Najem okazjonalny a wypowiedzenie umowy – jak poprawić wadliwe zapisy

Warunki skutecznego najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny może zawrzeć właściciel lokalu mieszkalnego będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Do umowy należy dołączyć przede wszystkim:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia oraz wydania lokalu,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać po wykonaniu obowiązku opróżnienia lokalu,
• oświadczenie właściciela albo osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających.

Umowa najmu okazjonalnego oraz każda jej zmiana wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności. Sam fakt, że jedna klauzula została źle sformułowana, nie przekreśla więc automatycznie całej konstrukcji. Trzeba jednak sprawdzić, czy umowa spełnia warunki z art. 19a ustawy i czy została prawidłowo zgłoszona do urzędu skarbowego.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego na czas oznaczony

Najem okazjonalny jest z założenia umową terminową. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego strony mogą wypowiedzieć najem zawarty na czas oznaczony tylko w przypadkach określonych w umowie albo wynikających wprost z ustawy. Nie wystarcza więc ogólne postanowienie, że właściciel lub najemca może zakończyć umowę w dowolnym momencie „bez podania przyczyny”. Taka klauzula pozostawia decyzję wyłącznie swobodnemu uznaniu strony i może zostać uznana za sprzeczną z naturą umowy terminowej.

Do najmu okazjonalnego nadal stosuje się art. 19e ustawy o ochronie praw lokatorów, a za jego pośrednictwem także art. 11 ust. 2 pkt 1–3. Oznacza to, że właściciel, który wypowiada umowę z powodu określonych naruszeń najemcy, musi zachować ustawowe warunki.

• Niewłaściwe używanie lokalu lub rażące naruszanie porządku domowego: najpierw potrzebne jest pisemne upomnienie, a dopiero gdy najemca nadal narusza obowiązki, możliwe jest wypowiedzenie nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
• Zaległości płatnicze: najemca musi pozostawać w zwłoce co najmniej za trzy pełne okresy płatności. Właściciel powinien uprzedzić go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności.
• Podnajem lub oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej zgody: właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny z zachowaniem ustawowego terminu.

Ustawa przewiduje też szczególną podstawę wypowiedzenia, gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w lokalu wskazanym jako lokal zastępczy i w ciągu 21 dni od uzyskania tej wiadomości nie wskaże nowego lokalu oraz nie przedstawi wymaganej zgody. W takim przypadku właściciel może wypowiedzieć umowę na piśmie z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia.

Poza podstawami ustawowymi umowa może przewidywać inne, dostatecznie konkretne przypadki wcześniejszego zakończenia najmu, na przykład rzeczywistą potrzebę zamieszkania właściciela w lokalu albo planowaną sprzedaż. Samo wpisanie takiego hasła nie gwarantuje jednak skuteczności. Klauzula powinna określać obiektywne przesłanki, sposób ich wykazania, termin wypowiedzenia i moment rozwiązania umowy. Sprzedaż lokalu sama w sobie nie powoduje automatycznego wygaśnięcia najmu.

Czy wadliwy §10 unieważnia całą umowę

Bez znajomości pełnego brzmienia §10 nie można przesądzić jego skuteczności. Jeżeli zapis jedynie rozszerza uprawnienie do wypowiedzenia w sposób sprzeczny z przepisami bezwzględnie obowiązującymi albo pozwala na arbitralne zakończenie umowy terminowej, wadliwa może być przede wszystkim sama klauzula.

Zgodnie z art. 58 § 3 Kodeksu cywilnego nieważność części czynności prawnej nie musi prowadzić do nieważności całej umowy. Cała umowa byłaby zagrożona dopiero wtedy, gdy z okoliczności wynikałoby, że bez nieważnego postanowienia strony w ogóle nie zawarłyby umowy. W typowej sytuacji wadliwy zapis o wypowiedzeniu nie usuwa automatycznie skutków prawidłowego oświadczenia notarialnego, wskazania lokalu zastępczego ani pozostałych postanowień umowy.

Nie oznacza to jednak, że zapis można pozostawić bez zmian. W razie sporu sąd oceni jego zgodność z ustawą, art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, zasadą swobody umów i charakterem najmu na czas oznaczony. Nieprecyzyjna klauzula zwiększa ryzyko, że złożone na jej podstawie wypowiedzenie nie zakończy stosunku najmu.

Jak poprawić §10 po podpisaniu umowy

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie przez wszystkie strony pisemnego aneksu. Ustawa wymaga dla zmian umowy najmu okazjonalnego formy pisemnej pod rygorem nieważności. Sam aneks nie musi być sporządzony w formie aktu notarialnego.

