Automatyczne przedłużenie najmu lokalu użytkowego i podwyżka czynszu

Jak interpretować zapis o przedłużeniu umowy najmu?

W umowach nie wystarczy odczytać jednego zdania w całkowitym oderwaniu od pozostałych postanowień. Zgodnie z art. 353 Kodeksu cywilnego zobowiązanie wyznacza uprawnienie wierzyciela i obowiązek dłużnika, a na podstawie art. 353¹ Kodeksu cywilnego strony mogą swobodnie ukształtować stosunek prawny w granicach ustawy, natury zobowiązania i zasad współżycia społecznego. Z kolei art. 65 Kodeksu cywilnego nakazuje badać przede wszystkim zgodny zamiar stron i cel umowy, a nie wyłącznie jej dosłowne brzmienie.

Klauzula: „umowa zostaje zawarta na okres oznaczony od 2 kwietnia 2024 r. do 31 marca 2025 r. z możliwością przedłużenia na następny okres, o ile żadna ze stron na 3 miesiące przed zakończeniem umowy nie zgłosi sprzeciwu” zawiera dwa elementy, które mogą prowadzić do różnych wniosków. Zwrot „z możliwością przedłużenia” może sugerować, że potrzebne jest późniejsze porozumienie albo aneks. Jednocześnie zastrzeżenie, że przedłużenie następuje, jeżeli żadna strona w określonym terminie nie zgłosi sprzeciwu, przemawia za mechanizmem automatycznego odnowienia umowy.

Nie można więc bezpiecznie przyjąć, że klauzula jest nieskuteczna tylko dlatego, że nie zawiera słowa „automatycznie”. Nie można też z góry uznać, że umowa na pewno się przedłużyła. Trzeba sprawdzić między innymi:

• czy w innych paragrafach wskazano długość „następnego okresu”;
• czy umowa przewiduje obowiązek podpisania aneksu;
• jak strony rozumiały ten zapis podczas negocjacji;
• czy wcześniej korzystały już z takiego przedłużenia;
• czy po upływie pierwotnego terminu nadal wykonywały umowę na dotychczasowych zasadach;
• czy wynajmujący wystawiał faktury, przyjmował czynsz i nie żądał wydania lokalu.

Sąd Najwyższy konsekwentnie wskazuje, że przy wykładni umowy należy uwzględniać nie tylko tekst dokumentu, lecz także okoliczności jego zawarcia, przebieg negocjacji, cel gospodarczy oraz późniejsze zachowanie stron. Dlatego ostateczna ocena paragrafu 3 ust. 1 wymaga analizy całej umowy i korespondencji, a nie jednego zdania.

Czy brak sprzeciwu oznacza automatyczne przedłużenie najmu?

Jeżeli z całej umowy wynika, że strony uzgodniły mechanizm automatycznego przedłużenia, a żadna z nich nie zgłosiła sprzeciwu najpóźniej trzy miesiące przed 31 marca 2025 r., można argumentować, że najem został odnowiony jeszcze przed wysłaniem marcowego pisma wynajmującego. W takim wariancie późniejsze żądanie podpisania aneksu nie cofa skutku, który już nastąpił zgodnie z umową.

Największa wątpliwość dotyczy długości kolejnego okresu. Brak konkretnej liczby miesięcy nie musi automatycznie unieważniać klauzuli. Określenie „następny okres” może zostać zinterpretowane jako okres odpowiadający pierwotnemu czasowi trwania najmu, zwłaszcza gdy przemawia za tym konstrukcja umowy, praktyka stron lub dokumenty z negocjacji. Jeżeli jednak długości przedłużenia nie da się rozsądnie ustalić, rośnie ryzyko uznania, że strony przewidziały jedynie możliwość dalszego najmu po zawarciu nowego porozumienia.

Jeżeli natomiast klauzula wymagała aneksu albo pozostawiała do późniejszego uzgodnienia istotne warunki dalszego najmu, brak sprzeciwu mógł jedynie otworzyć drogę do negocjacji. Wtedy dotychczasowa umowa wygasła 31 marca 2025 r., o ile nie doszło do jej przedłużenia w inny sposób.

