Czy można zmienić darowiznę mieszkania na dożywocie?

Czy darowiznę można przekształcić w umowę dożywocia?

Nie istnieje procedura polegająca na jednostronnej zmianie albo prostym „przepisaniu” wykonanej umowy darowizny na umowę dożywocia. Z chwilą zawarcia aktu notarialnego darowizny i przeniesienia własności mieszkania darczyńca przestaje być właścicielem. Nie może więc ponownie rozporządzić lokalem ani samodzielnie obciążyć go prawem dożywocia.

Umowa dożywocia, uregulowana w art. 908 Kodeksu cywilnego, polega na tym, że właściciel nieruchomości przenosi jej własność na nabywcę, a nabywca w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, świadczenia obejmują w szczególności przyjęcie zbywcy jako domownika, zapewnienie mu mieszkania, wyżywienia, ubrania, światła i opału, odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz pogrzebu odpowiadającego miejscowym zwyczajom.

W opisanej sytuacji córka jest już właścicielką mieszkania. Aby matka mogła ponownie przenieść lokal na córkę w zamian za dożywotnie utrzymanie, musiałaby najpierw odzyskać własność. Nie jest to zatem zmiana starej umowy, lecz przeprowadzenie nowych czynności prawnych.

Jak można zawrzeć dożywocie po wcześniejszej darowiźnie?

Jeżeli obie strony są zgodne, rozważany bywa następujący wariant:

1. córka przenosi własność mieszkania z powrotem na matkę, na przykład w drodze darowizny albo innej odpowiednio dobranej umowy;
2. matka, już jako właścicielka, przenosi mieszkanie na córkę na podstawie umowy dożywocia;
3. w akcie notarialnym strony dokładnie opisują świadczenia córki, sposób korzystania z mieszkania, zasady ponoszenia opłat, opieki w chorobie oraz ewentualne świadczenia pieniężne.

Obie czynności dotyczące przeniesienia własności nieruchomości wymagają formy aktu notarialnego zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego. Notariusz powinien również sprawdzić księgę wieczystą, istniejące hipoteki, służebności, roszczenia i inne obciążenia. Sposób przeprowadzenia operacji wpływa na podatki, opłaty notarialne i sądowe, dlatego przed podpisaniem aktu trzeba przeanalizować całość, a nie tylko efekt spadkowy.

Nie należy zakładać, że samo zwrotne przeniesienie mieszkania automatycznie usuwa pierwotną darowiznę ze wszystkich przyszłych rozliczeń spadkowych. Znaczenie ma między innymi to, czy strony rozwiązują wcześniejszą umowę, czy zawierają odrębną darowiznę zwrotną, a także jaka jest treść i kolejność aktów. Skutki dla zachowku trzeba ocenić indywidualnie przed dokonaniem czynności.

Sam fakt, że strony biorą pod uwagę przyszły zachowek, nie powoduje automatycznie nieważności rzeczywistej umowy dożywocia. Sąd Najwyższy wskazuje, że dożywocie pełni funkcję alimentacyjną i co do zasady nie stanowi obejścia przepisów o zachowku. Ryzyko powstaje wtedy, gdy strony tylko nazywają umowę dożywociem, lecz w rzeczywistości nie zamierzają wykonywać świadczeń i ukrywają darowiznę. W sporze sąd bada wtedy treść aktu, zamiar stron oraz faktyczne wykonywanie opieki i utrzymania.

Co daje prawo zamieszkania ustanowione przy darowiźnie?

Określenie „prawo zamieszkania” może oznaczać różne konstrukcje. Najczęściej w akcie notarialnym ustanawia się dożywotnią służebność osobistą mieszkania, rzadziej użytkowanie albo wyłącznie zobowiązanie umowne właściciela. Zakres ochrony zależy od dokładnego brzmienia aktu oraz od tego, czy prawo ujawniono w dziale III księgi wieczystej.

