Wynajem mieszkania syna przez matkę – kto zawiera umowę i płaci podatek?

Pełnomocnictwo nie przenosi przychodu z najmu

Pełnomocnictwo i umowa użyczenia pełnią zupełnie inne funkcje. Zgodnie z art. 95 Kodeksu cywilnego czynność dokonana przez przedstawiciela w granicach umocowania wywołuje skutki bezpośrednio dla osoby reprezentowanej. Jeżeli więc matka podpisze umowę jako pełnomocnik syna, stroną umowy i wynajmującym pozostanie syn. Matka będzie jedynie osobą składającą podpis w jego imieniu.

W takim wariancie w umowie należy wskazać syna jako wynajmującego, a matkę jako jego pełnomocnika. To syn uzyskuje przychód z najmu i to jego dotyczą obowiązki podatkowe. Samo skierowanie przelewów na konto matki albo zapis, że może ona odbierać czynsz, nie zmienia automatycznie podatnika, jeżeli z umowy wynika, że działa ona wyłącznie za syna.

Pełnomocnictwo może być wygodne organizacyjnie, gdy syn chce pozostać wynajmującym, ale nie odpowiada celowi, w którym matka ma samodzielnie uzyskiwać przychód i rozliczać go we własnym PIT-28.

Jak sprawić, aby to matka była wynajmującą i podatnikiem?

Wynajmujący nie musi być właścicielem lokalu. Umowa najmu wywołuje skutki zobowiązaniowe: wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz najemcy do używania, a najemca płaci umówiony czynsz. Takie rozumienie art. 659 Kodeksu cywilnego jest utrwalone także w piśmiennictwie i orzecznictwie, w tym w orzeczeniach Sądu Najwyższego z 14 kwietnia 1961 r., sygn. 3 CR 806/60, oraz z 6 lutego 1997 r., sygn. II CKN 48/96.

Najprostszym rozwiązaniem jest zwykle zawarcie między synem a matką pisemnej umowy użyczenia. Syn jako właściciel oddaje lokal matce do bezpłatnego używania, a jednocześnie wyraźnie zgadza się, aby wynajmowała go osobom trzecim we własnym imieniu i na własny rachunek. Jest to ważne, ponieważ zgodnie z art. 712 § 2 Kodeksu cywilnego biorący do używania nie może bez zgody użyczającego oddać rzeczy osobie trzeciej do używania.

Następnie matka zawiera odrębną umowę najmu z lokatorem jako wynajmująca. Czynsz jest należny matce, trafia do jej dyspozycji i stanowi jej przychód. Taką konstrukcję potwierdza praktyka interpretacyjna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, między innymi interpretacja z 6 lutego 2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.893.2024.1.MM.

Co powinna zawierać umowa użyczenia?

Umowa użyczenia lokalu nie wymaga aktu notarialnego, ale dla celów dowodowych i podatkowych powinna zostać sporządzona na piśmie. Warto opisać w niej możliwie precyzyjnie zakres uprawnień matki. Dokument powinien obejmować w szczególności:

• dokładne oznaczenie mieszkania i potwierdzenie, że syn jest jego właścicielem;
• czas trwania użyczenia oraz zasady jego wypowiedzenia;
• wyraźną zgodę syna na oddawanie lokalu osobom trzecim w najem;
• uprawnienie matki do zawierania, zmiany i wypowiadania umów najmu we własnym imieniu;
• prawo matki do ustalania czynszu, pobierania go i zachowywania jako własnego przychodu;
• uprawnienie do pobierania kaucji, rozliczania mediów, dokonywania oględzin i dochodzenia należności od najemcy;
• podział kosztów między synem a matką, zwłaszcza kosztów większych napraw, ubezpieczenia, podatku od nieruchomości i opłat wspólnotowych;
• obowiązek wydania lokalu po zakończeniu użyczenia oraz sposób rozliczenia nakładów.

Zasada swobody umów, wyrażona w art. 353¹ Kodeksu cywilnego, pozwala stronom dostosować treść umowy do ich potrzeb, pod warunkiem że nie narusza ona ustawy, natury stosunku prawnego ani zasad współżycia społecznego. Sam ogólny zapis, że matka może „dysponować mieszkaniem”, jest mniej bezpieczny niż jednoznaczne wymienienie prawa do najmu i pobierania czynszu.

