Umowa dzierżawy zawarta po zajęciu nieruchomości – skutki licytacji i prawa dzierżawcy

Najpierw ustal datę skutecznego zajęcia nieruchomości

Samo stwierdzenie, że egzekucja „już się toczyła”, nie wystarcza. Trzeba ustalić, od kiedy nieruchomość była prawnie zajęta. Zgodnie z art. 925 Kodeksu postępowania cywilnego wobec dłużnika zajęcie następuje co do zasady z chwilą doręczenia mu wezwania do zapłaty. Wobec osób trzecich jest ono zasadniczo skuteczne od chwili wpisu o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej albo złożenia wniosku komornika do zbioru dokumentów. Jeżeli jednak dana osoba wcześniej wiedziała o wszczęciu egzekucji, skutki zajęcia mogą powstać wobec niej już z chwilą uzyskania tej wiedzy.

Dlatego należy porównać co najmniej cztery daty: doręczenie dłużnikowi wezwania komornika, wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej, podpisanie umowy dzierżawy oraz faktyczne wydanie nieruchomości dzierżawcy. W razie sporu znaczenie mogą mieć również wiadomości e-mail, oświadczenia stron i inne dowody wskazujące, kiedy dzierżawca dowiedział się o egzekucji.

Dzierżawa zawarta po zajęciu jest bezskuteczna wobec nabywcy

Art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi, że oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji. Jest to przepis szczególny, odnoszący się bezpośrednio do umów zawieranych po zajęciu.

Skutek ten powstaje z mocy prawa. Nie ma potrzeby wytaczania przeciwko dzierżawcy powództwa na podstawie art. 59 Kodeksu cywilnego ani uzyskiwania wyroku konstytutywnego. Art. 59 Kodeksu cywilnego dotyczy innej konstrukcji ochrony roszczenia osoby trzeciej i nie powinien być używany jako podstawowa podstawa oceny dzierżawy zawartej po zajęciu nieruchomości.

Bezskuteczność wobec nabywcy nie jest tym samym co nieważność umowy. Umowa może nadal istnieć pomiędzy dotychczasowym właścicielem a dzierżawcą, ale nabywca egzekucyjny nie musi jej respektować. W praktyce dzierżawca nie może skutecznie powołać się wobec nabywcy na uzgodniony okres dzierżawy, zakaz wcześniejszego wypowiedzenia ani sam fakt, że zapłacił czynsz z góry.

Także pisemna forma umowy, data pewna lub ujawnienie roszczenia w księdze wieczystej nie usuwają skutku art. 930 § 4, jeżeli umowa została zawarta dopiero po skutecznym zajęciu. Te zabezpieczenia mają znaczenie przede wszystkim przy umowach istniejących przed zajęciem.

Kiedy nabywca może żądać wydania nieruchomości

Własność przechodzi na nabywcę z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. Zgodnie z art. 999 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego prawomocne postanowienie jest jednocześnie tytułem wykonawczym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości i opróżnienia znajdujących się na niej pomieszczeń, bez potrzeby nadawania klauzuli wykonalności.

Oznacza to, że w wielu przypadkach nabywca nie musi najpierw prowadzić odrębnego procesu o eksmisję lub wydanie nieruchomości. Może zwrócić się do komornika o wykonanie prawomocnego postanowienia. Dzierżawca, który twierdzi, że przysługuje mu prawo skuteczne wobec nabywcy, powinien niezwłocznie przedstawić komornikowi dokumenty i skorzystać z właściwych środków prawnych. Przy lokalach mieszkalnych dodatkowo stosuje się przepisy o ochronie lokatorów, dlatego sytuacja osoby zamieszkującej w nieruchomości wymaga odrębnej oceny.

Pozostawanie na nieruchomości mimo skutecznego żądania jej wydania może prowadzić nie tylko do przymusowego opróżnienia, ale także do roszczeń za bezumowne korzystanie. Nie należy zatem ignorować wezwania nabywcy ani samodzielnie zakładać, że wieloletnia umowa wystarczy do wstrzymania egzekucji.

Inne zasady dla dzierżawy zawartej przed zajęciem

Jeżeli ważna i skuteczna umowa dzierżawy została zawarta przed zajęciem nieruchomości, punktem wyjścia jest art. 1002 Kodeksu postępowania cywilnego. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje wtedy w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy, zgodnie z przepisami dotyczącymi zbycia rzeczy wynajętej albo wydzierżawionej.

Do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie, w tym art. 678 Kodeksu cywilnego. Co do zasady nabywca wstępuje w stosunek umowny, ale może mieć prawo wypowiedzenia. Ochrona umowy zawartej na czas oznaczony jest silniejsza, gdy została sporządzona na piśmie z datą pewną, a nieruchomość została dzierżawcy wydana.