Służebność mieszkania zabezpiecza możliwość korzystania z określonych pomieszczeń lub całego lokalu. Nie oznacza jednak sama przez się obowiązku codziennej opieki, robienia zakupów, finansowania leczenia, zapewnienia wyżywienia czy organizacji pogrzebu. Takie obowiązki powinny wynikać wprost z umowy dożywocia albo z odrębnego, precyzyjnego zobowiązania.

Jeżeli córka dobrowolnie opiekuje się matką, strony mogą rozbudować istniejące zabezpieczenia bez cofania własności. Możliwe jest między innymi rozszerzenie służebności, ustanowienie renty, zobowiązanie córki do konkretnych świadczeń opiekuńczych lub ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia wykonania tych obowiązków. Nie będzie to jednak działało wstecz i nie zmieni pierwotnej darowizny w umowę dożywocia.

Darowizna, dożywocie i zachowek

Darowizna i dożywocie wywołują odmienne skutki przy obliczaniu zachowku. Zgodnie z art. 993 i 994 Kodeksu cywilnego do spadku dolicza się darowizny na zasadach określonych w ustawie. Dziesięcioletni wyjątek nie obejmuje darowizn dokonanych na rzecz osób będących spadkobiercami albo uprawnionymi do zachowku. Oznacza to, że darowizna mieszkania na rzecz córki może zostać uwzględniona przy obliczaniu zachowku także wtedy, gdy od jej dokonania minęło więcej niż dziesięć lat.

Wartość darowizny ustala się według stanu przedmiotu z chwili jej dokonania, lecz według cen z chwili ustalania zachowku. Jeżeli mieszkanie zostało darowane z dożywotnią służebnością mieszkania, obciążenie to może wpływać na wartość przysporzenia, ale nie zmienia automatycznie darowizny w dożywocie. Sąd Najwyższy podkreślał, że samo ustanowienie służebności mieszkania lub obowiązku ponoszenia części kosztów lokalu nie wystarcza do zakwalifikowania czynności jako umowy dożywocia.

Prawdziwa umowa dożywocia ma charakter odpłatny i wzajemny. Nieruchomości przeniesionej w wykonaniu takiej umowy zasadniczo nie dolicza się do substratu zachowku jak darowizny. Nie oznacza to jednak pełnej odporności na spór. Osoba dochodząca zachowku może próbować wykazać, że dożywocie było pozorne, że ukrywało darowiznę albo że w wyjątkowym stanie faktycznym czynność była sprzeczna z ustawą lub zasadami współżycia społecznego.

Najlepszym dowodem rzeczywistego charakteru dożywocia jest jego prawidłowa treść i późniejsze wykonywanie: zapewnianie mieszkania, pomocy, opieki, wyżywienia lub innych uzgodnionych świadczeń. Sama nazwa aktu notarialnego nie przesądza o wyniku przyszłego procesu.

Inne sposoby uregulowania sytuacji rodzinnej

Jeżeli głównym celem jest zabezpieczenie matki, często nie trzeba przeprowadzać dwóch kolejnych transferów własności. W zależności od treści obecnego aktu można rozważyć:

• rozszerzenie dożywotniej służebności mieszkania na większą część lokalu oraz dokładne określenie zasad korzystania;
• ustanowienie odpłatnej albo nieodpłatnej renty na rzecz matki;
• zawarcie umowy określającej obowiązki opiekuńcze, pokrywanie kosztów leczenia, zakupów i pomocy domowej;
• ustanowienie użytkowania nieruchomości, jeżeli potrzebny jest szerszy zakres uprawnień niż przy służebności mieszkania;
• zawarcie przez pozostałe dzieci z przyszłym spadkodawcą notarialnej umowy o zrzeczenie się dziedziczenia albo – na podstawie art. 1048 § 2 Kodeksu cywilnego – zrzeczenie się prawa do zachowku w całości lub w części.

Zrzeczenie się zachowku wymaga dobrowolnej zgody konkretnego dziecka i formy aktu notarialnego. Matka nie może narzucić takiej umowy jednostronnie. Sam testament, w którym cały spadek zostanie zapisany córce sprawującej opiekę, również nie usuwa roszczeń o zachowek pozostałych uprawnionych. Wydziedziczenie jest możliwe tylko z przyczyn ustawowych i musi zostać prawidłowo uzasadnione w testamencie.

