Umowa najmu na czas oznaczony bez klauzuli wypowiedzenia – czy obowiązują 3 miesiące?

Czy przy najmie na czas oznaczony obowiązuje termin 3 miesięcy?

Nie. Trzymiesięczny termin wypowiedzenia nie powstaje tylko dlatego, że przedmiotem najmu jest lokal. Zgodnie z art. 688 Kodeksu cywilnego termin trzech miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, dotyczy sytuacji, gdy najem lokalu został zawarty na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie.

Jeżeli umowa została zawarta do konkretnej daty, na przykład do 31 grudnia 2027 r., nie można automatycznie zastosować art. 688 Kodeksu cywilnego. Najpierw trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje możliwość wcześniejszego wypowiedzenia oraz w jakich przypadkach, przez którą stronę i z jakim terminem.

Właściciel może zaproponować zakończenie najmu po trzech miesiącach, ale przy braku odpowiedniej klauzuli będzie to propozycja porozumienia, a nie jednostronnie narzucony ustawowy okres wypowiedzenia. Porozumienie jest skuteczne dopiero wtedy, gdy zaakceptują je obie strony.

Dlaczego umowa na czas oznaczony jest trudniejsza do wypowiedzenia?

Umowa terminowa ma zapewniać stronom większą trwałość i przewidywalność. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Przepis stanowi: „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”. Nie wystarczy zatem ustalić samego terminu, na przykład jednego albo trzech miesięcy. Klauzula powinna także wskazywać sytuacje, w których wolno z niej skorzystać. Mogą to być między innymi utrata pracy, przeniesienie służbowe, sprzedaż lokalu, zaległość w opłatach, rażące naruszanie obowiązków lub inne konkretnie opisane zdarzenia.

W orzecznictwie przyjmuje się, że dopuszczalna może być również klauzula pozwalająca wypowiedzieć umowę z ważnych przyczyn. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06, uznał, że takie zastrzeżenie mieści się w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Jeżeli umowa zawiera zamknięty katalog przyczyn, wypowiedzenie powinno opierać się na jednym z wymienionych przypadków, co podkreślano między innymi w wyroku Sądu Najwyższego z 19 czerwca 2009 r., sygn. V CSK 487/08. Brak określenia przyczyn wypowiedzenia był także przedmiotem oceny w wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 r., sygn. I ACa 833/05.

Klauzula nie powinna pozostawiać jednej stronie całkowicie arbitralnej swobody zakończenia umowy terminowej. Potwierdza to późniejsze orzecznictwo, w tym wyrok Sądu Najwyższego z 10 lutego 2017 r., sygn. V CSK 270/16, oraz wyrok Sądu Najwyższego z 18 maja 2023 r., sygn. II CSKP 1434/22.

Co oznacza brak klauzuli wypowiedzenia?

Jeżeli umowa na czas oznaczony nie przewiduje wcześniejszego wypowiedzenia, a nie zachodzi szczególna podstawa ustawowa, jednostronne oświadczenie najemcy co do zasady nie rozwiązuje umowy. Dotyczy to także pisma nazwanego wypowiedzeniem z zachowaniem trzech miesięcy.

W praktyce oznacza to, że stosunek najmu może nadal trwać, a czynsz i pozostałe umówione opłaty mogą być należne w kolejnych terminach płatności. Samo opróżnienie lokalu, przesłanie kluczy pocztą lub poinformowanie właściciela o wyprowadzce nie daje pewności zakończenia zobowiązania.

Znaczenie może mieć jednak zachowanie obu stron. Jeżeli wynajmujący jednoznacznie zgodzi się na wcześniejsze zakończenie, odbierze lokal na podstawie protokołu i strony ustalą rozliczenie, może dojść do rozwiązania umowy za porozumieniem. Dla celów dowodowych ustalenia powinny zostać zapisane w jednym dokumencie podpisanym przez obie strony.

Kiedy można wypowiedzieć najem mimo braku klauzuli w umowie?

Brak umownego prawa wypowiedzenia nie wyłącza uprawnień wynikających bezpośrednio z ustawy. Najważniejsze z perspektywy najemcy dotyczą wad przedmiotu najmu.

Wady uniemożliwiające umówione używanie. Zgodnie z art. 664 § 2 Kodeksu cywilnego najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, jeżeli rzecz miała wady uniemożliwiające przewidziane w umowie używanie albo takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie. Wypowiedzenie jest możliwe także wtedy, gdy wad nie da się usunąć. Co do zasady uprawnienie to nie przysługuje, jeżeli najemca wiedział o wadach przy zawieraniu umowy.

Wady zagrażające zdrowiu. Art. 682 Kodeksu cywilnego stanowi: „Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach”.

Zagrożenie dla zdrowia musi być rzeczywiste i możliwe do wykazania. Samo niezadowolenie ze standardu lokalu, drobna usterka lub przejściowa niedogodność zwykle nie wystarczą. Przy zawilgoceniu, zagrzybieniu, niesprawnej wentylacji, instalacji elektrycznej lub konstrukcji budynku warto zabezpieczyć zdjęcia, korespondencję, wyniki pomiarów, opinie specjalistów, protokoły kontroli oraz dokumentację medyczną, jeżeli jest związana ze sprawą.