Dalsze korzystanie z lokalu po upływie terminu

Nawet gdyby zapis umowny nie spowodował automatycznego przedłużenia, znaczenie może mieć art. 674 Kodeksu cywilnego. Jeżeli po upływie terminu najemca nadal używa lokalu za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości przyjmuje się, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.

Zgoda wynajmującego może wynikać z wyraźnego oświadczenia, ale także z zachowania, na przykład dalszego udostępniania lokalu, wystawiania faktur i przyjmowania czynszu. Nie zawsze jednak samo pozostawanie najemcy w lokalu wystarczy. Jeżeli wynajmujący wyraźnie żąda wydania lokalu albo zaznacza, że toleruje korzystanie wyłącznie na czas negocjacji, zastosowanie art. 674 może być wyłączone.

Czy wynajmujący może narzucić najem na 36 miesięcy?

Zmiana czasu trwania umowy jest zmianą istotnego postanowienia kontraktu. Jeżeli z dotychczasowej umowy nie wynika, że po braku sprzeciwu rozpoczyna się właśnie 36-miesięczny okres, wynajmujący nie może jednostronnie narzucić takiego terminu. Projekt aneksu jest wówczas ofertą zmiany umowy, którą najemca może przyjąć, odrzucić albo negocjować.

Brak podpisu najemcy nie oznacza automatycznie zgody na 36 miesięcy. W stosunkach między przedsiębiorcami trzeba jednak uważać na sposób dalszego wykonywania umowy. Jeżeli strony przez dłuższy czas zachowują się tak, jakby nowe warunki obowiązywały, może powstać spór o dorozumiane przyjęcie części ustaleń. Dlatego stanowisko wobec projektu aneksu warto przedstawić jednoznacznie i w formie pozwalającej wykazać treść oraz datę odpowiedzi.

Czy możliwa jest jednostronna podwyżka czynszu o 30%?

W przypadku lokalu użytkowego sytuacja jest bardziej złożona niż przy zmianie okresu najmu. Art. 685¹ Kodeksu cywilnego stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Przepis może mieć zastosowanie także do umów zawartych na czas oznaczony.

Nie oznacza to jednak, że każde pismo informujące o nowej kwocie automatycznie wywołuje skutek. Trzeba zbadać:

• czy umowa nie wyłącza albo nie modyfikuje art. 685¹ Kodeksu cywilnego;
• czy zawiera kompletną klauzulę waloryzacyjną lub inny wyłączny mechanizm zmiany czynszu;
• czy pismo jest stanowczym wypowiedzeniem dotychczasowej stawki, czy tylko propozycją podpisania aneksu;
• czy zachowano wymagany termin i właściwą datę wejścia podwyżki w życie;
• czy dochowano formy wynikającej z umowy oraz art. 77 Kodeksu cywilnego;
• czy oświadczenie zostało skutecznie doręczone osobie uprawnionej do reprezentowania najemcy.

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 sierpnia 2014 r., sygn. I ACa 654/14, uznał art. 685¹ za przepis dyspozytywny. Oznacza to, że strony mogą zmienić ustawowy tryb podwyższania czynszu, a nawet wyłączyć go przez wprowadzenie w umowie kompletnego, alternatywnego mechanizmu waloryzacji. Nie wystarczy zatem sprawdzić samego przepisu; decydujące znaczenie może mieć treść konkretnej umowy.

Sama wysokość podwyżki wynosząca 30% nie jest w najmie lokalu użytkowego automatycznie zakazana ustawowym limitem właściwym dla lokali mieszkalnych. Nie przesądza to jednak o skuteczności podwyżki. Jeżeli pismo uzależnia nowy czynsz od podpisania aneksu, może być interpretowane jako oferta nowych warunków, a nie jako samodzielne wypowiedzenie dotychczasowej stawki.

Jak odpowiedzieć na pismo wynajmującego?

