Wątpliwa prowizja dla pośrednika nieruchomości, analiza umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości
• Data: 2025-05-25 • Autor: Marcelina Mazurkiewicz
Proszę o radę w kwestii prowizji dla pośrednika nieruchomości. Poszukiwałam mieszkania i przed 3 miesiącami znalazłam odpowiednie. Oferta sprzedaży znajdowała się w serwisie ogłoszeniowym w Internecie, a wystawiło ją biuro nieruchomości. Zadzwoniłam do nich i umówiłam się z pośrednikiem na obejrzenie mieszkania, zaraz po tej wizycie zdecydowałam się na zakup. Pośrednik przedstawił mi umowę pośrednictwa kupna nieruchomości, z której wynikało, że jestem zobowiązana do zapłaty prowizji w wysokości 2,9% ceny sprzedaży. Powiedział, że to kupujący ponosi koszty prowizji. Zdziwiły mnie dane wpisane do umowy, ponieważ nie zgadzała się cena nieruchomości oraz jej metraż. Cena mieszkania w umowie z pośrednikiem opiewała na 240 tys. zł z prowizją 8 tys., a realna cena wpisana w umowie notarialnej to 230 tys. Pośrednik wyjaśnił, że takie mają klauzule, zaznaczając, że bez faktury i „do ręki” zapłacę mniejszą prowizji – 6500 zł. W całym tym ferworze podpisałam umowę pośrednictwa w przedstawionym kształcie. Na zapłatę prowizji mam jeszcze tydzień, ale zastanawiam się, czy nie padłam ofiarą oszustwa i czy powinnam zapłacić. Uzyskałam bowiem informację od sprzedającego, że inny pośrednik wziął od niego 6 tys. prowizji od sprzedaży (również do ręki!). Czyli łączna kwota prowizji wyniosła aż 12 500 zł! Dlaczego pośrednik wprowadził mnie w błąd, że tylko ja płacę prowizję? Po drugie, dlaczego umowa z pośrednikiem nie zgadza się ze stanem faktycznym? Proszę o analizę tej umowy i o radę, co mogę z tym zrobić. Czy płacić prowizję w pełnej kwocie?
.jpg)
Podwójna prowizja – zapłacił kupujący i sprzedawca również
Po szczegółowej analizie umowy przedstawiam poniżej moje wnioski oraz sugestie.
Podwójna prowizja – niestety, umowa nie zawiera postanowień, które świadczyłyby o tym, że pośrednik ma wyłączność do przedstawiania oferty tego konkretnego mieszkania oraz o tym, że prowizję płaci jedna ze stron. Wygląda na to, że zarówno Pani, jak i sprzedawca, padliście ofiarą nie do końca uczciwych pośredników, którym udało się „wyciągnąć” pieniądze od obu stron transakcji. Być może w tej kwestii umowa sprzedawcy, którą zawarł z innym pośrednikiem, zawiera postanowienia, które pozwoliłyby ją podważyć, ale w przypadku umowy, którą zawarła Pani, niestety tak nie jest. Świadczą o tym poniższe postanowienia:
Pośrednik może wykonywać umowę w szczególności przez przedstawienie zamawiającemu oferty podmiotu, z którym zawarł uprzednio umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, oferty podmiotu, który zawarł umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami z innym pośrednikiem w obrocie nieruchomościami lub oferty podmiotu, który oferuje nieruchomość lub prawo bez zawarcia umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Pośrednik nie bierze odpowiedzialności za uzyskane informacje od potencjalnych sprzedających nieruchomości lub/i braku informacji od potencjalnych sprzedających niezbędnych do realizacji umowy.
W tych postanowieniach pośrednik sam przyznaje, że może pokazać ofertę podmiotu, który zawarł już umowę z innym biurem. Zatem nie może Pani mieć do niego roszczeń o to, że sprzedający też zapłacił prowizję. Tymi zapisami pośrednik uchronił się więc przed zarzutami, iż druga strona zapłaciła prowizję innemu pośrednikowi, mimo iż pośrednik zapewniał Panią, że prowizja istnieje tylko po Pani stronie.
