Cesja praw z rękojmi po darowiźnie mieszkania od dewelopera

Czy prawa z rękojmi przechodzą razem z mieszkaniem?

Rękojmia wynika z umowy sprzedaży. Zgodnie z art. 556–576 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada wobec kupującego, jeżeli sprzedana rzecz ma wadę. Samo przeniesienie własności mieszkania na inną osobę nie daje pewności, że wszystkie uprawnienia z rękojmi automatycznie przejdą na nowego właściciela.

W uchwale składu siedmiu sędziów z 5 lutego 2004 r., sygn. III CZP 96/03, Sąd Najwyższy przyjął, że dalsza sprzedaż rzeczy nie powoduje automatycznego przejścia uprawnień z rękojmi. Dopuścił jednak ich przeniesienie w drodze przelewu w zakresie żądania obniżenia ceny, usunięcia wady oraz dostarczenia rzeczy wolnej od wad. W odniesieniu do mieszkania najbardziej praktyczne są zwykle roszczenia o usunięcie wad i obniżenie ceny.

Późniejsza uchwała Sądu Najwyższego z 19 października 2016 r., sygn. III CZP 5/16, dopuściła przejście prawa odstąpienia w szczególnej sytuacji darowizny udziału w rzeczy ruchomej między osobami, które wcześniej wspólnie ją kupiły. Orzeczenie to nie rozstrzyga wprost przypadku darowizny całego mieszkania osobie, która nie była stroną umowy z deweloperem. Z tego powodu najbezpieczniejsze jest sporządzenie wyraźnej umowy cesji i ostrożne ujęcie prawa odstąpienia.

Czy cesję można podpisać po dokonaniu darowizny?

Tak. Rodzice, którzy kupili lokal od dewelopera, pozostają podmiotami praw wynikających z pierwotnej umowy, dopóki prawa te nie wygasły, nie zostały skutecznie wykonane albo wcześniej przeniesione. Utrata własności mieszkania nie przekreśla możliwości zawarcia późniejszej cesji na rzecz obdarowanego.

Data umowy cesji może być późniejsza niż data aktu notarialnego darowizny. Nie należy jej antydatować. W dokumencie wystarczy wskazać, że lokal został wcześniej darowany, a obecnie pierwotni kupujący przenoszą na obdarowanego oznaczone prawa wobec dewelopera.

Podstawą przelewu jest art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego. Zgoda dewelopera co do zasady nie jest potrzebna, chyba że przelewowi sprzeciwia się ustawa, właściwość zobowiązania albo skuteczne zastrzeżenie w umowie. Dlatego przed podpisaniem cesji trzeba sprawdzić umowę deweloperską, umowę ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu oraz ewentualne porozumienia zawarte z deweloperem.

Zobacz również: analiza umowy online krok po kroku

Jaką formę powinna mieć umowa cesji?

Cesja praw z rękojmi nie przenosi własności nieruchomości, dlatego co do zasady nie wymaga aktu notarialnego. Ze względów dowodowych powinna zostać zawarta na piśmie. Art. 511 Kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli wierzytelność jest stwierdzona pismem, jej przelew również powinien być pismem stwierdzony.

W umowie warto podać:

• dane rodziców jako cedentów i obdarowanego jako cesjonariusza,
• dokładne oznaczenie lokalu i pierwotnej umowy z deweloperem,
• datę wydania lokalu oraz datę aktu darowizny,
• opis ujawnionych wad i dotychczasowej korespondencji,
• precyzyjny katalog przenoszonych uprawnień i roszczeń,
• postanowienie o wydaniu dokumentacji dotyczącej lokalu i wad,
• zasady współpracy rodziców w razie sporu z deweloperem.

Nie wystarczy ogólne sformułowanie, że rodzice przenoszą wszelkie prawa związane z mieszkaniem, jeżeli strony chcą uniknąć sporu o zakres cesji. Bezpieczniej wymienić każde uprawnienie osobno, w tym żądanie usunięcia konkretnych wad, obniżenia ceny, zwrotu kosztów oraz roszczenia odszkodowawcze, o ile w danej sprawie przysługują i mają zostać objęte przelewem.

Jakie prawa można przenieść na obdarowanego?

W świetle uchwały III CZP 96/03 można przenieść na kolejnego właściciela uprawnienie do żądania usunięcia wady, dostarczenia rzeczy wolnej od wad oraz obniżenia ceny. W przypadku lokalu żądanie dostarczenia rzeczy wolnej od wad ma ograniczone znaczenie praktyczne, dlatego najczęściej spór dotyczy naprawy wad budowlanych albo zwrotu części ceny.

Wraz z wierzytelnością przechodzą prawa z nią związane, ale dla uniknięcia wątpliwości w umowie warto wyraźnie uregulować także roszczenia o zwrot kosztów ekspertyz, robót zastępczych lub naprawienie szkody. Ich istnienie zależy od konkretnych okoliczności, podstawy prawnej i wykazania wysokości szkody.

Deweloper może podnosić wobec obdarowanego zarzuty, które przysługiwały mu wobec rodziców. Wynika to z art. 513 § 1 Kodeksu cywilnego. Cesja nie rozszerza zatem odpowiedzialności dewelopera i nie tworzy nowych praw, których pierwotni kupujący nie mieli.

