Najemca nie chce opuścić domu po zakończeniu najmu – co zrobić?

Najpierw sprawdź, czy najem skutecznie się zakończył

Samo powołanie się na jednomiesięczny okres wypowiedzenia zapisany w umowie nie zawsze oznacza, że najem lokalu mieszkalnego skutecznie ustał. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny tylko w przypadkach i z zachowaniem terminów przewidzianych przede wszystkim w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie powinno być dokonane na piśmie i wskazywać przyczynę. Przykładowo inne wymagania obowiązują przy zaległościach czynszowych, inne przy używaniu lokalu sprzecznie z umową, oddaniu go osobom trzecim bez wymaganej zgody albo wtedy, gdy właściciel chce sam zamieszkać w lokalu.

Jeżeli umowa była zawarta na czas oznaczony, znaczenie ma również jej treść i art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Wypowiedzenie takiej umowy jest dopuszczalne w przypadkach w niej określonych, ale w najmie mieszkalnym postanowienia umowy nie mogą omijać bezwzględnie obowiązującej ochrony lokatora. Jeżeli wypowiedzenie było wadliwe, lokator może nadal posiadać tytuł prawny, a pozew o eksmisję może zostać oddalony.

Wezwanie do opuszczenia i wydania nieruchomości

Jeżeli najem wygasł albo został skutecznie rozwiązany, najemca ma obowiązek zwrócić przedmiot najmu w stanie niepogorszonym, z uwzględnieniem normalnego zużycia. Wynika to z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego. Właściciel może też żądać wydania swojej nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego.

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto doręczyć byłemu najemcy pisemne wezwanie obejmujące: oznaczenie umowy i sposób jej zakończenia, dokładny termin wydania domu, kluczy, podwórza i pomieszczeń gospodarczych, wezwanie do zapłaty zaległości oraz informację o naliczaniu odszkodowania za dalsze korzystanie. Do wezwania można dołączyć propozycję terminu sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego. Należy zachować dowód doręczenia.

Osoby wpuszczone przez najemcę nie uzyskują automatycznie własnego prawa do zajmowania nieruchomości. W pozwie lub żądaniu opróżnienia trzeba jednak prawidłowo oznaczyć wszystkie osoby, które faktycznie władają lokalem, ponieważ wyrok powinien obejmować osoby podlegające eksmisji.

Odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego

Zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego powinna co miesiąc, do dnia jego opróżnienia, płacić odszkodowanie. Co do zasady odpowiada ono czynszowi, jaki właściciel mógłby uzyskać z najmu. Jeżeli taka kwota nie pokrywa całej szkody, możliwe jest dochodzenie odszkodowania uzupełniającego, ale trzeba wykazać jego wysokość i związek z bezprawnym zajmowaniem lokalu.

Jeżeli były najemca bez podstawy korzysta również z podwórza, garażu, wiaty lub budynków gospodarczych, które nie były objęte umową, właściciel może żądać ich wydania. Podstawa i sposób obliczenia należności za korzystanie z tych części nieruchomości zależą jednak od treści umowy, zakresu faktycznego posiadania oraz tego, czy chodzi o lokal mieszkalny, grunt czy odrębne pomieszczenia.

Kaucja i żądanie zapłaty za wiatę

Najemca nie ma prawa zatrzymywać domu do czasu wypłaty kaucji. Przy zwykłym najmie lokalu kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego. Taka sama zasada – miesięczny termin liczony od opróżnienia lokalu – obowiązuje przy najmie okazjonalnym. Właściciel powinien rozliczyć kaucję rzetelnie, wskazać potrącone należności i zwrócić pozostałą część w terminie.

Roszczenie dotyczące wiaty lub innych nakładów jest odrębną kwestią. Znaczenie mają zgoda właściciela, treść umowy, pisemne ustalenia dotyczące ulepszeń, możliwość ich usunięcia oraz to, czy wiata stała się częścią składową nieruchomości. Sam spór o rozliczenie nakładów nie daje byłemu najemcy prawa do dalszego zajmowania domu. W razie braku porozumienia strony mogą dochodzić wzajemnych roszczeń w postępowaniu cywilnym.

Eksmisja po zwykłej umowie najmu

Jeżeli nie była to skuteczna umowa najmu okazjonalnego ani instytucjonalnego, a były najemca nie reaguje na wezwanie, właściciel powinien wnieść pozew o nakazanie opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości. W pozwie należy wykazać prawo właściciela do nieruchomości, zawarcie i skuteczne zakończenie najmu, dalsze zajmowanie domu oraz wskazać wszystkie osoby, których ma dotyczyć wyrok. Z roszczeniem o wydanie można połączyć żądanie zapłaty zaległego czynszu lub odszkodowania, jeżeli pozwalają na to okoliczności sprawy.

W sprawie dotyczącej lokalu mieszkalnego sąd bada także sytuację osób podlegających eksmisji i – gdy wymagają tego przepisy – orzeka o uprawnieniu albo braku uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. Może to mieć wpływ na termin wykonania wyroku. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego właściciel składa wniosek do komornika; dopiero komornik może przymusowo opróżnić lokal.

