Umowa dzierżawy gruntu rolnego, darowizna i brak zapłaty czynszu
• Data: 2025-12-31 • Autor: Michał Kaczmarek
Zawarłem umowę dzierżawy gruntu rolnego z inną osobą na okres 15 lat. W umowie przewidziano roczną opłatę za dzierżawę oraz obowiązek zapłaty podatku. Niestety, dzierżawca nie uregulował żadnych należności. W międzyczasie przekazałem grunty w darowiźnie bratu, który poinformował rodzinę dzierżawcy, że nie chce, aby ziemia była przez nich użytkowana. Nie wiedzieliśmy jednak o rocznym okresie wypowiedzenia. Chcemy jak najszybciej zakończyć tę umowę i pozbyć się dzierżawcy, zwłaszcza że nie wywiązuje się on z obowiązków finansowych.
.jpg)
Przepisy dotyczące wypowiedzenia dzierżawy
Zgodnie z art. 704 k.c., w braku odmiennej umowy, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Przepis ten dotyczy jednak tylko umów zawartych na czas nieoznaczony.
Z kolei art. 697 § 3 k.c., stosowany odpowiednio do dzierżawy na podstawie art. 694 k.c., stanowi, że umowa zawarta na czas oznaczony może być wypowiedziana wyłącznie w przypadkach przewidzianych w umowie albo w ustawie.
Brak możliwości wypowiedzenia umowy bez podstawy prawnej
Umowa zawarta na czas oznaczony nie może być wypowiedziana w trybie art. 704 k.c. Potwierdza to uchwała SN z dnia 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93.
Jeżeli w umowie nie wskazano przypadków umożliwiających wypowiedzenie, może ona zostać rozwiązana wyłącznie za porozumieniem stron.
Możliwość wypowiedzenia z powodu braku zapłaty
Art. 703 k.c. przewiduje, że jeśli dzierżawca zalega z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (a przy czynszu rocznym – przez ponad trzy miesiące), wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Wymaga to jednak wcześniejszego wezwania do zapłaty z wyznaczeniem dodatkowego trzymiesięcznego terminu.
Skutki zbycia nieruchomości objętej dzierżawą
Zgodnie z kodeksem cywilnym, w przypadku darowizny nabywca wstępuje w prawa i obowiązki poprzedniego właściciela. Oznacza to, że brat jako nowy właściciel przejął umowę dzierżawy z mocy prawa. Jednak umowa zawarta na czas oznaczony z datą pewną (np. potwierdzoną przez urząd gminy lub notariusza) nie może być przez niego wypowiedziana na podstawie ogólnych przepisów.
Wnioski praktyczne
W opisanej sytuacji najprostszym rozwiązaniem byłoby polubowne porozumienie i rozwiązanie umowy za zgodą obu stron. Jeżeli jednak dzierżawca nadal nie będzie regulował należności, istnieje możliwość wypowiedzenia umowy na podstawie art. 703 k.c. po spełnieniu formalności związanych z wezwaniem do zapłaty i upływem dodatkowego trzymiesięcznego terminu.
Podsumowanie
Umowa zawarta na czas określony co do zasady nie podlega wypowiedzeniu. Jedyną podstawą wcześniejszego rozwiązania jest porozumienie stron albo szczególne przypadki przewidziane w ustawie, takie jak brak zapłaty czynszu. Właściciel powinien najpierw wezwać dzierżawcę do uregulowania należności, a po bezskutecznym upływie dodatkowego terminu będzie mógł wypowiedzieć umowę ze skutkiem natychmiastowym. W praktyce najszybszą drogą jest powołanie się na zaległości finansowe.
Przykłady
Przykład 1
Dzierżawca nie zapłacił czynszu za dwa lata z rzędu. Wydzierżawiający wezwał go do zapłaty, wyznaczając trzy miesiące. Po bezskutecznym upływie tego czasu wypowiedział umowę w trybie art. 703 k.c.
Przykład 2
Umowa dzierżawy przewidywała możliwość rozwiązania w przypadku nieuprawiania ziemi przez dwa kolejne sezony. Po stwierdzeniu zaniedbań właściciel skorzystał z tego zapisu i skutecznie wypowiedział umowę.
Przykład 3
Wydzierżawiający i dzierżawca doszli do porozumienia – właściciel zwolnił dzierżawcę z zaległości podatkowych w zamian za dobrowolne rozwiązanie umowy. Dzięki temu udało się zakończyć spór bez procesu.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem związany z dzierżawą, własnością nieruchomości lub obowiązkami stron umowy, skontaktuj się z nami. Oferujemy szybkie i profesjonalne porady prawne dopasowane do Twojej sytuacji.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Rozwiązanie umowy z pośrednikiem")
.jpg "Spór z biurem rachunkowym, wezwanie do zapłaty i możliwa obrona")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
