Prowizja dla pośrednika nieruchomości – kiedy trzeba ją zapłacić?

Czy kupujący musi zapłacić prowizję, gdy sprzedający też zapłacił pośrednikowi?

Samo pobranie wynagrodzenia po obu stronach transakcji nie jest automatycznie zakazane. Kupujący i sprzedający mogą zawrzeć odrębne umowy pośrednictwa, nawet z różnymi biurami, a każda z tych umów może przewidywać osobne wynagrodzenie. W opisanej sytuacji sprzedający miał zapłacić innemu pośrednikowi, dlatego jego prowizja nie znosi sama przez się obowiązku wynikającego z umowy kupującej.

Znaczenie ma jednak to, co pośrednik powiedział przed podpisaniem dokumentu. Jeżeli zapewniał, że wynagrodzenie ponosi wyłącznie kupujący, a informacja ta była nieprawdziwa i wpłynęła na decyzję o zawarciu umowy, może być oceniana jako wprowadzenie konsumenta w błąd. Konieczne jest wykazanie treści zapewnienia, jego znaczenia dla decyzji oraz związku z podpisaniem umowy. Pomocne mogą być wiadomości, nagrania dokonane zgodnie z prawem, świadkowie, ogłoszenie, karta prezentacji nieruchomości i korespondencja z biurem.

W analizowanej umowie znajduje się postanowienie:

Pośrednik może wykonywać umowę w szczególności przez przedstawienie zamawiającemu oferty podmiotu, z którym zawarł uprzednio umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, oferty podmiotu, który zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami lub oferty podmiotu, który oferuje nieruchomość lub prawo bez zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ten zapis dopuszcza przedstawienie oferty obsługiwanej przez inne biuro. Nie przesądza jednak, że pośrednik może przekazywać klientowi informacje niezgodne z prawdą albo pomijać okoliczności istotne dla decyzji konsumenta.

Kiedy pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa określa umowa. Powinna ona zostać zawarta w formie pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności. Dlatego nie wystarczy ocenić, czy pośrednik wykonał dużo pracy; trzeba ustalić, jakie świadczenie zostało uzgodnione i z jakim zdarzeniem strony powiązały prowizję.

W przedstawionym dokumencie przewidziano między innymi:

X. Pośrednik zobowiązuje się podjąć czynności zmierzające do wyszukania oferty sprzedaży nieruchomości lub prawa. W szczególności pośrednik zobowiązuje się do umożliwiania zamawiającemu zapoznawania się z ofertami sprzedaży lub umożliwiania zamawiającemu nawiązania kontaktu z oferentem nieruchomości lub prawa.

Y. Zamawiający zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie, gdy zamawiający kupi nieruchomość znalezioną w rezultacie czynności podjętych przez pośrednika.

Jeżeli biuro przedstawiło konkretną ofertę, zorganizowało oględziny, umożliwiło kontakt ze sprzedającym, a następnie doszło do zakupu tej nieruchomości, warunek wynagrodzenia opisany w tych postanowieniach mógł się spełnić. Nie oznacza to jednak, że każde żądanie kwotowe jest prawidłowe. Nadal trzeba zbadać sposób obliczenia prowizji, ewentualne niewykonanie innych obowiązków, sprzeczne informacje oraz klauzule ograniczające odpowiedzialność biura.

Pośrednik powinien działać z należytą starannością właściwą dla zawodowego charakteru działalności. Samo wprowadzenie do umowy zastrzeżenia, że:

Pośrednik nie bierze odpowiedzialności za uzyskane informacje od potencjalnych sprzedających nieruchomości lub/i braku informacji od potencjalnych sprzedających niezbędnych do realizacji umowy.

nie daje mu nieograniczonego zwolnienia z odpowiedzialności. Jeżeli zapis miałby wyłączać odpowiedzialność za brak podstawowej weryfikacji, własne błędy albo nienależyte wykonanie umowy, może być bezskuteczny wobec konsumenta. Ocena wymaga jednak całej umowy i okoliczności jej zawarcia.

Jak obliczyć prowizję przy rozbieżności ceny mieszkania?

W umowie wskazano maksymalną cenę nieruchomości 240 000 zł, podczas gdy cena w akcie notarialnym wyniosła 230 000 zł. Jeżeli kwota 240 000 zł była jedynie górnym limitem poszukiwań, niższa cena zakupu sama w sobie nie oznacza niezgodności umowy z rzeczywistością. Inaczej należy ocenić błędny metraż, adres, numer lokalu albo inne dane identyfikujące przedmiot, zwłaszcza gdy mogły wpłynąć na zakres usługi lub decyzję klienta.

Klauzula wynagrodzenia ma następującą treść:

Pośrednikowi przysługuje w razie zawarcia umowy sprzedaży (…) wynagrodzenie za wykonanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 2,9% wysokości ceny transakcyjnej nieruchomości brutto, a w przypadku gdy cena transakcyjna nie przekroczy kwoty 275 862 zł, wysokość prowizji wynosić będzie 8000 zł (w wynagrodzeniu zawarte jest już 23% podatku od towarów i usług VAT).