Użyczenie a ustanowienie użytkowania mieszkania

Użyczenie jest rozwiązaniem prostym i elastycznym. Ma charakter obligacyjny, może zostać zawarte w zwykłej formie pisemnej i pozwala dokładnie opisać zasady wynajmowania lokalu. Przy pojedynczym mieszkaniu i zgodnej współpracy w rodzinie najczęściej jest wystarczające.

Bardziej trwałą konstrukcją może być ustanowienie na rzecz matki prawa użytkowania. Zgodnie z art. 252 Kodeksu cywilnego użytkownik może używać rzeczy i pobierać z niej pożytki, w tym czynsz najmu. W odniesieniu do nieruchomości oświadczenie właściciela ustanawiające takie prawo wymaga formy aktu notarialnego. To rozwiązanie jest bardziej sformalizowane i może być rozważane, gdy matka ma przez wiele lat samodzielnie czerpać dochody z mieszkania.

Nie należy natomiast nazywać odpłatnej umowy między synem a matką „użyczeniem”. Użyczenie z definicji jest bezpłatne. Jeżeli syn miałby otrzymywać od matki wynagrodzenie, należałoby dobrać inną konstrukcję umowną i ponownie przeanalizować skutki podatkowe.

Jak matka rozlicza podatek od najmu?

Jeżeli matka zawiera umowę najmu we własnym imieniu, a czynsz jest jej należny i zostaje przez nią otrzymany lub postawiony do jej dyspozycji, osiąga przychód z najmu prywatnego. Od 2023 r. taki przychód osób fizycznych rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w formularzu PIT-28.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do kwoty 100 000 zł rocznie oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Podatek jest liczony od przychodu, a nie od dochodu, więc co do zasady nie odlicza się kosztów remontu, wyposażenia, prowizji pośrednika ani odsetek od kredytu.

Ryczałt miesięczny wpłaca się zasadniczo do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień do 20 stycznia kolejnego roku. Zeznanie PIT-28 składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Podatek powstaje dopiero wtedy, gdy czynsz zostanie faktycznie otrzymany albo postawiony do dyspozycji wynajmującej.

W umowie z lokatorem warto oddzielić czynsz za najem od opłat eksploatacyjnych. Jeżeli umowa jednoznacznie stanowi, że opłaty do wspólnoty, za prąd, gaz, wodę lub internet obciążają najemcę, kwoty te co do zasady nie zwiększają przychodu wynajmującej, nawet gdy najemca przekazuje je jej do dalszej zapłaty.

Nieodpłatne korzystanie przez matkę z mieszkania syna stanowi odrębne świadczenie. Wartość takiego świadczenia między synem a matką korzysta co do zasady ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 125 ustawy o PIT, ponieważ są to osoby należące do I grupy podatkowej. Zwolnienie nie obejmuje jednak czynszu otrzymywanego później od lokatora — ten przychód podlega ryczałtowi.

Kto powinien podpisać umowę z lokatorem?

Dokumenty powinny odpowiadać rzeczywistemu modelowi rozliczeń. Jeżeli podatnikiem ma być matka, w umowie najmu należy wskazać ją jako wynajmującą. Może ona dodać, że dysponuje lokalem na podstawie umowy użyczenia zawartej z właścicielem. Syn nie musi podpisywać umowy z lokatorem, o ile wcześniej skutecznie udzielił matce prawa do wynajmowania mieszkania we własnym imieniu.

Jeżeli natomiast matka podpisuje umowę jako pełnomocnik, poprawne oznaczenie strony powinno wskazywać syna jako wynajmującego reprezentowanego przez matkę. W tym wariancie nie należy równocześnie wpisywać, że czynsz jest własnym przychodem matki, ponieważ prowadziłoby to do sprzeczności między treścią umowy a rozliczeniem podatku.

W umowie z lokatorem trzeba również uregulować czas trwania najmu, wysokość czynszu i opłat, kaucję, termin płatności, zasady napraw, możliwość kontroli lokalu, odpowiedzialność za szkody oraz warunki wypowiedzenia. Przy wyborze najmu okazjonalnego należy dodatkowo spełnić wymogi ustawy o ochronie praw lokatorów, w tym zgromadzić wymagane załączniki i zgłosić zawarcie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Czy zamieszkanie syna we Francji zmienia rozwiązanie?

Stałe zamieszkanie syna w Paryżu nie przeszkadza w zawarciu z matką umowy użyczenia ani w udzieleniu jej pełnomocnictwa. Nie zmienia też podstawowej zasady: o tym, kto uzyskuje przychód z najmu, decydują rzeczywista treść umów i sposób ich wykonywania, a nie sam adres zamieszkania właściciela.

