Umowa dzierżawy gruntu rolnego na 15 lat a brak zapłaty czynszu

Czy umowę dzierżawy gruntu rolnego na 15 lat można zwyczajnie wypowiedzieć?

Umowa zawarta na 15 lat jest umową na czas oznaczony. Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym art. 673 § 3 k.c., zgodnie z którym przy umowie zawartej na czas oznaczony wypowiedzenie jest możliwe w wypadkach określonych w umowie. Odesłanie wynika z art. 694 k.c.

Oznacza to, że w pierwszej kolejności trzeba przeczytać całą umowę i ustalić, czy przewiduje ona wcześniejsze wypowiedzenie, na przykład z powodu braku zapłaty, używania gruntu niezgodnie z przeznaczeniem, zaniedbania upraw, oddania ziemi innej osobie albo naruszenia innych obowiązków. Klauzula wypowiedzenia powinna być interpretowana ściśle, zwłaszcza gdy wymienia zamknięty katalog przyczyn.

Art. 704 k.c. określa roczny termin wypowiedzenia dzierżawy gruntu rolnego, gdy strony nie ustaliły inaczej. Przepis ten nie jest jednak samodzielną podstawą zwykłego wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Potwierdza to uchwała Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93.

Brak zapłaty czynszu jako podstawa wypowiedzenia bez zachowania terminu

Najważniejszą ustawową podstawą wcześniejszego zakończenia dzierżawy jest art. 703 k.c. Jeżeli czynsz jest płatny raz w roku, wydzierżawiający może wypowiedzieć dzierżawę bez zachowania terminu, gdy dzierżawca pozostaje w zwłoce z zapłatą ponad trzy miesiące. Okres ten liczy się od dnia, w którym roczny czynsz stał się wymagalny zgodnie z umową.

Samo przekroczenie trzech miesięcy nie wystarcza. Wydzierżawiający powinien najpierw uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Dopiero po bezskutecznym upływie tego dodatkowego terminu można złożyć odrębne oświadczenie o wypowiedzeniu dzierżawy bez zachowania terminu.

Dla celów dowodowych oba pisma powinny mieć formę pisemną i zostać doręczone w sposób pozwalający wykazać datę odbioru. Pierwsze pismo powinno wskazywać umowę, okres i kwotę zaległości, termin zapłaty oraz wyraźne uprzedzenie o możliwości wypowiedzenia. Drugie powinno jednoznacznie rozwiązywać stosunek dzierżawy i określać termin zwrotu gruntu.

Czy brak zapłaty podatku pozwala zastosować art. 703 k.c.?

Trzeba odróżnić czynsz dzierżawny od podatku i innych ciężarów związanych z gruntem. Art. 703 k.c. mówi o zwłoce z zapłatą czynszu. Jeżeli dzierżawca nie płaci wyłącznie podatku, a czynsz reguluje prawidłowo, zastosowanie art. 703 k.c. może być sporne albo wyłączone.

Znaczenie ma sposób zapisania obowiązków w umowie. Jeżeli podatek jest odrębnym świadczeniem dodatkowym, właściciel może żądać jego zapłaty lub zwrotu, a podstawy wypowiedzenia należy szukać przede wszystkim w klauzulach umownych. Jeżeli umowa wyraźnie przewiduje wypowiedzenie z powodu nieuiszczenia podatku lub innych należności, taki zapis może stanowić podstawę zakończenia umowy na czas oznaczony.

Art. 702 k.c. rozszerza ustawowe prawo zastawu wydzierżawiającego na roszczenia o zwrot podatków i innych ciężarów zapłaconych za dzierżawcę, jeżeli obowiązek ich ponoszenia został zastrzeżony w umowie. Nie oznacza to jednak automatycznie, że każda zaległość podatkowa uruchamia procedurę z art. 703 k.c.

Jak darowizna gruntu wpływa na istniejącą dzierżawę?

Darowizna nieruchomości nie powoduje sama przez się rozwiązania dzierżawy. Na podstawie art. 678 § 1 k.c. w związku z art. 694 k.c. nabywca rzeczy wstępuje w stosunek dzierżawy na miejsce zbywcy. Od chwili przeniesienia własności to nowy właściciel wykonuje prawa i obowiązki wydzierżawiającego dotyczące dalszego trwania umowy.

Nabywca może co do zasady wypowiedzieć stosunek z zachowaniem ustawowych terminów. Nie ma jednak takiego uprawnienia, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej z datą pewną, a grunt został dzierżawcy wydany. Data pewna jest szczególną formą przewidzianą w art. 81 k.c.; nie każda data wpisana na umowie spełnia ten warunek.

Dlatego trzeba zbadać oryginał umowy, sposób potwierdzenia jej daty oraz dokumenty świadczące o wydaniu gruntu. Jeżeli wszystkie przesłanki z art. 678 § 2 k.c. są spełnione, brat jako obdarowany nie może zakończyć dzierżawy tylko dlatego, że został nowym właścicielem. Nadal może jednak skorzystać z podstaw wynikających z umowy albo z ustawy, w szczególności z art. 703 k.c., jeżeli występują zaległości czynszowe.

Zobacz również: przejęcie dzierżawy działki i obowiązki nowego dzierżawcy.

Kto może dochodzić zaległego czynszu po darowiźnie?

Roszczenia wymagalne przed darowizną nie zawsze przechodzą automatycznie na nowego właściciela razem z nieruchomością. Trzeba sprawdzić akt darowizny oraz ewentualną umowę przelewu wierzytelności. Co do zasady należności za okres sprzed przeniesienia własności mogą pozostać przy darczyńcy, natomiast świadczenia należne za późniejszy okres przypadają nowemu wydzierżawiającemu.