Przy cenie 230 000 zł sama stawka 2,9% daje 6670 zł. Zacytowany zapis wprowadza jednak minimalne wynagrodzenie 8000 zł dla transakcji do 275 862 zł. Jeżeli postanowienie zostało sformułowane jasno, było widoczne i stanowi jednoznacznie określony główny element ceny usługi, jego podważenie wyłącznie dlatego, że wynagrodzenie jest wysokie, może być trudne. Jeżeli natomiast dokument jednocześnie sugeruje inne zasady obliczenia, zawiera sprzeczne kwoty albo przedstawiono konsumentowi odmienną cenę, wątpliwości interpretuje się na jego korzyść.

Ustna propozycja zapłaty 6500 zł „do ręki” i bez faktury nie powinna być traktowana jako bezpieczna zmiana warunków. Zmiana umowy pośrednictwa co do zasady powinna zachować formę wymaganą dla umowy, a klient powinien żądać prawidłowego dokumentu rozliczeniowego. Bez pisemnego albo elektronicznego potwierdzenia obniżki udowodnienie nowej kwoty może być bardzo trudne.

Czy w umowie mogą znajdować się klauzule niedozwolone?

Postanowienia umowy zawartej z konsumentem, które nie zostały indywidualnie uzgodnione, są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy, nie wiążą konsumenta. Nie dotyczy to jednak jednoznacznie sformułowanych postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie.

Nie można więc z góry stwierdzić ani że cała umowa jest ważna i bez zarzutu, ani że wysoka prowizja jest automatycznie niedozwolona. Szczególnej kontroli wymagają między innymi postanowienia:

• wyłączające lub nadmiernie ograniczające odpowiedzialność pośrednika za własne działania i zaniechania,
• przyznające wynagrodzenie niezależnie od jakiegokolwiek związku między czynnościami biura a zawarciem transakcji,
• nakładające rażąco wygórowane kary albo wielokrotność prowizji,
• pozwalające przedsiębiorcy jednostronnie zmieniać zakres usługi lub wynagrodzenie,
• pozbawiające konsumenta możliwości przedstawienia dowodów albo dochodzenia roszczeń.

W razie sporu sąd bada konkretne brzmienie postanowienia, sposób zawarcia umowy, informacje przekazane klientowi i realny przebieg współpracy. Sam podpis konsumenta nie przesądza, że niedozwolona klauzula staje się skuteczna.

Odstąpienie od umowy podpisanej podczas oględzin mieszkania

Jeżeli umowę podpisano podczas prezentacji mieszkania albo w innym miejscu poza lokalem przedsiębiorstwa pośrednika, może być to umowa zawarta poza lokalem przedsiębiorstwa. Konsument ma wtedy co do zasady 14 dni na odstąpienie bez podawania przyczyny. Po około trzech miesiącach zwykły termin jest już przekroczony, ale sytuacja może wyglądać inaczej, jeżeli pośrednik nie przekazał prawidłowej informacji o prawie odstąpienia; termin może wówczas ulec przedłużeniu.

Jeżeli klient wyraźnie zażądał rozpoczęcia usługi przed upływem terminu do odstąpienia, po odstąpieniu może być zobowiązany do zapłaty proporcjonalnie za świadczenia wykonane do tego dnia. Prawo odstąpienia wygasa po pełnym wykonaniu odpłatnej usługi tylko wtedy, gdy przedsiębiorca rozpoczął ją za uprzednią wyraźną zgodą konsumenta, a konsument został poinformowany i przyjął do wiadomości utratę prawa po pełnym wykonaniu. Dlatego trzeba sprawdzić formularz, pouczenie i wszystkie zgody podpisane razem z umową.

Wprowadzenie w błąd, błąd w umowie i uchylenie się od jej skutków

Jeżeli nieprawdziwe zapewnienie pośrednika dotyczyło istotnej okoliczności i bez tego zapewnienia klient nie zawarłby umowy o takiej treści, można rozważyć uchylenie się od skutków oświadczenia woli złożonego pod wpływem błędu, a w razie celowego działania także podstępu. Oświadczenie powinno być złożone na piśmie, a termin wynosi co do zasady rok od wykrycia błędu.

Jest to jednak środek wymagający ostrożności. Błąd musi dotyczyć treści czynności prawnej albo zostać wywołany przez drugą stronę w sposób prawnie istotny. Samo późniejsze rozczarowanie wysokością prowizji lub odkrycie, że pośrednik zarobił także przy współpracy z drugą stroną, zwykle nie wystarczy. Potrzebne są konkretne dowody dotyczące rozmów, dokumentów i wpływu informacji na decyzję konsumenta.

Zobacz również: rezygnacja ze sprzedaży nieruchomości a prowizja pośrednika.

Co zrobić przed terminem zapłaty prowizji?