Czy można przenieść prawo odstąpienia od umowy?

Prawo odstąpienia od pierwotnej umowy sprzedaży lokalu ma charakter prawokształtujący i ingeruje bezpośrednio w stosunek między deweloperem a rodzicami. W uchwale III CZP 96/03 Sąd Najwyższy wyłączył możliwość jego zwykłego przelewu na kolejnego nabywcę.

Wyjątek wynikający z uchwały III CZP 5/16 dotyczył szczególnego stanu faktycznego: darowizny udziału w rzeczy ruchomej przez jednego współwłaściciela drugiemu, gdy obaj byli stronami pierwotnej umowy sprzedaży. Nie należy automatycznie przenosić tego rozstrzygnięcia na darowiznę całego mieszkania dziecku, które nie kupowało lokalu od dewelopera.

Jeżeli celem stron jest umożliwienie obdarowanemu doprowadzenia do rozwiązania pierwotnej umowy i rozliczenia ceny, potrzebna jest indywidualna analiza. W praktyce bezpieczniejsze może być pozostawienie tego uprawnienia rodzicom, udzielenie im odpowiednich pełnomocnictw albo zawarcie porozumienia trójstronnego z deweloperem.

Jak liczyć pięcioletni termin rękojmi za wady mieszkania?

Zgodnie z art. 568 § 1 Kodeksu cywilnego sprzedawca odpowiada za wady nieruchomości stwierdzone przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. W omawianej sytuacji termin liczy się od wydania lokalu rodzicom, a nie od późniejszej darowizny. Akt darowizny nie odnawia i nie wydłuża odpowiedzialności dewelopera.

Odpowiedzialność dotyczy wad, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego albo wynikły z przyczyny tkwiącej w lokalu w tej chwili. Sam fakt wystąpienia usterki w ciągu pięciu lat nie przesądza jeszcze odpowiedzialności dewelopera, jeżeli przyczyna powstała później, na przykład wskutek niewłaściwej eksploatacji lub samodzielnego remontu.

Roszczenie o usunięcie wady przedawnia się co do zasady po roku od jej stwierdzenia. Jeżeli pierwotnymi kupującymi byli konsumenci, termin ten nie może zakończyć się przed upływem pięciu lat od wydania nieruchomości. Te same ramy czasowe mają znaczenie dla złożenia oświadczenia o obniżeniu ceny lub odstąpieniu od umowy. Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę może wyłączyć skutek upływu terminu do jej stwierdzenia.

Zobacz również: jak zabezpieczyć inwestora w umowie dotyczącej robót budowlanych

Czy dewelopera trzeba zawiadomić o cesji?

Takie zawiadomienie jest bardzo ważne. Zgodnie z art. 512 Kodeksu cywilnego, dopóki zbywca nie zawiadomi dłużnika o przelewie, spełnienie świadczenia do rąk poprzedniego wierzyciela może być skuteczne wobec nabywcy wierzytelności, chyba że dłużnik wiedział o cesji.

Najlepiej wysłać deweloperowi pisemne zawiadomienie podpisane przez rodziców i obdarowanego, dołączyć kopię umowy cesji oraz wskazać adres do korespondencji. Warto zachować dowód doręczenia. Od tego momentu dalsze zgłoszenia wad i wezwania powinien składać podmiot wskazany w cesji.

Co sprawdzić przed podpisaniem cesji?

Przed zawarciem umowy należy ustalić datę wydania lokalu, datę wykrycia każdej wady, treść protokołów odbioru, zgłoszenia wysłane do dewelopera oraz jego odpowiedzi. Trzeba również sprawdzić, czy rodzice nie wykonali już określonego uprawnienia, na przykład nie złożyli skutecznego oświadczenia o obniżeniu ceny albo nie zawarli ugody zamykającej roszczenia.

Istotne jest także ustalenie, czy odpowiedzialność wynika wyłącznie z rękojmi, czy również z gwarancji, umowy deweloperskiej, przepisów o nienależytym wykonaniu zobowiązania albo odpowiedzialności za szkody w częściach wspólnych. Cesja jednego rodzaju praw nie zawsze obejmie pozostałe podstawy odpowiedzialności.

FAQ

Podsumowanie

Odrębna umowa cesji może zostać zawarta po darowiźnie mieszkania, ponieważ rodzice mogą nadal dysponować prawami wynikającymi z umowy zawartej z deweloperem. Dokument powinien mieć formę pisemną, dokładnie określać przenoszone uprawnienia i uwzględniać terminy rękojmi liczone od wydania lokalu pierwotnym kupującym.

Najwięcej ostrożności wymaga prawo odstąpienia od pierwotnej umowy. Nie należy obejmować go standardowym wzorem cesji bez sprawdzenia konkretnego stanu faktycznego, treści umowy deweloperskiej i skutków rozliczeniowych.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu.
2. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. III CZP 96/03, OSNC 2004, nr 6, poz. 88.
3. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 19 października 2016 r., sygn. III CZP 5/16 – informacja Sądu Najwyższego.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.