Najem okazjonalny ze zwierzęciem: odpowiedzialność za szkody i polisa OC

Najem okazjonalny ze zwierzęciem – jakie przepisy mają znaczenie?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu lokalu mieszkalnego zawieraną przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat, i wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Do umowy trzeba dołączyć dokumenty wymagane przez art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, a właściciel powinien zgłosić rozpoczęcie najmu właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Sama zgoda na trzymanie zwierzęcia nie oznacza przejęcia przez właściciela ryzyka wszystkich następstw jego obecności. W relacji między wynajmującym a najemcą istotne są przede wszystkim obowiązki wynikające z umowy, art. 471 Kodeksu cywilnego oraz przepisy o najmie. Zgodnie z art. 675 § 1 Kodeksu cywilnego po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić lokal w stanie niepogorszonym, z wyjątkiem zużycia będącego następstwem prawidłowego używania.

Art. 431 § 1 Kodeksu cywilnego dodatkowo reguluje odpowiedzialność osoby, która zwierzę chowa albo się nim posługuje. Osoba ta jest obowiązana naprawić wyrządzoną przez zwierzę szkodę, chyba że wykaże brak winy własnej oraz osób, za które ponosi odpowiedzialność. Przepis wprowadza więc domniemanie winy w nadzorze, ale w sporze dotyczącym wynajętego mieszkania właściciel może oprzeć roszczenie również na niewykonaniu obowiązków umownych i obowiązku zwrotu lokalu w odpowiednim stanie.

W praktyce: zapis umowny nie powinien ograniczać się do zdania, że najemca odpowiada za wszelkie szkody. Lepiej wskazać obowiązki związane z nadzorem nad zwierzęciem, czystością, zabezpieczeniem wyposażenia, zgłaszaniem szkód i sposobem ich rozliczenia.

Zobacz również: nowa umowa najmu okazjonalnego – kaucja, czynsz i akt notarialny.

Za jakie szkody może odpowiadać najemca?

Najemca może odpowiadać za rzeczywisty uszczerbek w majątku właściciela, jeżeli szkoda pozostaje w normalnym związku przyczynowym z obecnością lub zachowaniem zwierzęcia. Mogą to być między innymi zarysowane drzwi i podłogi, pogryzione listwy, uszkodzone meble, zabrudzone ściany, zniszczone rolety albo szkody w częściach wspólnych budynku.

Odpowiedzialność nie obejmuje zwykłego zużycia będącego następstwem prawidłowego korzystania z mieszkania. Nie można więc automatycznie obciążyć najemcy kosztem pełnego odnowienia lokalu tylko dlatego, że przebywało w nim zwierzę. Właściciel powinien wykazać konkretną szkodę, jej związek ze zwierzęciem oraz uzasadnioną wysokość kosztów naprawy. Przy ustalaniu odszkodowania należy uwzględnić wiek i wcześniejszy stan uszkodzonego elementu, aby rozliczenie nie prowadziło do nieuzasadnionego wzbogacenia właściciela.

Czy można żądać kosztu ozonowania lub specjalistycznego czyszczenia?

Tak, jeżeli taki zabieg jest rzeczywiście konieczny do usunięcia ponadnormatywnego zapachu, zabrudzenia lub innego skutku obecności zwierzęcia, a koszt jest celowy, rozsądny i udokumentowany. Sama obecność kota lub psa nie uzasadnia jednak z góry naliczenia ryczałtowej opłaty za ozonowanie po każdym najmie.

Najbezpieczniej ustalić potrzebę wykonania usługi w protokole zwrotu lokalu, wykonać zdjęcia, zebrać ofertę albo fakturę od specjalistycznej firmy i zachować korespondencję z najemcą. Jeżeli wystarczy zwykłe sprzątanie odpowiadające normalnemu zakończeniu najmu, koszt szczególnego zabiegu może zostać zakwestionowany.

Kaucja w najmie okazjonalnym a szkody wyrządzone przez zwierzę

Zawarcie umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wpłacenia kaucji zabezpieczającej należności właściciela istniejące w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia. Zgodnie z art. 19a ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu.

Po opróżnieniu lokalu właściciel może potrącić z kaucji skonkretyzowane i możliwe do wykazania należności, w tym uzasadnione koszty naprawy szkód wyrządzonych przez zwierzę. Pozostała część kaucji powinna zostać zwrócona w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Ogólna obawa, że szkoda może ujawnić się w przyszłości, nie uzasadnia zatrzymania całej kaucji bez wskazania podstawy i wysokości roszczenia.

Czy właściciel może wymagać polisy OC najemcy?

Przepisy nie nakładają na najemcę ustawowego obowiązku posiadania ubezpieczenia OC, ale strony mogą wprowadzić taki obowiązek do umowy na zasadzie swobody umów. Właściciel może również zastrzec, że wydanie lokalu nastąpi po przedstawieniu dokumentu potwierdzającego ochronę ubezpieczeniową. Warunek powinien być opisany jednoznacznie i zaakceptowany przez najemcę przed podpisaniem umowy.