Ma to znaczenie praktyczne, ponieważ wezwanie do zapłaty powinno pochodzić od osoby uprawnionej. Jeżeli zaległość obejmuje okresy przypadające przed i po darowiźnie, bezpieczne może być rozdzielenie roszczeń albo dokładne wykazanie, że wierzytelności zostały przeniesione na obdarowanego.

Jak prawidłowo zakończyć umowę z powodu zaległości?

1. Sprawdź umowę. Ustal czas jej trwania, terminy płatności, definicję czynszu, obowiązek zapłaty podatku, klauzule wypowiedzenia, formę umowy i datę pewną.
2. Ustal wierzyciela i wysokość długu. Oddziel czynsz od podatku, odsetek i innych opłat oraz sprawdź, które należności powstały przed darowizną.
3. Wyślij uprzedzenie z art. 703 k.c. Wskaż zaległy czynsz i udziel dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty.
4. Po bezskutecznym upływie terminu złóż wypowiedzenie. Oświadczenie powinno wskazywać podstawę prawną, umowę, zaległość i obowiązek zwrotu nieruchomości.
5. Wezwij do wydania gruntu i rozliczenia. Należy opisać stan gruntu, zasiewy, nakłady, pożytki oraz ewentualne szkody.
6. W razie odmowy skieruj sprawę do sądu. Właściciel może żądać wydania nieruchomości i zapłaty należności. Nie powinien samowolnie usuwać dzierżawcy, niszczyć upraw ani przejmować rzeczy należących do niego.

Co zrobić, jeżeli umowa przewiduje własne przesłanki wypowiedzenia?

Jeżeli umowa wymienia przypadki wcześniejszego wypowiedzenia, trzeba zastosować dokładnie wskazaną procedurę. Może ona wymagać wcześniejszego wezwania, zachowania określonego terminu, wskazania naruszenia albo złożenia oświadczenia w szczególnej formie. Pominięcie któregokolwiek wymogu może spowodować, że wypowiedzenie będzie bezskuteczne.

Nie każda klauzula pozwala rozwiązać umowę z dowolnego powodu. Sformułowania takie jak „ważne przyczyny” mogą być dopuszczalne, ale w razie sporu sąd oceni, czy konkretne zachowanie dzierżawcy rzeczywiście miało taki charakter. Długotrwały brak zapłaty czynszu zazwyczaj jest poważnym naruszeniem, lecz nadal należy prawidłowo dobrać podstawę prawną i tryb działania.

Przykłady

Poniższe sytuacje pokazują, jak różne elementy umowy i stanu faktycznego wpływają na możliwość jej zakończenia.

Najczęściej zadawane pytania

Czy ustna informacja, że właściciel nie chce dalszej dzierżawy, rozwiązuje umowę?

Co do zasady nie. Trzeba złożyć skuteczne oświadczenie osobie będącej stroną umowy, oprzeć je na właściwej podstawie oraz dochować formy i procedury wynikającej z umowy lub ustawy.

Czy nowy właściciel musi respektować umowę dzierżawy?

Zasadniczo tak, ponieważ wstępuje w stosunek dzierżawy. Zakres jego prawa do wypowiedzenia zależy między innymi od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie z datą pewną i czy grunt został wydany dzierżawcy.

Czy można wypowiedzieć dzierżawę od razu po trzech miesiącach zaległości?

Nie. Po powstaniu wymaganej zaległości trzeba jeszcze uprzedzić dzierżawcę i udzielić mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty. Wypowiedzenie jest możliwe dopiero po bezskutecznym upływie tego terminu.

Czy zapłata zaległości w dodatkowym terminie blokuje wypowiedzenie?

Tak, jeżeli dzierżawca zapłaci cały zaległy czynsz objęty uprzedzeniem w dodatkowym terminie, nie można oprzeć wypowiedzenia na tej konkretnej zaległości z art. 703 k.c.

Co zrobić, gdy dzierżawca nie oddaje ziemi po wypowiedzeniu?

Należy wezwać go do wydania nieruchomości, a następnie wnieść pozew o jej wydanie. Samowolne wejście na grunt, usuwanie zasiewów lub przejmowanie rzeczy dzierżawcy może prowadzić do dalszego sporu i odpowiedzialności.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie należy opierać się wyłącznie na rocznym terminie z art. 704 k.c. Umowa zawarta na 15 lat może zostać zakończona wcześniej, jeżeli przewiduje to jej treść albo zachodzi szczególna podstawa ustawowa. Przy zaległym czynszu najważniejszy jest art. 703 k.c., który wymaga przekroczenia ustawowego okresu zaległości, uprzedzenia dzierżawcy i udzielenia mu dodatkowych trzech miesięcy na zapłatę.

Darowizna nie usuwa umowy. Nowy właściciel wstępuje w miejsce poprzedniego, ale jego możliwość wypowiedzenia zależy od formy i daty umowy oraz od wydania gruntu. Przed podjęciem działań trzeba też ustalić, czy zaległości dotyczą czynszu, podatku czy innych opłat oraz komu przysługują wierzytelności powstałe przed darowizną.

Źródła:

1. Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 81, art. 673 § 3, art. 678, art. 694 oraz art. 702–704 – tekst ustawy w ISAP.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z 2 kwietnia 1993 r., III CZP 39/93, OSNCP 1993, nr 10, poz. 178.
3. Stan prawny zweryfikowany na 26 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.