Postawiała Pani także pytanie: Czy pośrednik wykonał przedmiot umowy, za który należy mu się prowizja? Proszę zwrócić uwagę na postanowienia paragrafu X i Y:
X. Pośrednik zobowiązuje się podjąć czynności zmierzające do wyszukania oferty sprzedaży nieruchomości lub prawa. W szczególności pośrednik zobowiązuje się do umożliwiania zamawiającemu zapoznawania się z ofertami sprzedaży lub umożliwiania zamawiającemu nawiązania kontaktu z oferentem nieruchomości lub prawa.
Y. Zamawiający zapłaci pośrednikowi wynagrodzenie, gdy zamawiający kupi nieruchomość znalezioną w rezultacie czynności podjętych przez pośrednika.
Pośrednik więc wykonał swoją cześć umowy: kupiła Pani mieszkanie, które pośrednik Pani zaproponował i umożliwił jego obejrzenie, a także skontaktował Panią z osobą sprzedającą.
Rozbieżność między umową z pośrednikiem a stanem faktycznym – cena nieruchomości
Podała Pani, że kupiła mieszkanie za kwotę 230 tys. zł. W umowie zaś jest wskazana cena 240 tys., ale jako cena maksymalna. Cena, jaką Pani zapłaciła, jest zgodna z umową, gdyż jest mniejsza niż 240 tys. zł. Z umowy wynika też, że w tym przypadku konkretna cena nie ma znaczenia, gdyż jak wynika z jej zapisów:
Pośrednikowi przysługuje w razie zawarcia umowy sprzedaży (…) wynagrodzenie za wykonanie czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami 2,9% wysokości ceny transakcyjnej nieruchomości brutto, a w przypadku gdy cena transakcyjna nie przekroczy kwoty 275 862 zł, wysokość prowizji wynosić będzie 8000 zł (w wynagrodzeniu zawarte jest już 23% podatku od towarów i usług VAT).
Co oznacza, że w każdym przypadku, jeśli cena, jaką Pani zapłaciła za mieszkanie, będzie niższa niż 275 862 zł, prowizja zawsze wynosić będzie 8 tys. zł. Nie ma tutaj więc możliwości podważenia kwoty prowizji, gdyż podpisując umowę zgodziła się Pani na takie warunki. Problematyczne może być jedynie udowodnienie, że ostatecznie umówiła się Pani z pośrednikiem na 6500 zł, bo, jak rozumiem, tej informacji nie ma nigdzie na piśmie, więc w razie problemów nie będzie Pani mogła tego udowodnić, chyba że był przy tym wiarygodny świadek.
Klauzule niedozwolone w umowie pośrednictwa kupna nieruchomości
Analizując zawartą przez Panią umowę, należy się jej przyjrzeć również pod kątem klauzul niedozwolonych – czy je zawiera, czy też nie. Niedozwolone klauzule umowne to, zgodnie z art. 385(1) Kodeksu cywilnego, postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, nieuzgodnione indywidualnie, kształtujące jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszające jego interesy. Mogą występować jedynie w przypadku umów zawieranych między przedsiębiorcą i konsumentem.
Umowy pośrednictwa od lat są pod lupą, gdyż nie zawsze są uczciwe i często zawierają postanowienia, które są niezgodne z prawem oraz skrajnie niekorzystne dla konsumenta. W przedstawionej umowie nie ma jednak takich klauzul.
Zapłacić prowizję, czy nie?
Podsumowując, w umowie nie ma postanowień, które są niezgodne z prawem lub które zostały złamane przez pośrednika. W Pani przypadku umowa okazała się niekorzystna, jednak ją Pani podpisała. Umowy przedstawiane przez pośredników są często tak skonstruowane, aby do konsumenta dotarło dopiero po fakcie, iż nie jest ona dla niego korzystna. Pośrednicy doskonale zdają sobie sprawę, że w obecnych czasach kupno mieszkania jest tak emocjonalnym wydarzeniem, że klienci znajdując lokal odpowiedni dla siebie, z dogodną ceną, chcą jak najszybciej stać się jego właścicielami. Z drugiej strony, gdyby nie pośrednik, nie obejrzałaby Pani tego mieszkania i nie została skontaktowana ze sprzedającym. Zdaję sobie sprawę, że to niewiele pracy jak na tak sporą prowizję, ale tak działa ten rynek i tak została skonstruowana umowa, którą Pani podpisała.