Nie wystarczy jednak dowolna polisa OC w życiu prywatnym. Trzeba sprawdzić, czy obejmuje ona szkody w mieniu wynajmującego, szkody w rzeczy znajdującej się pod pieczą lub w używaniu ubezpieczonego oraz szkody wyrządzone przez konkretny gatunek zwierzęcia. Istotne są również wyłączenia odpowiedzialności, udział własny, limit na jedno zdarzenie i suma gwarancyjna.

Odmowa wypłaty odszkodowania przez ubezpieczyciela nie zwalnia najemcy z odpowiedzialności wobec właściciela, jeżeli przesłanki tej odpowiedzialności są spełnione. Polisa jest dodatkowym zabezpieczeniem, a nie zastępstwem odpowiedzialności wynikającej z ustawy i umowy.

Przykładowa klauzula dotycząca zwierzęcia i ubezpieczenia

Poniższy wzór wymaga dostosowania do konkretnego lokalu, rodzaju zwierzęcia, wyposażenia oraz uzgodnionego zakresu polisy:

Klauzula powinna również określać, czy zgoda dotyczy jednego, oznaczonego zwierzęcia, czy potrzebna jest osobna zgoda na kolejne zwierzę, oraz co najemca powinien zrobić w razie wygaśnięcia albo wypowiedzenia polisy. Nie warto natomiast wpisywać automatycznej, wysokiej opłaty za każde stwierdzone zabrudzenie bez związku z rzeczywistym rozmiarem szkody.

Zobacz również: umowa najmu na czas oznaczony bez klauzuli wypowiedzenia oraz wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego.

Jak udokumentować stan lokalu i dochodzić zapłaty?

Do umowy warto dołączyć szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy, spis wyposażenia oraz fotografie pokazujące stan podłóg, drzwi, ścian, mebli i innych elementów szczególnie narażonych na uszkodzenie. Przy zwrocie lokalu należy sporządzić drugi protokół, opisać każdą różnicę i, o ile to możliwe, uzyskać podpis obu stron.

Właściciel powinien zachować rachunki, faktury, kosztorysy, zdjęcia i wiadomości potwierdzające powstanie szkody oraz wezwanie najemcy do zapłaty. Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawniają się zgodnie z art. 677 Kodeksu cywilnego z upływem roku od dnia zwrotu lokalu. Nie należy więc odkładać ustalenia kosztów i dochodzenia należności.

Najczęściej zadawane pytania

Czy art. 431 Kodeksu cywilnego wystarczy bez zapisu w umowie?

Przepis może stanowić podstawę odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez zwierzę, ale w sporze dotyczącym wynajętego lokalu znaczenie mają również obowiązki umowne i art. 675 Kodeksu cywilnego. Precyzyjna klauzula ułatwia ustalenie obowiązków najemcy i ogranicza spory dowodowe.

Czy można uzależnić wydanie mieszkania od przedstawienia polisy OC?

Tak, jeżeli taki warunek został jasno uzgodniony w umowie. Należy wskazać wymagany zakres ochrony, minimalną sumę gwarancyjną, termin przedstawienia dokumentu oraz obowiązek utrzymania polisy przez cały okres najmu.

Czy właściciel może potrącić z kaucji koszt ozonowania?

Może, gdy zabieg był konieczny z powodu ponadnormatywnego zapachu lub zabrudzenia związanego ze zwierzęciem, a koszt został wykazany. Samo standardowe zakończenie najmu ze zwierzęciem nie uzasadnia automatycznego potrącenia.

Czy najemca musi zapłacić za całkowicie nowy element wyposażenia?

Nie zawsze. Odszkodowanie powinno odpowiadać rzeczywistej szkodzie. Przy rozliczeniu należy uwzględnić możliwość naprawy, wiek przedmiotu i jego wcześniejsze zużycie, tak aby właściciel nie otrzymał świadczenia przewyższającego poniesiony uszczerbek.

Ile czasu ma właściciel na dochodzenie roszczeń za uszkodzenie lokalu?

Roszczenie wynajmującego o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia lokalu przedawnia się zasadniczo po roku od dnia zwrotu lokalu. Właściciel powinien możliwie szybko ustalić zakres szkody, jej koszt i skierować do najemcy wezwanie do zapłaty.

Podsumowanie

Najbezpieczniejsze rozwiązanie łączy zgodę na zwierzę z precyzyjną klauzulą umowną, odpowiednią kaucją, rzetelnym protokołem i polisą OC o sprawdzonym zakresie. Najemca może odpowiadać za szkody oraz konieczne koszty przywrócenia lokalu do właściwego stanu, ale nie za normalne zużycie ani za dowolnie ustalone, nieudokumentowane opłaty. Każde potrącenie z kaucji powinno mieć konkretną podstawę i odpowiadać rzeczywistemu uszczerbkowi.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 353¹, 361, 363, 431, 471, 675 i 677 – tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795.

2. Art. 431 Kodeksu cywilnego – odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przez zwierzę.

3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w szczególności art. 19a–19e – Dz.U. z 2023 r. poz. 725.

4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – pierwotny akt w ISAP.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.