Umowa fiducjarna dotycząca nieruchomości bez aktu notarialnego

Czym jest umowa fiducjarna i jaki wywołuje skutek?

Umowa fiducjarna, nazywana także umową powierniczą, nie jest odrębnym typem umowy szczegółowo uregulowanym w Kodeksie cywilnym. Jej konstrukcja opiera się przede wszystkim na zasadzie swobody umów. Najczęściej jedna strona przenosi określone prawo na powiernika, a powiernik zobowiązuje się korzystać z niego wyłącznie w ustalonym celu oraz przenieść je z powrotem po spełnieniu uzgodnionych warunków.

W relacjach z osobami trzecimi powiernik jest jednak właścicielem, jeżeli doszło do ważnego przeniesienia własności. Ograniczenia zapisane w umowie powierniczej mają zasadniczo charakter zobowiązaniowy: naruszenie zakazu sprzedaży może rodzić odpowiedzialność wobec powierzającego, ale samo w sobie nie zawsze uniemożliwia skuteczne rozporządzenie nieruchomością na rzecz osoby trzeciej. Ocena zależy między innymi od treści dokumentów, wpisów w księdze wieczystej i dobrej lub złej wiary nabywcy.

Akt notarialny jest konieczny przy nieruchomości

Zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego zarówno umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości, jak i umowa przenosząca własność w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania powinny być zawarte w formie aktu notarialnego. Brak tej formy powoduje nieważność czynności, jeżeli dokument miał od razu przenieść własność albo samodzielnie ustanowić obowiązek jej przeniesienia.

Notarialne poświadczenie podpisów nie jest aktem notarialnym. Notariusz potwierdza wtedy jedynie autentyczność podpisów, nie sporządza natomiast czynności w formie wymaganej do przeniesienia własności nieruchomości. Taki dokument nie prowadzi do zmiany właściciela.

Trzeba też uwzględnić art. 157 Kodeksu cywilnego. Własność nieruchomości nie może zostać przeniesiona pod warunkiem ani z zastrzeżeniem terminu. Dlatego zapis, że własność „automatycznie wróci” po kilku latach, nie wywołuje sam przez się takiego skutku rzeczowego. Potrzebna jest kolejna bezwarunkowa umowa przenosząca własność w formie aktu notarialnego albo prawomocne orzeczenie zastępujące wymagane oświadczenie woli, jeżeli istnieje ku temu ważna podstawa.

Czy zwykły dokument może być umową przedwstępną?

Nie każda umowa nazwana „fiducjarną” jest rzeczywiście umową przenoszącą własność. Dokument może zostać uznany za umowę przedwstępną, jeżeli z jego treści wynika zobowiązanie do zawarcia w przyszłości oznaczonej umowy oraz określono co najmniej jej istotne postanowienia. Przy sprzedaży nieruchomości chodzi przede wszystkim o oznaczenie nieruchomości i ceny albo o wskazanie sposobu pozwalającego cenę ustalić.

O kwalifikacji dokumentu nie rozstrzyga jego tytuł, lecz zgodny zamiar stron, treść postanowień i okoliczności zawarcia. Umowa, która według brzmienia miała natychmiast przenieść własność, nie staje się jednak automatycznie umową przedwstępną tylko dlatego, że była nieważna z powodu braku aktu notarialnego. Taka kwalifikacja wymaga analizy konkretnego dokumentu według zasad wykładni oświadczeń woli.

Zwykła pisemna umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może być ważna, ale wywołuje tak zwany skutek słabszy. Jeżeli jedna strona uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, druga może co do zasady żądać naprawienia szkody poniesionej przez to, że liczyła na zawarcie umowy. Strony mogą w umowie inaczej określić zakres odszkodowania.

Kiedy można żądać zawarcia umowy przed sądem?

Art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego pozwala dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli umowa przedwstępna spełnia wymagania, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganie dotyczące formy. W przypadku sprzedaży nieruchomości oznacza to, że umowa przedwstępna powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.

Poza zachowaniem właściwej formy dokument musi dostatecznie dokładnie określać treść przyszłej umowy, a obowiązek jej zawarcia powinien być wymagalny. Sąd nie może samodzielnie uzupełniać istotnych elementów transakcji, których strony nie uzgodniły, ani tworzyć nowej umowy zamiast stron.

Podstawę mechanizmu zastępczego stanowią art. 64 Kodeksu cywilnego i art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego. Prawomocne orzeczenie stwierdzające obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie. Przy prawidłowo sformułowanym żądaniu i spełnieniu wszystkich przesłanek orzeczenie może doprowadzić do zawarcia umowy oraz stanowić podstawę ujawnienia prawa w księdze wieczystej.

Sąd nie legalizuje jednak nieważnej czynności. Jeżeli z dokumentu nie wynika ważne roszczenie o przeniesienie własności, samo powołanie się na art. 64 Kodeksu cywilnego nie wystarczy. Wyrok zastępujący oświadczenie woli jest sposobem wykonania istniejącego obowiązku, a nie sposobem obejścia wymaganej formy aktu notarialnego.

Czy można po prostu zrezygnować z umowy?

Samo wysłanie pisma o „rezygnacji” nie powoduje automatycznie rozwiązania umowy. Jednostronne odstąpienie lub wypowiedzenie wymaga podstawy wynikającej z ustawy albo z umowy. Jeżeli takiej podstawy nie ma, strony mogą rozwiązać umowę za obopólną zgodą, a odmowa zawarcia umowy przyrzeczonej może uruchomić roszczenia przewidziane w art. 390 Kodeksu cywilnego.