Najemca powinien odpowiedzieć przed datą, od której wynajmujący oczekuje stosowania nowych warunków. W piśmie warto rozdzielić trzy kwestie: dalsze obowiązywanie umowy, proponowany 36-miesięczny okres oraz podwyżkę czynszu. Można wskazać, że:

1. według najemcy brak sprzeciwu w umownym terminie spowodował przedłużenie najmu na warunkach wynikających z dotychczasowej umowy;
2. najemca nie wyraża zgody na zmianę czasu trwania umowy na 36 miesięcy, jeżeli taki okres nie wynika z klauzuli przedłużeniowej;
3. najemca żąda wskazania podstawy prawnej i umownej podwyżki oraz daty, od której ma ona obowiązywać;
4. odpowiedź nie stanowi uznania skuteczności wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszu;
5. najemca zastrzega wszystkie prawa wynikające z umowy i przepisów.

Nie należy ograniczać się do milczenia ani po prostu płacić dotychczasowego czynszu bez analizy ryzyka. Jeżeli wypowiedzenie stawki okaże się skuteczne, różnica może zostać potraktowana jako zaległość. Z drugiej strony zapłata podwyższonego czynszu bez zastrzeżenia może zostać wykorzystana jako argument, że najemca zaakceptował nową wysokość świadczenia. Bezpieczny sposób płatności i treść odpowiedzi powinny zostać dobrane po analizie umowy i pisma wynajmującego.

Praktyczna ocena opisanej sytuacji

W opisanym stanie faktycznym wynajmujący przekazał nowe warunki dopiero w połowie marca, chociaż umowa przewidywała możliwość sprzeciwu na trzy miesiące przed końcem marca. Jeżeli klauzula zostanie uznana za automatyczne przedłużenie, takie pismo było spóźnione jako sprzeciw wobec odnowienia umowy. Nie mogło też samoistnie zmienić okresu najmu na 36 miesięcy.

Odrębnie należy ocenić, czy pismo stanowiło skuteczne wypowiedzenie wysokości czynszu. Jeżeli wynajmujący napisał jedynie, że nowa stawka i nowy okres będą obowiązywały pod warunkiem podpisania aneksu, przemawia to za uznaniem pisma za propozycję zmiany umowy. Jeżeli jednak dokument zawierał jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu dotychczasowej stawki, wskazywał prawidłową datę wejścia podwyżki i umowa nie wyłączała art. 685¹, podwyżka może wymagać osobnej, bardziej szczegółowej oceny.

Najbezpieczniejszy wniosek jest więc następujący: wynajmujący nie może uzależniać dalszego obowiązywania już przedłużonej umowy od podpisania dowolnego aneksu, ale może posiadać odrębne uprawnienie do zmiany czynszu. O tym, czy z niego skutecznie skorzystał, decydują treść całej umowy, charakter klauzuli waloryzacyjnej, forma i brzmienie pisma oraz data jego doręczenia.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Opisany paragraf nie daje podstaw do prostego stwierdzenia, że umowa na pewno wygasła albo na pewno została automatycznie przedłużona. Warunek braku sprzeciwu przemawia za automatycznym odnowieniem, natomiast zwrot „z możliwością przedłużenia” i brak jednoznacznego okresu mogą prowadzić do sporu interpretacyjnego. Rozstrzygające są pełna treść umowy, jej cel, negocjacje i zachowanie stron.

Wynajmujący nie może jednostronnie narzucić nowego 36-miesięcznego okresu najmu. Może natomiast próbować osobno wypowiedzieć dotychczasową wysokość czynszu na podstawie art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Skuteczność podwyżki zależy jednak od umowy, zwłaszcza od klauzul waloryzacyjnych, oraz od treści, formy i terminu doręczenia pisma.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu w ELI.

2. Wyrok Sądu Najwyższego z 17 kwietnia 2023 r., II CSKP 1080/22 – zasady wykładni umów na podstawie art. 65 Kodeksu cywilnego – treść orzeczenia.

3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 21 sierpnia 2014 r., I ACa 654/14 – dyspozytywny charakter art. 685¹ Kodeksu cywilnego i znaczenie umownej klauzuli waloryzacyjnej – treść orzeczenia w SAOS.

Stan prawny zweryfikowany na 23 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.