Czy można odwołać wcześniejszą darowiznę?

Zmiana planów rodzinnych, pogorszenie zdrowia albo obawa przed zachowkiem nie stanowią samodzielnej podstawy do odwołania wykonanej darowizny. Zgodnie z art. 898 Kodeksu cywilnego darczyńca może odwołać darowiznę już wykonaną, gdy obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności. Oświadczenie składa się na piśmie, co do zasady w ciągu roku od dnia, w którym darczyńca dowiedział się o zachowaniu uzasadniającym odwołanie.

Samo pisemne odwołanie darowizny nieruchomości nie przenosi automatycznie własności z powrotem. Jeżeli obdarowany nie zwróci nieruchomości dobrowolnie w akcie notarialnym, konieczne może być postępowanie sądowe. W opisanym przypadku córka sprawuje opiekę, więc z podanych informacji nie wynika przesłanka rażącej niewdzięczności.

Najczęściej zadawane pytania

Czy wystarczy aneks do umowy darowizny?

Nie. Aneks może doprecyzować niektóre obowiązki albo zabezpieczenia, ale nie zmieni wykonanej darowizny w dożywocie. Dożywocie wymaga przeniesienia własności nieruchomości przez jej aktualnego właściciela w zamian za dożywotnie utrzymanie.

Czy córka może ustanowić na rzecz matki szerszą opiekę bez oddawania mieszkania?

Tak. Jako właścicielka może zawrzeć z matką umowę określającą świadczenia opiekuńcze, ustanowić rentę, rozszerzyć służebność albo ustanowić użytkowanie. Trzeba jednak dobrać formę prawną i zabezpieczenie odpowiednie do rodzaju świadczeń.

Czy darowizna dla córki przestaje być liczona do zachowku po dziesięciu latach?

Co do zasady nie. Dziesięcioletnie wyłączenie dotyczy darowizn na rzecz osób, które nie są spadkobiercami ani uprawnionymi do zachowku. Córka zwykle należy do obu tych kręgów, dlatego darowizna może być doliczana także po upływie dziesięciu lat.

Czy każda umowa dożywocia wyłącza zachowek?

Rzeczywista umowa dożywocia nie jest darowizną i zasadniczo nie podlega doliczeniu na podstawie art. 993 Kodeksu cywilnego. Jeżeli jednak była pozorna albo ukrywała nieodpłatne przysporzenie, może zostać zakwestionowana.

Czy pozostałe dzieci mogą zrzec się tylko zachowku?

Tak. Od 2023 r. art. 1048 § 2 Kodeksu cywilnego wyraźnie pozwala ograniczyć notarialną umowę z przyszłym spadkodawcą do zrzeczenia się prawa do zachowku w całości lub w części. Wymaga to jednak dobrowolnego porozumienia każdej zainteresowanej osoby z przyszłym spadkodawcą.

Podsumowanie

Wykonanej darowizny mieszkania nie można jednostronnie ani zwykłym aneksem zmienić w umowę dożywocia. Jeżeli strony chcą zawrzeć prawdziwe dożywocie, darczyńca musi ponownie stać się właścicielem nieruchomości, a następnie przenieść ją na nabywcę w zamian za realne dożywotnie utrzymanie. W wielu przypadkach bezpieczniejsze i prostsze jest rozbudowanie istniejącej służebności, ustanowienie renty lub szczegółowe uregulowanie obowiązków opiekuńczych. Przed decyzją należy porównać skutki dla zachowku, podatków, kosztów notarialnych oraz bezpieczeństwa mieszkaniowego darczyńcy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu.

2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 września 2021 r., I CSKP 140/21 – orzeczenie dotyczące dożywocia i zachowku.

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 maja 2019 r., IV CNP 10/18 – orzeczenie dotyczące darowizny obciążonej służebnością mieszkania.

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 14 lutego 2018 r., I ACa 799/17 – orzeczenie o odrębności dożywocia od darowizny.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.