Każdy przypadek wymaga oceny treści umowy, rodzaju wady, wcześniejszych zgłoszeń i możliwości naprawy. Nieprawidłowe powołanie się na art. 664 lub art. 682 Kodeksu cywilnego może prowadzić do sporu o skuteczność wypowiedzenia i dalsze opłaty.

Jak bezpiecznie zakończyć umowę przed terminem?

Najpierw należy przeczytać całą umowę wraz z aneksami. Klauzula dotycząca rozwiązania może znajdować się nie tylko w części zatytułowanej „wypowiedzenie”, lecz także w postanowieniach o czasie trwania, obowiązkach stron, zaległościach, karach umownych lub zdarzeniach nadzwyczajnych.

Jeżeli umowa nie daje podstawy do wypowiedzenia, zwykle najlepszym rozwiązaniem jest negocjowanie porozumienia. Najemca może zaproponować konkretną datę wyprowadzki, umożliwienie prezentacji lokalu nowym zainteresowanym, wskazanie następcy albo częściowe pokrycie kosztów okresu przejściowego. Wynajmujący nie ma obowiązku przyjęcia propozycji, ale często porozumienie jest korzystniejsze niż długotrwały spór.

Nie należy samodzielnie podstawiać nowego najemcy ani zawierać podnajmu bez sprawdzenia umowy i przepisów. W przypadku lokalu zgoda wynajmującego na oddanie go osobie trzeciej może być wymagana. Nawet znalezienie chętnej osoby nie przenosi automatycznie praw i obowiązków z dotychczasowej umowy.

Przy najmie mieszkalnym trzeba dodatkowo uwzględnić ustawę o ochronie praw lokatorów. Ogranicza ona między innymi możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego przez właściciela. Nie tworzy jednak dla najemcy ogólnego, automatycznego prawa do trzymiesięcznego wypowiedzenia każdej umowy terminowej.

Co powinno zawierać porozumienie rozwiązujące najem?

Dokument powinien jednoznacznie wskazywać strony i umowę, której dotyczy, oraz określać dzień ustania najmu. Warto również uregulować:

• termin opróżnienia i wydania lokalu;
• datę oraz sposób przekazania kluczy;
• sporządzenie protokołu i odczyt liczników;
• czynsz i opłaty należne do dnia zakończenia;
• zasady rozliczenia kaucji, szkód i nakładów;
• ewentualną rekompensatę za wcześniejsze zakończenie;
• informację, czy po wykonaniu porozumienia strony nie mają dalszych roszczeń.

Nie warto poprzestawać na ustnej zgodzie lub niejednoznacznej wiadomości. Im większa wartość czynszu i dłuższy pozostały okres umowy, tym ważniejsze jest precyzyjne uregulowanie rozliczeń.

Jakie mogą być skutki nieskutecznego wypowiedzenia?

Jeżeli najemca opuści lokal bez skutecznego zakończenia umowy, wynajmujący może twierdzić, że umowa nadal obowiązuje i żądać świadczeń wynikających z jej treści. Zakres roszczeń zależy od konstrukcji umowy, dat wymagalności czynszu, sposobu przejęcia lokalu, ewentualnego ponownego wynajęcia oraz powstania i wysokości szkody.

Kaucja nie staje się automatycznie zapłatą za ostatnie miesiące najmu. Służy zabezpieczeniu należności i podlega rozliczeniu na zasadach wynikających z umowy i przepisów. Najemca nie powinien jednostronnie przestawać płacić czynszu tylko dlatego, że wynajmujący posiada kaucję.

Jeżeli umowa przewiduje karę umowną, opłatę za wcześniejsze zakończenie albo obowiązek zwrotu udzielonych ulg, trzeba zbadać ważność i sposób działania takiego postanowienia. Sama nazwa użyta w umowie nie rozstrzyga jeszcze, jakie roszczenie rzeczywiście przysługuje.

Podsumowanie

W umowie najmu zawartej na czas oznaczony brak klauzuli wypowiedzenia nie oznacza, że najemca może zastosować ustawowy termin trzech miesięcy. Termin z art. 688 Kodeksu cywilnego dotyczy najmu lokalu na czas nieoznaczony przy miesięcznej płatności czynszu.

Umowę terminową można wcześniej zakończyć, gdy zachodzi przypadek wskazany w jej treści, istnieje szczególna podstawa ustawowa albo strony zawrą porozumienie. Przed wyprowadzką warto uzyskać jednoznaczny dokument regulujący datę zakończenia, wydanie lokalu, kaucję i wszystkie pozostałe rozliczenia.

Najczęstsze pytania

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst w ELI oraz metryka aktu w ISAP.
2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. III CZP 92/06.
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r., sygn. V CSK 270/16.
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 czerwca 2009 r., sygn. V CSK 487/08.
5. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 19 stycznia 2006 r., sygn. I ACa 833/05.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2023 r., sygn. II CSKP 1434/22 – orzeczenie w bazie Sądu Najwyższego.
7. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity w ELI.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.