Kara umowna od dewelopera za opóźnienie w przeniesieniu własności

Kara umowna czy odsetki od dewelopera

W analizowanej umowie nabywcy przyznano prawo do naliczenia kary umownej za opóźnienie dewelopera w przystąpieniu do zawarcia umowy przenoszącej własność. Wysokość kary ma odpowiadać sumie odsetek ustawowych obliczonych od kwot wpłaconych deweloperowi na poczet ceny za każdy dzień opóźnienia.

Mimo posłużenia się w umowie określeniem „odsetki ustawowe” roszczenie ma charakter kary umownej. Odsetki są jedynie przyjętym przez strony sposobem obliczenia jej wysokości. Kara zabezpiecza bowiem terminowe wykonanie obowiązku niepieniężnego, czyli zawarcie umowy przenoszącej własność.

Należy odróżnić:

• odsetki ustawowe użyte jako miernik wysokości kary umownej,
• odsetki ustawowe za opóźnienie, których można żądać, gdy deweloper nie zapłaci wymagalnej kary w terminie.

Na dzień 24 lipca 2026 r. wysokość odsetek ustawowych wynosi 7,25% w stosunku rocznym, natomiast odsetek ustawowych za opóźnienie 9,25% w stosunku rocznym. Stawki te obowiązują od 5 marca 2026 r. Jeżeli okres naliczania obejmuje wcześniejsze miesiące, obliczenia trzeba podzielić na części odpowiadające stawkom obowiązującym w poszczególnych okresach.

Za jakie opóźnienie można naliczyć karę

W sprawach deweloperskich często występuje kilka różnych terminów. Umowa może osobno określać termin zakończenia prac budowlanych, uzyskania pozwolenia na użytkowanie, odbioru lokalu, wydania kluczy oraz zawarcia aktu notarialnego przenoszącego własność. Przekroczenie jednego z tych terminów nie oznacza automatycznie, że nabywcy przysługuje kara przewidziana za naruszenie innego obowiązku.

Jeżeli klauzula odnosi się wyłącznie do opóźnienia w zawarciu umowy ostatecznej, podstawą żądania kary jest niedochowanie terminu przeniesienia własności. Sam fakt, że budowa nie została formalnie zakończona lub budynek nie uzyskał pozwolenia na użytkowanie, ma znaczenie wtedy, gdy uniemożliwia podpisanie aktu w umówionym czasie.

Przed naliczeniem kary należy sprawdzić:

• termin wskazany w umowie deweloperskiej i późniejszych aneksach,
• dokładne zdarzenie objęte karą umowną,
• czy nabywca terminowo zapłacił wszystkie wymagane raty i współdziałał przy zawarciu aktu,
• czy deweloper wyznaczył termin wizyty u notariusza oraz prawidłowo zawiadomił nabywcę,
• czy doszło do skutecznej zmiany terminu albo zawarcia ugody dotyczącej opóźnienia.

Jeżeli umowa nie stanowi inaczej, pierwszy dzień opóźnienia przypada zwykle na dzień następujący po umownym terminie wykonania obowiązku. Końcową datą może być dzień zawarcia aktu notarialnego albo dzień, w którym deweloper był rzeczywiście gotowy do jego zawarcia i skutecznie wezwał nabywcę do stawienia się u notariusza.

Opóźnienie a zwłoka dewelopera

Opóźnienie oznacza niewykonanie zobowiązania w terminie, niezależnie od przyczyny. Zwłoka jest natomiast kwalifikowanym opóźnieniem, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Zgodnie z Kodeksem cywilnym dłużnik nie pozostaje w zwłoce, jeżeli uchybienie terminowi nastąpiło wskutek okoliczności, za które nie odpowiada.

Nie oznacza to jednak, że każde użycie w umowie słowa „opóźnienie” automatycznie ustanawia odpowiedzialność dewelopera bez względu na przyczynę. Kara umowna co do zasady podlega regułom odpowiedzialności kontraktowej. Strony mogą rozszerzyć odpowiedzialność dewelopera również na okoliczności od niego niezależne, lecz taki zamiar powinien wynikać dostatecznie jasno z umowy.