Na podstawie tej umowy pośrednik ma prawo domagać się do Pani zapłaty. Decyzja, czy ją Pani opłaci, należy do Pani, jednak musi Pani liczyć się z tym, że w razie braku zapłaty pośrednik najpewniej skieruje sprawę do sądu, gdzie rację będą po jego stronie.
Przykłady
Brak zrozumienia klauzul w umowie
Pani Anna planowała zakup domu i podpisała umowę z pośrednikiem, który miał znaleźć dla niej wymarzoną nieruchomość. W dniu, gdy znalazła idealny dom, podpisała umowę przedwstępną i przelała zaliczkę. Dopiero później zauważyła, że prowizja w umowie z pośrednikiem wynosi 4% wartości nieruchomości, zamiast ustalonej wcześniej stawki 2,5%. Pośrednik wyjaśnił, że to standardowy zapis w jego umowach i wprowadza elastyczność w negocjacjach. Anna poczuła się oszukana, ale nie sprawdziła dokładnie zapisów przed podpisaniem, więc musiała uiścić wyższą prowizję.
Niejasny podział obowiązków
Pan Marek, sprzedając swoje mieszkanie, podpisał umowę z pośrednikiem na zasadach wyłączności. Wkrótce potem okazało się, że pośrednik jedynie zamieścił ogłoszenie w serwisie internetowym, nie angażując się aktywnie w promocję nieruchomości. Gdy Marek sam znalazł kupca i sprzedał mieszkanie, pośrednik zażądał prowizji, mimo że nie uczestniczył w procesie sprzedaży. Marek próbował kwestionować jego roszczenia, lecz umowa jasno określała, że prowizja przysługuje pośrednikowi niezależnie od tego, kto doprowadził do sprzedaży.
Ukryte koszty i podwójna prowizja
Pani Katarzyna znalazła mieszkanie za pośrednictwem biura nieruchomości. Po podpisaniu umowy kupna-sprzedaży dowiedziała się, że sprzedający również zapłacił prowizję temu samemu pośrednikowi. W umowie Katarzyny zapisano, że to ona ponosi pełne koszty prowizji, co wywołało jej sprzeciw. Po konsultacji z prawnikiem okazało się, że umowa była zgodna z prawem, ale Katarzyna powinna była zwrócić uwagę na brak przejrzystości w kwestii podziału kosztów między strony transakcji.
Te przykłady podkreślają znaczenie dokładnej analizy umów przed ich podpisaniem i konieczność zadawania pytań, które wyjaśnią niejasne zapisy.
Podsumowanie
Podpisanie umowy z pośrednikiem nieruchomości wymaga szczególnej uwagi i dokładnej analizy jej zapisów, aby uniknąć niekorzystnych dla siebie warunków. Warto wnikliwie czytać klauzule dotyczące prowizji, odpowiedzialności pośrednika oraz obowiązków stron transakcji. Przejrzystość umowy i świadome podejmowanie decyzji to klucz do uniknięcia późniejszych sporów i rozczarowań.
Oferta porad prawnych
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism dotyczących umów pośrednictwa nieruchomości i innych kwestii prawnych. Z nami zrozumiesz swoje prawa i podejmiesz najlepsze decyzje. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Źródła:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Jak rozwiązać umowę z siłownią z powodu problemów zdrowotnych?")
.jpg "Jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu z automatycznym przedłużeniem?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Wątpliwa prowizja dla pośrednika nieruchomości, analiza umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości
» Jak rozwiązać umowę z siłownią z powodu problemów zdrowotnych?
» Jak działa zakaz konkurencji po ustaniu stosunku pracy – analiza umowy i potencjalnych ryzyk
» Jak legalnie wynająć mieszkanie darowane synowi i pobierać dochód z najmu?
» Umowa fiducjarna a przeniesienie własności