1. Zabezpiecz dokumenty i dowody. Zgromadź umowę wraz z załącznikami, kartę prezentacji, ogłoszenie, wiadomości, potwierdzenia rozmów, dane świadków i akt notarialny.
2. Zażądaj pisemnego rozliczenia. Poproś o wskazanie podstawy naliczenia 8000 zł, opis wykonanych czynności, wyjaśnienie błędnych danych oraz wystawienie prawidłowego dokumentu rozliczeniowego.
3. Sprawdź pouczenie konsumenckie. Ustal, gdzie podpisano umowę, czy przekazano formularz odstąpienia, czy zażądano natychmiastowego rozpoczęcia usługi i czy klient potwierdził utratę prawa odstąpienia po pełnym wykonaniu.
4. Sprawdź polisę OC. Kopia aktualnego dokumentu ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej pośrednika powinna być załączona do umowy. Jej brak uruchamia szczególną procedurę wezwania do przedłożenia dokumentu, ale nie zawsze automatycznie usuwa roszczenie o prowizję za już wykonaną usługę.
5. Zgłoś zastrzeżenia przed zapłatą. Opisz rozbieżności i zakwestionowane postanowienia bez zbędnego uznawania długu. Można zaproponować ugodę albo zapłatę kwoty bezspornej, jeżeli jest to uzasadnione analizą dokumentów.

Całkowity brak zapłaty bez przedstawienia stanowiska może doprowadzić do wezwania, naliczenia odsetek, pozwu i kosztów procesu. Z kolei zapłata pełnej kwoty nie zawsze zamyka drogę do dochodzenia zwrotu, ale może osłabić pozycję negocjacyjną. Najbezpieczniejsze rozwiązanie zależy od treści wszystkich dokumentów i dostępnych dowodów.

Najczęstsze pytania

Czy pośrednik może pobrać prowizję od kupującego i sprzedającego?

Tak, jeżeli każda ze stron zawarła własną umowę przewidującą wynagrodzenie. Nie zwalnia to pośrednika z obowiązku transparentnego informowania klientów i działania zgodnie z umową.

Czy wysoka prowizja jest klauzulą niedozwoloną?

Nie automatycznie. Jednoznacznie określona cena głównej usługi co do zasady nie podlega kontroli abuzywności tylko dlatego, że jest wysoka. Można jednak badać niejasność zapisu, sposób przedstawienia ceny i pozostałe postanowienia umowy.

Czy błędny metraż unieważnia umowę pośrednictwa?

Zwykle nie sam przez się. Znaczenie zależy od skali błędu, jego wpływu na identyfikację nieruchomości, zakres usługi i decyzję klienta. Istotna pomyłka może wspierać zarzut nienależytego wykonania umowy albo błędu.

Czy można zapłacić niższą kwotę uzgodnioną ustnie?

Jest to ryzykowne. Bez potwierdzenia w wymaganej formie pośrednik może dochodzić kwoty zapisanej w umowie. Należy uzyskać aneks w formie pisemnej albo elektronicznej opatrzonej kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Zwykła wiadomość może być dowodem uzgodnień, ale nie zawsze zachowuje formę konieczną do skutecznej zmiany umowy.

Czy brak faktury oznacza, że prowizja nie jest należna?

Brak dokumentu rozliczeniowego nie musi samodzielnie unicestwiać roszczenia wynikającego z umowy, ale klient ma prawo żądać prawidłowego rozliczenia. Propozycja zapłaty „do ręki” bez dokumentu powinna wzbudzić zastrzeżenia i zostać udokumentowana.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie ma podstaw, aby odmówić zapłaty wyłącznie dlatego, że sprzedający zapłacił prowizję innemu pośrednikowi. Jednocześnie nie można bez analizy całego dokumentu przesądzić, że biuru należy się dokładnie 8000 zł i że wszystkie postanowienia są skuteczne. Trzeba sprawdzić warunek powstania wynagrodzenia, jasność klauzuli minimalnej prowizji, błędne dane, sposób zawarcia umowy, pouczenie o odstąpieniu, ustne zapewnienia oraz zakres rzeczywiście wykonanych czynności.

Przed upływem terminu płatności najlepiej przedstawić pisemne, rzeczowe zastrzeżenia i zażądać pełnego rozliczenia. Jeżeli pośrednik podtrzyma żądanie, decyzję o zapłacie, ugodzie albo sporze należy podjąć po analizie całej umowy i dowodów.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami – tekst jednolity, w szczególności art. 179a, art. 179b, art. 180 ust. 3 i art. 181.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – akt prawny oraz aktualny tekst jednolity, w szczególności art. 5, art. 6, art. 65, art. 77, art. 84, art. 86, art. 88, art. 353¹, art. 354, art. 355, art. 385–385³ i art. 471.

Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta – tekst jednolity, w szczególności art. 27, art. 29, art. 35, art. 36 i art. 38.

Ustawa z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym – tekst jednolity, w szczególności art. 4–6 i art. 12–13.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Niedozwolone klauzule.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.