje spór co do zakresu odpowiedzialności.
Przykład 3
Dzięki odwołaniu się w umowie do przepisów kodeksu cywilnego inwestor skutecznie odstępuje od umowy i zleca dokończenie budowy innej firmie.
Oferta porad prawnych
Świadczymy kompleksowe porady prawne w zakresie umów budowlanych oraz ochrony interesów inwestorów. Pomagamy w analizie, negocjowaniu i modyfikowaniu umów, minimalizując ryzyko prawne na każdym etapie inwestycji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy")
.jpg "Umowa B2B, wypowiedzenie, koniec współpracy, kara umow")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Weryfikacja umowy na budowę domu, zabezpieczenie interesów inwestora, roboty budowlane
» Umowa B2B, wypowiedzenie, koniec współpracy, kara umow
» Zakup nieruchomości inwestycyjnej przez małżonków, współwłasność
» Umowa dzierżawy a sprzedaż nieruchomości w egzekucji, skutki prawne i możliwości obrony dzierżawcy
» Wypowiedzenie umowy ze szkołą prywatną, okres wypowiedzenia, porozumienie stron, jak uniknąć dodatkowych opłat