Sprzedaż egzekucyjna wprowadza jednak szczególną regułę. Jeżeli umowę najmu lub dzierżawy nieruchomości zawarto na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może ją wypowiedzieć w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, chyba że sama umowa przewiduje termin krótszy. Uprawnienie to może być wykonane nawet wtedy, gdy umowa miała formę pisemną z datą pewną i nieruchomość została wydana dzierżawcy. Miesięczny termin ma charakter zawity, dlatego jego przekroczenie może pozbawić nabywcę tego szczególnego uprawnienia.

Jakie roszczenia może mieć dzierżawca wobec dotychczasowego właściciela

Bezskuteczność umowy wobec nabywcy nie oznacza automatycznie, że dzierżawca pozostaje bez żadnej ochrony. Roszczeń należy jednak szukać przede wszystkim w relacji z osobą, która zawarła umowę już po zajęciu nieruchomości. Jeżeli wydzierżawiający zapewniał możliwość korzystania z nieruchomości przez określony czas, a wskutek wcześniejszego zajęcia nie mógł zapewnić trwałości tego korzystania, może odpowiadać za nienależyte wykonanie zobowiązania na zasadach ogólnych, w szczególności na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego.

Zakres możliwych roszczeń zależy od treści umowy i poniesionej szkody. W praktyce mogą być analizowane: zwrot niewykorzystanej części czynszu zapłaconego z góry, zwrot kaucji, odszkodowanie za koszty przeniesienia działalności, utracone nakłady albo inne wydatki poniesione w uzasadnionym zaufaniu do zapewnień wydzierżawiającego. Konieczne jest wykazanie podstawy roszczenia, wysokości szkody i związku przyczynowego.

Jeżeli wydzierżawiający zataił egzekucję albo zapewniał, że nieruchomość nie jest zajęta, takie okoliczności mogą wzmacniać odpowiedzialność odszkodowawczą. Nie każda strata zostanie jednak automatycznie zwrócona. Szczególnej analizy wymagają nakłady budowlane, instalacje, nasadzenia i urządzenia, ponieważ sposób ich rozliczenia może wynikać z umowy, przepisów o dzierżawie, zgody właściciela oraz charakteru danego składnika.

Co zrobić po otrzymaniu informacji o licytacji lub zmianie właściciela

1. Uzyskaj aktualny odpis księgi wieczystej i sprawdź datę wpisu ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji.
2. Ustal datę doręczenia dłużnikowi wezwania komornika oraz datę, w której dzierżawca dowiedział się o egzekucji.
3. Zabezpiecz umowę i dowody jej wykonania: protokół wydania, potwierdzenia płatności, korespondencję, faktury za nakłady i dokumentację zdjęciową.
4. Sprawdź prawomocność przysądzenia własności, ponieważ dopiero prawomocne postanowienie przenosi własność na nabywcę.
5. Skontaktuj się z nabywcą i zapytaj, czy dopuszcza zawarcie nowej umowy. Nabywca nie ma takiego obowiązku, ale porozumienie może ograniczyć straty obu stron.
6. Przeanalizuj roszczenia wobec wydzierżawiającego przed podpisaniem ugody, zrzeczenia się roszczeń albo pozostawieniem nakładów bez rozliczenia.

Nie należy pochopnie kierować dalszych płatności do dotychczasowego właściciela ani jednostronnie ich wstrzymywać bez analizy umowy. Po zmianie właściciela trzeba ustalić, czy nabywca wstąpił w stosunek dzierżawy, czy też umowa jest wobec niego bezskuteczna. Błędna decyzja może prowadzić do sporu o zaległy czynsz, zwrot świadczeń albo wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Jeżeli dzierżawę zawarto po skutecznym zajęciu nieruchomości, podstawowe znaczenie ma art. 930 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Umowa jest wtedy z mocy prawa bezskuteczna wobec nabywcy z licytacji, choć może pozostawać ważna między dotychczasowym właścicielem a dzierżawcą. Nabywca może oprzeć żądanie wydania nieruchomości na prawomocnym postanowieniu o przysądzeniu własności. Obrona dzierżawcy polega przede wszystkim na prawidłowym ustaleniu dat i ocenie, czy umowa rzeczywiście została zawarta po zajęciu, a także na dochodzeniu uzasadnionych roszczeń wobec wydzierżawiającego lub zawarciu nowego porozumienia z nabywcą.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 468 – w szczególności art. 925, art. 930 § 4, art. 999 i art. 1002 – ISAP
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – w szczególności art. 471, art. 678 i art. 694 – ELI
3. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2021 r., sygn. akt V CSKP 13/21 – dotyczące m.in. terminu wypowiedzenia z art. 1002 K.p.c. – Sąd Najwyższy

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.