Jeżeli syn pozostanie wynajmującym, jego rozliczenie podatkowe jako osoby mieszkającej za granicą wymaga osobnej oceny z uwzględnieniem polskich przepisów, francuskiej rezydencji podatkowej i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. Jeżeli natomiast matka rzeczywiście wynajmuje lokal we własnym imieniu na podstawie użyczenia, to ona rozlicza przychód z czynszu w Polsce.

Najczęstsze pytania

Czy pełnomocnictwo wystarczy, aby matka płaciła podatek od najmu?

Nie. Pełnomocnik działa w imieniu właściciela, więc skutki umowy powstają bezpośrednio po stronie właściciela. Aby matka rozliczała własny przychód, powinna mieć prawo wynajmowania lokalu we własnym imieniu, na przykład na podstawie odpowiednio sformułowanej umowy użyczenia.

Czy wynajmujący musi być właścicielem mieszkania?

Nie. Wynajmującym może być osoba niewpisana jako właściciel, jeżeli ma skuteczne uprawnienie do oddania lokalu najemcy. W relacji rodzinnej takim tytułem może być umowa użyczenia zawierająca zgodę właściciela na najem.

Czy umowa użyczenia musi być zawarta u notariusza?

Co do zasady nie. Zwykła forma pisemna jest wystarczająca i zdecydowanie zalecana dla celów dowodowych. Akt notarialny jest natomiast potrzebny przy ustanawianiu ograniczonego prawa rzeczowego, takiego jak użytkowanie nieruchomości.

Czy użyczenie mieszkania przez syna powoduje podatek u matki?

Wartość nieodpłatnego świadczenia otrzymanego od syna korzysta co do zasady ze zwolnienia przewidzianego dla świadczeń od osób z I lub II grupy podatkowej. Zwolnienie nie obejmuje przychodów, które matka później otrzymuje od lokatorów.

Czy syn musi podpisać umowę najmu z lokatorem?

Nie, jeżeli matka na podstawie użyczenia ma prawo wynająć lokal we własnym imieniu. Syn podpisuje umowę z lokatorem albo jest w niej reprezentowany tylko wtedy, gdy to on ma pozostać wynajmującym.

Czy konto bankowe przesądza, kto płaci podatek?

Nie. Numer rachunku jest ważnym elementem dowodowym, ale sam nie zmienia strony umowy. Decydują przede wszystkim treść umowy użyczenia, oznaczenie wynajmującego w umowie z lokatorem oraz to, komu czynsz jest prawnie należny i postawiony do dyspozycji.

Podsumowanie

Jeżeli syn chce tylko powierzyć matce formalności, może udzielić jej pełnomocnictwa, lecz wtedy nadal pozostaje wynajmującym i podatnikiem. Jeżeli celem jest, aby matka samodzielnie zawierała umowy, pobierała czynsz i rozliczała PIT-28, bezpieczniejsza jest pisemna umowa użyczenia z jednoznaczną zgodą na najem osobom trzecim i zachowywanie przychodów.

Najważniejsza jest spójność dokumentów: umowa między synem a matką, umowa z lokatorem, rachunek do wpłat i rozliczenie podatkowe powinny wskazywać ten sam model. Przy nietypowych zapisach pełnomocnictwa, najmie okazjonalnym albo rozliczeniach transgranicznych warto przeanalizować dokumenty indywidualnie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795; pierwotny odnośnik do aktu: Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 592.
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne, tekst jednolity: Dz.U. z 2025 r. poz. 843.
4. Ministerstwo Finansów, Rozliczenie przychodów z najmu, aktualizacja z 16 lutego 2026 r.
5. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, tekst jednolity: Dz.U. z 2023 r. poz. 725.
6. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, interpretacja indywidualna z 6 lutego 2025 r., sygn. 0112-KDIL2-2.4011.893.2024.1.MM; interpretacja indywidualna z 28 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP3-2.4011.768.2025.3.MT.
7. K. Czub [w:] Kodeks cywilny. Komentarz aktualizowany, red. M. Balwicka-Szczyrba, A. Sylwestrzak, LEX/el. 2023, art. 353¹.
8. G. Kozieł [w:] Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. Zobowiązania – część szczególna, wyd. II, red. A. Kidyba, Warszawa 2014, art. 659.
9. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. – Dz.U. 1997 nr 78 poz. 483.
10. Art. 353 Kodeksu cywilnego: treść przepisu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.