Oceny wymaga więc cała treść klauzuli, w szczególności to, czy kara została zastrzeżona za sam upływ terminu, czy przewidziano wyłączenia odpowiedzialności, a także czy deweloper wyraźnie przejął ryzyko określonych zdarzeń. Znaczenie mogą mieć również postanowienia dotyczące siły wyższej, działań organów administracji, problemów dostawców, wykonawców i zmian przepisów.

Jak obliczyć karę umowną

Sposób obliczenia powinien dokładnie odpowiadać klauzuli zawartej w umowie. Jeżeli kara jest równa odsetkom ustawowym od kwot wpłaconych na poczet ceny, można zastosować następujący wzór:

Podstawą naliczenia mogą być wszystkie kwoty wpłacone deweloperowi przed rozpoczęciem okresu opóźnienia. Jeżeli kolejne raty były wpłacane już w czasie opóźnienia, dla każdej z nich trzeba odrębnie ustalić liczbę dni. Obliczenia należy również podzielić, gdy w trakcie opóźnienia zmieniała się wysokość odsetek ustawowych.

Przykładowo, przy podstawie 600 000 zł, stopie 7,25% i 60 dniach opóźnienia kara wynosi:

600 000 zł × 7,25% × 60 ÷ 365 = 7150,68 zł.

Deweloper może żądać zmniejszenia kary przez sąd, jeżeli zobowiązanie zostało w znacznej części wykonane albo kara jest rażąco wygórowana. Samo zgłoszenie takiego zarzutu nie powoduje jednak automatycznego obniżenia należności. Sąd ocenia między innymi długość opóźnienia, wysokość kary, interes nabywcy, skutki naruszenia oraz proporcję kary do wartości umowy.

Wezwanie dewelopera do zapłaty

Przed wniesieniem pozwu warto skierować do dewelopera pisemne wezwanie do zapłaty. Powinno ono zawierać:

1. dane nabywcy i dewelopera oraz oznaczenie umowy deweloperskiej,
2. wskazanie postanowienia przewidującego karę umowną,
3. określenie obowiązku, którego deweloper nie wykonał w terminie,
4. datę rozpoczęcia i zakończenia okresu opóźnienia,
5. dokładne obliczenie kary, w tym podstawę, zastosowaną stopę i liczbę dni,
6. kwotę żądania, numer rachunku oraz termin zapłaty, na przykład 7 albo 14 dni,
7. zastrzeżenie żądania odsetek ustawowych za opóźnienie oraz dalszych roszczeń.

Do wezwania warto dołączyć kopię umowy, aneksów, potwierdzenia wpłat i korespondencję dotyczącą terminu zawarcia aktu. Pismo należy doręczyć w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, na przykład przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru, przesyłką kurierską lub na oficjalny adres elektroniczny dewelopera, jeżeli umowa dopuszcza taką komunikację.

Jeżeli umowa nie określa terminu zapłaty kary, jej wymagalność może zależeć od skutecznego wezwania dewelopera do zapłaty. Od dnia następującego po upływie wyznaczonego terminu można co do zasady naliczać odsetki ustawowe za opóźnienie od niezapłaconej kwoty kary.

Dodatkowe odszkodowanie ponad karę umowną

Zgodnie z art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego żądanie odszkodowania przewyższającego wysokość zastrzeżonej kary nie jest dopuszczalne, chyba że strony postanowiły inaczej. W analizowanej umowie przewidziano możliwość dochodzenia odszkodowania ponad karę, dlatego nabywcy mogą zgłosić również dodatkowe roszczenia.

W przeciwieństwie do samej kary umownej przy dochodzeniu uzupełniającego odszkodowania trzeba wykazać:

• powstanie rzeczywistej szkody,
• jej wysokość,
• normalny związek przyczynowy między opóźnieniem dewelopera a poniesionym kosztem lub utraconą korzyścią,
• podstawy odpowiedzialności dewelopera za opóźnienie.

