Jak legalnie wynająć mieszkanie darowane synowi i pobierać dochód z najmu?

Zobowiązania umowne

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (K.c.):

Art. 353. § 1. Zobowiązanie polega na tym, że wierzyciel może żądać od dłużnika świadczenia, a dłużnik powinien świadczenie spełnić.

§ 2. Świadczenie może polegać na działaniu albo na zaniechaniu.

Art. 353¹. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.

Zasada swobody umów – jakie granice wyznaczył ustawodawca?

Zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego: komentowany przepis, statuując zasadę swobody umów (wolności kontraktowej), jest wyrazem autonomii woli stron stosunków obligacyjnych. W jej ramach strony mogą swobodnie decydować o tym, czy w ogólne wejść w relację cywilnoprawną, mogą decydować o wyborze kontrahenta, kształtować treść stosunku prawnego, mają także kompetencję do zmiany i rozwiązania już istniejącego stosunku umownego. Fundamentem nowożytnej wolności kontraktowej jest zasada pacta sunt servanda. W polskim systemie prawnym koncepcja swobody umów przyjmuje postać zasady prawnej, zarówno w ujęciu opisowym (określenie typu ukształtowania instytucji prawnej), jak i dyrektywalnym (dyrektywa postępowania, norma prawna). Zasada ta ma umocowanie konstytucyjne. Konstytucja nie przewiduje wprawdzie przepisu wprost afirmującego wolność kontraktową, lecz taką zasadę można wyprowadzić w drodze wnioskowań prawniczych z szeregu przepisów konstytucyjnych, w szczególności art. 31 ust. 1 i 2.

W literaturze przedmiotu wskazuje się, że zasada swobody umów nie powinna jednak obowiązywać bezwzględnie i konieczne są jej ograniczenia ustawowe. Ograniczenia takie nie powinny dawać możliwości przełamania unormowań prawnych przez wolę stron, a jednocześnie omawiana swoboda nie może być nadużywana, prowadząc do zawierania umów naruszających dobre obyczaje (zasady współżycia społecznego). Jednocześnie omawiane ograniczenia muszą odpowiadać wymaganiom ustrojowym (zarówno materialnym, jak i formalnym) dotyczącym ingerencji w status jednostek, określonym przede wszystkim w art. 31 ust. 3 i art. 2 Konstytucji.

Strony zawierające umowę mają kompetencję, by ułożyć stosunek prawny według swojego uznania w granicach wyznaczonych właściwością (naturą) stosunku, ustawą i zasadami współżycia społecznego. Taka konstrukcja otwiera drogę do kreowania stosunków prawnych nieznanych Kodeksowi cywilnemu i innym ustawom (umów nienazwanych). Mogą one stanowić modyfikację (zmianę, uzupełnienie) treści typowych stosunków zobowiązaniowych (np. umowa kredytu indeksowanego przewidującego spread walutowy jako wariant ogólnej konstrukcji umowy kredytu bankowego) albo być zupełnie nowymi konstrukcjami prawnymi, które z uwagi na specyficzne potrzeby stron i uwarunkowania odpowiadają w danym przypadku najlepiej potrzebom obrotu (np. umowa franczyzy, umowa faktoringu czy umowa deweloperska). Należy dodać, że niekiedy umowy ukształtowane w praktyce (nienazwane) z czasem stają się przedmiotem regulacji prawnej (np. umowa leasingu, umowa kredytowa w walucie obcej). W ramach wyrażonej w art. 353¹ zasady swobody umów zawarte jest także przyzwolenie na faktyczną nierówność stron, która może się wyrażać nieekwiwalentnością ich wzajemnej sytuacji prawnej. Taki brak ekwiwalentności, jako wynikający z woli stron, zasadniczo nie wymaga wystąpienia okoliczności, które by go usprawiedliwiały.

[K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 353(1). lex]

Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu

Ponadto, zgodnie z poglądami piśmiennictwa prawnego: Wynajmujący nie musi być właścicielem rzeczy oddanej w najem, ponieważ najem wywołuje wyłącznie skutki obligacyjne (tak też J. Panowicz-Lipska (w:) System prawa prywatnego, t. 8, s. 11; H. Ciepła (w:) G. Bieniek, Komentarz, t. II, 2006, s. 252; W. Czachórski, Zobowiązania, 2007, s. 474; Z. Zaporowska, Wokół umów najmu i dzierżawy wierzchowców, Palestra 2009, z. 3–4, s. 30; zob. również orzeczenie SN z dnia 14 kwietnia 1961 r., 3 CR 806/60, OSN 1962, nr III, poz. 101; orzeczenie SN z dnia 6 lutego 1997 r., II CKN 48/96, niepubl.). W niektórych wypadkach wynajmującym może być jedynie osoba, która nie jest właścicielem rzeczy, na przykład spółdzielczy lokal mieszkalny może być wynajęty wyłącznie przez członka spółdzielni, któremu przysługuje prawo własnościowe (zob. art. 1716 u.s.m.) albo lokatorskie (zob. art. 9 ust. 7 u.s.m.) do tego lokalu, a nie przez spółdzielnię będącą właścicielem lokalu. Podobnie jak wynajmującym, najemcą może być każdy podmiot prawa (tak, trafnie moim zdaniem, m.in. J. Jezioro (w:) E. Gniewek, Komentarz, 2006, s. 1069; inaczej, wątpliwie, K. Pietrzykowski (w:) K. Pietrzykowski, Komentarz, t. II, 2011, s. 462, którego zdaniem najemcą może być jedynie osoba fizyczna albo prawna; zob. również uwagi do art. 680). Po stronie najemcy może dojść do współnajmu lokalu mieszkalnego (zob. uwagi do art. 691).

[G. Kozieł [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania - część szczególna, wyd. II, red. A. Kidyba, Warszawa 2014, art. 659. lex]

Umowa użyczenia, umowa najmu

Mając na uwadze powyższe należy wskazać, że istnieje prawna możliwość przekazania Pani lokalu (np. w formie użyczenia) przez syna, a następnie wynajęcia lokalu przez Panią najemcy. Zatem należałoby teraz sporządzić odpowiednie umowy: użyczenia oraz najmu.

Źródła:

1. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. - Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.