Najem okazjonalny – szybsza procedura

Jeżeli umowa była najmem okazjonalnym, zawierała wymagane załączniki, w tym notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, a właściciel zgłosił rozpoczęcie najmu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni, można skorzystać z uproszczonej procedury. Po ustaniu umowy właściciel doręcza pisemne żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym. Termin wskazany najemcy nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia.

Po bezskutecznym upływie terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, dołączając dokumenty wymagane w art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów. Następnie kieruje sprawę do komornika. Jeżeli umowa nie została prawidłowo zgłoszona albo brakuje wymaganych dokumentów, uproszczona ścieżka może być niedostępna i konieczne będzie zwykłe powództwo.

Czego właściciel nie powinien robić

Nawet właściciel nie może samowolnie naruszać posiadania. Nie należy wymieniać zamków podczas nieobecności lokatora, wynosić jego rzeczy, demontować bramy, odcinać prądu, wody lub ogrzewania ani wchodzić siłą do zajmowanej części domu. Takie działania mogą prowadzić do roszczeń o przywrócenie posiadania, odpowiedzialności odszkodowawczej, a w określonych sytuacjach także odpowiedzialności karnej.

Policja nie zastępuje sądu ani komornika w sporze o wydanie nieruchomości. Jeżeli jednak dochodzi do gróźb, przemocy, niszczenia mienia lub grożenia użyciem gazu, należy zadbać o bezpieczeństwo, zabezpieczyć nagrania i wiadomości, wskazać świadków oraz zgłosić konkretne zdarzenie policji. Interwencja w sprawie zagrożenia nie oznacza jednak automatycznej eksmisji.

Plan działania krok po kroku

1. Przeanalizuj umowę, wypowiedzenie, dowód jego doręczenia i podstawę zakończenia najmu.
2. Ustal, kto faktycznie mieszka w domu i z jakich części posesji korzysta.
3. Wyślij formalne wezwanie do wydania całej zajmowanej nieruchomości, zapłaty zaległości i odszkodowania.
4. Zabezpiecz dowody: umowę, korespondencję, protokoły, zdjęcia, nagrania interwencji, rachunki i dane świadków.
5. Wybierz właściwą drogę: pozew o eksmisję albo klauzulę wykonalności aktu notarialnego przy najmie okazjonalnym.
6. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego skieruj sprawę do komornika i osobno rozlicz kaucję oraz ewentualne nakłady.

Najczęściej zadawane pytania

Czy właściciel może wejść do domu po zakończeniu najmu?

Nie powinien wchodzić siłą do części nieruchomości pozostającej w faktycznym władaniu byłego najemcy. Prawo własności nie wyłącza ochrony posiadania. Dostęp należy odzyskać dobrowolnie albo na podstawie tytułu wykonawczego realizowanego przez komornika.

Czy policja może usunąć byłego najemcę?

Co do zasady nie. Spór o wydanie nieruchomości jest sprawą cywilną, a przymusową eksmisję wykonuje komornik. Policja może natomiast reagować na groźby, przemoc, niszczenie mienia lub inne podejrzenie przestępstwa.

Od kiedy nalicza się odszkodowanie za bezumowne korzystanie?

Od chwili, gdy osoba zajmuje lokal bez tytułu prawnego, czyli po skutecznym wygaśnięciu albo rozwiązaniu najmu. Jeżeli wypowiedzenie było nieważne lub bezskuteczne, naliczanie odszkodowania zamiast czynszu może być przedwczesne.

Czy trzeba zwrócić kaucję przed wyprowadzką?

Nie. Kaucję zwraca się co do zasady w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności właściciela. Warto sporządzić szczegółowe rozliczenie i przekazać najemcy saldo.

Czy roszczenie najemcy za wiatę blokuje eksmisję?

Nie. Ewentualne rozliczenie nakładów jest odrębnym roszczeniem. Jego zasadność zależy od zgody właściciela, umowy i charakteru wykonanych prac, ale nie przedłuża automatycznie prawa do zajmowania domu.

Podsumowanie

Skuteczne odzyskanie domu wymaga najpierw potwierdzenia, że najem rzeczywiście ustał. Następnie należy formalnie zażądać wydania całej zajmowanej nieruchomości, naliczać należne odszkodowanie i zgromadzić dowody. Przy zwykłym najmie konieczny jest zazwyczaj wyrok i egzekucja komornicza, natomiast przy prawidłowym najmie okazjonalnym można oprzeć egzekucję na akcie notarialnym. Spory o kaucję, wiatę lub inne nakłady powinny być rozliczane osobno i nie usprawiedliwiają dalszego zajmowania nieruchomości.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst ustawy w ISAP, tekst jednolity w ELI.

2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – tekst ustawy w ISAP, tekst jednolity ogłoszony w 2026 r..

3. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity ogłoszony w 2026 r..

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.