Przejęcie dzierżawy działki z domkiem, kwestie prawne i możliwości
• Data: 2026-01-09 • Autor: Marta Słomka
Chciałbym przejąć umowę dzierżawy działki rekreacyjnej położonej nad jeziorem. Na tej działce znajduje się domek, który został wybudowany przez obecnego dzierżawcę. Zastanawiam się, czy mogę kupić ten domek oraz jak formalnie rozwiązać kwestię przejęcia dzierżawy. Obecny dzierżawca posiada pismo z urzędu gminy, w którym wskazano adres działki oraz fakt, że właścicielem gruntu jest osoba prywatna, a właścicielem budynku jest dzierżawca.
.jpg)
Umowa dzierżawy i poddzierżawy
Na podstawie umowy dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy przedmiot dzierżawy do używania. Poddzierżawa jest formą dzierżawy, a prawa i obowiązki jej stron podlegają przepisom o dzierżawie oraz – zgodnie z art. 694 k.c. – przepisom dotyczącym najmu.
Zawarcie umowy poddzierżawy nie powoduje zmiany stron pierwotnej umowy dzierżawy. Zgodnie z art. 668 § 1 k.c. zarówno dzierżawca, jak i osoba trzecia ponoszą odpowiedzialność wobec wydzierżawiającego za używanie rzeczy zgodnie z umową.
W prawie cywilnym instytucja poddzierżawy uregulowana jest w art. 698 k.c. Może być zawarta tylko za zgodą właściciela gruntu. Bez takiej zgody poddzierżawa lub użyczenie są niedopuszczalne, a ich zawarcie stanowi naruszenie umowy.
Weryfikacja stanu właścicielskiego budynku
Niezbędne jest sprawdzenie, czy budynek faktycznie może stanowić odrębny przedmiot własności. Zgodnie z art. 48 k.c. częścią składową gruntu są budynki i urządzenia trwale z nim związane. Co do zasady właścicielem budynku jest więc właściciel gruntu.
Jeśli budynek ma fundamenty i trwałe związanie z działką, to – zgodnie z art. 47 § 1 k.c. i art. 191 k.c. – staje się częścią składową nieruchomości, a jego własność przechodzi na właściciela gruntu. W takim wypadku określanie dzierżawcy mianem „właściciela budynku” jest błędne.
Właściciel gruntu może korzystać z roszczenia windykacyjnego na podstawie art. 222 § 1 k.c., obejmującego zarówno grunt, jak i budynek. Dzierżawcy przysługiwałoby jedynie roszczenie o wykup nakładów (art. 231 § 1 k.c.) albo prawo zabrania własnych nakładów zgodnie z art. 227 § 1 k.c., pod warunkiem przywrócenia stanu poprzedniego.
Odrębne umowy na grunt i budynek
Jeżeli jednak w danym przypadku budynek nie stanowi części składowej gruntu (co należy dokładnie sprawdzić), to nic nie stoi na przeszkodzie, aby zawrzeć odrębne umowy:
-
dotyczącą gruntu – z właścicielem działki (za jego zgodą na poddzierżawę),
-
dotyczącą budynku – z obecnym dzierżawcą, jeżeli przysługuje mu odrębne prawo własności do domku.
Warunkiem jest jednak to, aby zakres obu umów był różny i nie powielał się.
Podsumowanie
Przejęcie dzierżawy wraz z domkiem wymaga przede wszystkim sprawdzenia pierwotnej umowy dzierżawy oraz tego, czy budynek stanowi część składową gruntu. Jeśli tak – właścicielem jest właściciel działki. Jeżeli nie – możliwe jest zawarcie dwóch odrębnych umów. Kluczowe jest uzyskanie zgody właściciela gruntu na poddzierżawę lub podpisanie z nim nowej umowy.
Przykłady
Przykład 1
Osoba kupiła domek letniskowy postawiony na gruncie gminnym. Po sprawdzeniu okazało się, że domek stanowi część składową działki, a więc faktycznie właścicielem domku była gmina. Konieczne było uregulowanie sprawy w drodze nowej umowy dzierżawy.
Przykład 2
Dzierżawca postawił altanę na działce rekreacyjnej, jednak była to konstrukcja łatwa do rozebrania. Po zakończeniu dzierżawy zabrał altanę, korzystając z prawa wynikającego z art. 227 § 1 k.c.
Przykład 3
Osoba przejęła dzierżawę gruntu za zgodą właściciela, a budynek kupiła od dotychczasowego dzierżawcy. W efekcie mogła korzystać zarówno z gruntu, jak i domku, ponieważ zawarła dwie odrębne umowy.
Oferta porad prawnych
Jeśli masz podobny problem związany z dzierżawą, własnością budynków lub umowami cywilnoprawnymi, skontaktuj się z nami. Przygotujemy dla Ciebie indywidualną opinię prawną i wskażemy najkorzystniejsze rozwiązanie.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
.jpg "Spór z biurem rachunkowym, wezwanie do zapłaty i możliwa obrona")
.jpg "Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?")
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
NAJNOWSZE
Zadaj pytanie »
» Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania, odpowiedzialność dewelopera
» Czy przysługuje odszkodowanie za opóźnione przyłączenie do sieci energetycznej
» Zakaz konkurencji po latach współpracy – czy praca dla dewelopera to już naruszenie umowy?
» Spłata pożyczki po śmierci wierzyciela, prawa i obowiązki spadkobierców
» Problemy z wykonawcą programu ?Czyste Powietrze?