Do szkody mogą należeć między innymi udokumentowane koszty przedłużonego najmu, przechowywania rzeczy, dodatkowej przeprowadzki, finansowania pomostowego, przedłużenia zabezpieczeń kredytowych albo inne wydatki, których nabywca nie poniósłby przy terminowym wykonaniu umowy.

Utracony czynsz z planowanego najmu nieruchomości również może zostać objęty roszczeniem, ale wymaga szczególnie dokładnego wykazania. Samo twierdzenie, że lokal miał być wynajmowany, może nie wystarczyć. Pomocne będą na przykład wcześniejsze ogłoszenia, negocjacje z najemcą, projekt umowy, dane rynkowe i dokumenty potwierdzające realną możliwość rozpoczęcia najmu.

Jeżeli wysokość wykazanej szkody wynosi 20 000 zł, a nabywca otrzymał karę umowną w kwocie 8000 zł, może dochodzić dalszych 12 000 zł, o ile umowa dopuszcza odszkodowanie uzupełniające i spełnione są przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej.

Odstąpienie od umowy z powodu opóźnienia

Jeżeli deweloper nie przeniesie na nabywcę praw do nieruchomości w terminie wynikającym z umowy deweloperskiej, nabywca może skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia. Przed złożeniem oświadczenia powinien jednak wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni na zawarcie umowy przenoszącej własność. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu otwiera drogę do odstąpienia na tej podstawie.

Skorzystanie z prawa odstąpienia nie pozbawia nabywcy roszczenia o zapłatę kary umownej należnej za okres opóźnienia. Oświadczenie o odstąpieniu musi spełniać wymagania przewidziane w ustawie, w tym wymagania dotyczące formy i zgody na wykreślenie roszczenia ujawnionego w księdze wieczystej, jeżeli takie roszczenie zostało wpisane.

W przypadku przedsięwzięć rozpoczętych przed wejściem w życie obecnej ustawy deweloperskiej mogą mieć zastosowanie przepisy przejściowe albo wcześniejsza ustawa. Dlatego przed odstąpieniem należy ustalić, jaki reżim prawny obejmuje konkretną inwestycję.

Brak kary umownej w umowie deweloperskiej

Obecna ustawa deweloperska wymaga, aby umowa określała wysokość odsetek i kar umownych dla stron, jeżeli zostały przewidziane. Jeżeli umowa przewiduje odsetki należne deweloperowi oraz kary dla nabywcy, ich wysokość podlega ustawowym ograniczeniom służącym zachowaniu równowagi stron.

Jeżeli umowa nie przewiduje ani kary umownej należnej nabywcy, ani odsetek obciążających nabywcę, deweloper jest zobowiązany zapłacić nabywcy rekompensatę odpowiadającą wysokości odsetek ustawowych, które przysługiwałyby deweloperowi. Zastosowanie tej regulacji trzeba jednak oceniać z uwzględnieniem daty zawarcia umowy, daty rozpoczęcia sprzedaży oraz przepisów przejściowych.

Przedawnienie i pozew o zapłatę

Roszczenie konsumenta o zapłatę kary umownej co do zasady przedawnia się po 6 latach. Koniec terminu przypada zwykle na ostatni dzień roku kalendarzowego, chyba że termin przedawnienia jest krótszy niż 2 lata. Początek biegu terminu zależy od daty wymagalności roszczenia, a gdy wymagalność zależy od wezwania do zapłaty – od chwili, w której nabywca mógł najwcześniej podjąć czynność prowadzącą do powstania wymagalności.

Nie należy zwlekać z dochodzeniem roszczenia. W konkretnej sprawie znaczenie mogą mieć data powstania kary za każdy kolejny dzień, treść klauzuli, termin wezwania do zapłaty oraz ewentualne uznanie długu przez dewelopera.