Akt notarialny może jednak wymagać aktualizacji, jeżeli aneks zmienia elementy objęte oświadczeniem o poddaniu się egzekucji, w szczególności strony, lokal, czas trwania najmu albo zakres obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Jeżeli notarialne oświadczenie odwołuje się do konkretnej wersji umowy, a aneks istotnie ją zmienia, warto uzyskać od notariusza ocenę, czy dotychczasowy tytuł egzekucyjny nadal będzie wystarczający.

W aneksie należy:

• usunąć możliwość wypowiedzenia „bez przyczyny” albo „w dowolnym czasie”,
• oddzielić podstawy ustawowe od dodatkowych podstaw umownych,
• dokładnie opisać zdarzenia uzasadniające wypowiedzenie,
• wskazać okres wypowiedzenia i sposób doręczenia oświadczenia,
• zastrzec, że przy zaległościach, niewłaściwym używaniu lokalu i podnajmie stosuje się wymagania art. 11 ust. 2 pkt 1–3 ustawy.

Aneks wymaga zgody obu stron. Właściciel nie może jednostronnie zastąpić wadliwego §10 nową treścią, chyba że sama umowa lub ustawa daje mu wyraźne uprawnienie, które obejmuje konkretną zmianę.

§12 i zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego

Jeżeli §12 przewiduje zgłoszenie umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, odpowiada art. 19b ustawy. Termin liczy się od faktycznego rozpoczęcia najmu, a nie od dnia podpisania umowy, chyba że obie daty są takie same.

Na żądanie najemcy właściciel powinien przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. Warto zachować urzędowe potwierdzenie odbioru, kopię pisma z pieczęcią wpływu albo inne wiarygodne potwierdzenie złożenia zawiadomienia.

Brak zgłoszenia w terminie nie powoduje automatycznie nieważności samej umowy najmu, lecz wyłącza stosowanie art. 19c i art. 19d ustawy. W praktyce właściciel traci najważniejsze szczególne uprawnienie, czyli możliwość skorzystania z uproszczonej procedury opróżnienia lokalu na podstawie aktu notarialnego. Nie należy zakładać, że spóźnione zgłoszenie automatycznie przywróci te uprawnienia; skutki opóźnienia wymagają indywidualnej oceny.

Jak przebiega opróżnienie lokalu po zakończeniu najmu

Jeżeli umowa prawidłowo wygasła albo została skutecznie wypowiedziana, a najemca nie opuszcza lokalu dobrowolnie, właściciel powinien zastosować procedurę z art. 19d ustawy:

1. doręczyć najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu opatrzone urzędowo poświadczonym podpisem właściciela,
2. wskazać umowę, przyczynę ustania najmu oraz termin na opróżnienie lokalu nie krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania,
3. po bezskutecznym upływie terminu złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu,
4. dołączyć żądanie wraz z dowodem doręczenia albo wysłania przesyłką poleconą, dokument potwierdzający tytuł prawny właściciela do lokalu oraz potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego,
5. po uzyskaniu klauzuli wykonalności skierować sprawę do komornika.

Jeżeli wypowiedzenie było nieskuteczne, wadliwy jest akt notarialny albo nie dokonano terminowego zgłoszenia, właściciel może nie skorzystać z tej uproszczonej ścieżki i będzie musiał dochodzić opróżnienia lokalu w zwykłym postępowaniu.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Wadliwy §10 nie musi pozbawiać całej umowy skuteczności, ale może uniemożliwić wcześniejsze zakończenie najmu na podstawie nieprawidłowej klauzuli. Należy usunąć zapisy pozwalające na dowolne wypowiedzenie, zachować ustawową procedurę przy zaległościach i innych naruszeniach najemcy oraz precyzyjnie opisać dodatkowe podstawy wypowiedzenia.

Do poprawienia umowy zazwyczaj wystarczy pisemny aneks podpisany przez obie strony. Trzeba jednak sprawdzić, czy zmiana nie wymaga również aktualizacji oświadczenia notarialnego. §12 jest zgodny z ustawą tylko wtedy, gdy prawidłowo opisuje 14-dniowy termin liczony od rozpoczęcia najmu, właściwy urząd i obowiązek zachowania potwierdzenia zgłoszenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733.
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r., V CSK 270/16 – orzeczenie dotyczące wypowiedzenia najmu na czas oznaczony.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2023 r., II CSKP 1434/22 – orzeczenie o konieczności wskazania przypadków wypowiedzenia.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.