Art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego reguluje przede wszystkim formę rozwiązania umowy, odstąpienia od niej lub jej wypowiedzenia. Przepis ten nie tworzy samodzielnego prawa do zakończenia umowy. Najpierw musi istnieć materialna podstawa do odstąpienia albo wypowiedzenia.

Jakie roszczenia pozostają bez aktu notarialnego?

Jeżeli dokument miał bezpośrednio przenieść własność nieruchomości, lecz nie zachowano formy aktu notarialnego, własność nie przeszła. W zależności od tego, co strony już wykonały, mogą powstać roszczenia o zwrot świadczeń spełnionych bez ważnej podstawy prawnej. Dotyczy to zwłaszcza zwrotu zapłaconej ceny, zaliczki lub innych kwot, a także rozliczenia wydania nieruchomości, nakładów i pożytków.

Podstawą zwrotu pieniędzy mogą być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym, w szczególności art. 405 i art. 410 Kodeksu cywilnego. Zakres rozliczeń zależy jednak od treści porozumienia, celu wpłat, świadomości stron, ewentualnej winy oraz tego, czy część postanowień może pozostać skuteczna mimo nieważności zasadniczej czynności.

Jeżeli dokument jest ważną umową przedwstępną zawartą bez aktu notarialnego, uprawniony może dochodzić odszkodowania w granicach art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego. Najczęściej chodzi o uzasadnione koszty poniesione w związku z przygotowaniem planowanej transakcji, a nie o pełną korzyść, którą strona osiągnęłaby po nabyciu nieruchomości. Zakres może być szerszy, jeżeli strony wyraźnie tak postanowiły.

Terminy przedawnienia

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała zostać zawarta. Jeżeli sąd prawomocnie oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, pozostałe roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Roczny termin z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego nie obejmuje automatycznie każdego roszczenia związanego z nieważną umową. Roszczenia o zwrot nienależnego świadczenia, wydanie nieruchomości, rozliczenie nakładów albo naprawienie szkody mogą podlegać innym terminom. Dlatego przed podjęciem działań trzeba ustalić właściwą podstawę prawną, datę wymagalności i ewentualne przerwanie biegu przedawnienia.

Co sprawdzić przed wniesieniem pozwu?

• Treść dokumentu: czy miał od razu przenieść własność, czy tylko zobowiązywał do zawarcia przyszłej umowy.
• Formę czynności: czy sporządzono akt notarialny, czy jedynie dokument pisemny albo podpisy notarialnie poświadczone.
• Istotne postanowienia: czy dokładnie oznaczono nieruchomość, cenę, strony oraz termin albo sposób ustalenia terminu zawarcia umowy.
• Stan księgi wieczystej: kto jest właścicielem, czy istnieją hipoteki, roszczenia, ostrzeżenia lub inne ograniczenia.
• Wykonane świadczenia: jakie kwoty zapłacono, kto objął nieruchomość w posiadanie i jakie nakłady poniesiono.
• Terminy: kiedy miała zostać zawarta umowa przyrzeczona i czy roszczenia nie są przedawnione.

Najczęściej zadawane pytania

Czy notarialne poświadczenie podpisów wystarczy do przeniesienia własności nieruchomości?

Nie. Poświadczenie podpisów potwierdza, kto podpisał dokument, ale nie zastępuje aktu notarialnego wymaganego przez art. 158 Kodeksu cywilnego.

Czy własność wróci automatycznie po upływie terminu wskazanego w umowie fiducjarnej?

Nie. Przeniesienia własności nieruchomości nie dokonuje się z zastrzeżeniem terminu ani warunku. Do zwrotnego przeniesienia potrzebna jest odrębna czynność w formie aktu notarialnego albo prawomocne orzeczenie zastępujące wymagane oświadczenie, jeżeli istnieje ważny obowiązek jego złożenia.

Czy sąd może naprawić brak aktu notarialnego?

Nie. Sąd może zastąpić oświadczenie woli tylko na podstawie istniejącego roszczenia. Nie może nadać ważności umowie, która od początku była nieważna z powodu niezachowania wymaganej formy.

Czy po nieważnej umowie można odzyskać wpłacone pieniądze?

Najczęściej tak, ale podstawa i zakres zwrotu zależą od celu wpłaty oraz całego stanu faktycznego. Zastosowanie mogą mieć przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu i świadczeniu nienależnym, a także postanowienia dotyczące pożyczki, zabezpieczenia lub rozliczenia nakładów.

Ile czasu jest na dochodzenie roszczeń z umowy przedwstępnej?

Co do zasady rok od dnia, w którym miała zostać zawarta umowa przyrzeczona. Inne roszczenia, na przykład o zwrot nienależnego świadczenia, mogą przedawniać się według odmiennych zasad.

Podsumowanie

Umowa fiducjarna dotycząca nieruchomości wymaga szczególnej ostrożności. Zwykły dokument pisemny, nawet z notarialnie poświadczonymi podpisami, nie przenosi własności i nie zawsze tworzy skuteczne zobowiązanie do jej przeniesienia. Jeżeli dokument można zakwalifikować jako ważną umowę przedwstępną zawartą bez aktu notarialnego, strona uprawniona ma zazwyczaj roszczenie odszkodowawcze, lecz nie może przymusowo doprowadzić do sprzedaży. Zastępcze oświadczenie woli jest możliwe dopiero wtedy, gdy ważne i wymagalne roszczenie wynika z umowy spełniającej wymagania co do formy i treści.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst w ELI, w szczególności art. 58, 64, 65, 73, 77, 157, 158, 353¹, 389, 390, 405 i 410; zobacz także metrykę Kodeksu cywilnego w ISAP.
• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – oficjalny tekst w ELI, w szczególności art. 1047.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.