Jeżeli deweloper odmawia zapłaty, nabywca może wnieść pozew do właściwego sądu. Do pozwu należy dołączyć przede wszystkim umowę deweloperską, aneksy, potwierdzenia wpłat, wezwanie do zapłaty wraz z dowodem doręczenia, korespondencję stron i szczegółowe wyliczenie dochodzonej należności.

Uzyskanie nakazu zapłaty nie jest automatyczne. Deweloper może zakwestionować podstawę odpowiedzialności, sposób liczenia dni, zastosowaną stopę, wysokość wpłat, wpływ zachowania nabywcy albo podnieść zarzut rażącego wygórowania kary. Dlatego obliczenia i dokumentacja powinny być przygotowane precyzyjnie.

Najczęstsze pytania

Czy trzeba wykazać szkodę, aby otrzymać karę umowną?

Nie. Nabywca musi wykazać naruszenie obowiązku objętego karą oraz prawidłowo obliczyć należność, ale nie musi udowadniać powstania szkody. Szkodę trzeba natomiast wykazać przy dochodzeniu dodatkowego odszkodowania.

Czy kary można żądać po podpisaniu aktu notarialnego?

Tak. Późniejsze przeniesienie własności nie usuwa kary naliczonej za wcześniejsze opóźnienie. Wyjątkiem może być skuteczna ugoda, zrzeczenie się roszczeń albo inne postanowienie, na które nabywca świadomie wyraził zgodę.

Czy brak pozwolenia na użytkowanie zwalnia dewelopera z zapłaty?

Nie automatycznie. Trzeba zbadać przyczynę braku decyzji, działania podjęte przez dewelopera oraz treść umowy. Deweloper odpowiada także za osoby, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, na przykład generalnego wykonawcę.

Czy od niezapłaconej kary należą się dodatkowe odsetki?

Tak. Po powstaniu wymagalności kary i upływie terminu zapłaty nabywca może co do zasady żądać odsetek ustawowych za opóźnienie od kwoty niezapłaconej przez dewelopera.

Czy można od razu odstąpić od umowy po przekroczeniu terminu?

Przy odstąpieniu na podstawie ustawy deweloperskiej z powodu nieprzeniesienia własności należy co do zasady najpierw wyznaczyć deweloperowi dodatkowy 120-dniowy termin. Inne podstawy odstąpienia mogą wynikać z umowy albo Kodeksu cywilnego i wymagają odrębnej oceny.

Podsumowanie

Szanse na uzyskanie kary umownej zależą przede wszystkim od dokładnego brzmienia umowy, rodzaju przekroczonego terminu oraz przyczyn opóźnienia. Jeżeli klauzula prawidłowo obejmuje opóźnienie w zawarciu umowy przenoszącej własność, nabywca może naliczyć karę zgodnie z przewidzianym wzorem bez wykazywania szkody.

Wezwanie do zapłaty powinno zawierać przejrzyste obliczenia i dowody potwierdzające terminowość wpłat oraz gotowość nabywcy do zawarcia aktu. Jeżeli umowa dopuszcza odszkodowanie uzupełniające, oprócz kary można dochodzić również udokumentowanych kosztów i utraconych korzyści pozostających w normalnym związku z opóźnieniem.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity: Dz.U. z 2026 r. poz. 795, w szczególności art. 118, art. 120, art. 354, art. 471, art. 473, art. 476 oraz art. 481–484.
• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym: Dz.U. z 2024 r. poz. 695, w szczególności art. 35, art. 39 i art. 43.
• Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 6 marca 2026 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych: M.P. z 2026 r. poz. 368.
• Obwieszczenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 6 marca 2026 r. w sprawie wysokości odsetek ustawowych za opóźnienie: M.P. z 2026 r. poz. 367.
• Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 września 2018 r., sygn. akt IV CSK 579/17: orzeczenie Sądu Najwyższego.
• Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 18 lipca 2014 r., sygn. akt III SZP 1/14: orzeczenie Sądu Najwyższego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.