Jak wypowiedzieć umowę najmu z automatycznym przedłużeniem?

Co oznacza automatyczne przedłużenie umowy najmu?

Umowa zawarta na trzy lata jest umową na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wcześniejsze wypowiedzenie takiego najmu jest możliwe w przypadkach określonych w umowie. Nie oznacza to jednak, że każda klauzula nazywana wypowiedzeniem pozwala zakończyć najem w dowolnej chwili.

Jeżeli postanowienie przewiduje, że po trzech latach umowa automatycznie przedłuża się na kolejny trzyletni okres, chyba że najemca złoży oświadczenie sześć miesięcy wcześniej, jego podstawową funkcją jest zwykle zapobieżenie przedłużeniu. Najem kończy się wtedy w pierwotnie ustalonym dniu, a nie sześć miesięcy po złożeniu pisma. Ostateczna ocena zależy od całego brzmienia umowy, zgodnego zamiaru stron i celu klauzuli.

W orzecznictwie podkreśla się, że najem na czas oznaczony nie powinien podlegać całkowicie swobodnemu wypowiedzeniu. Umowa powinna wskazywać zdarzenia lub okoliczności, których wystąpienie pozwala ją zakończyć wcześniej. Takie stanowisko wynika między innymi z wyroku Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2016 r., sygn. akt V CSK 270/16, oraz wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16.

Wypowiedzenie czy oświadczenie o braku zgody na przedłużenie?

W praktyce najlepiej nie ograniczać się do jednego, nieprecyzyjnego zdania. Pismo powinno obejmować oba elementy: wypowiedzenie umowy ze skutkiem na koniec bieżącego okresu oraz jednoznaczny sprzeciw wobec jej automatycznego przedłużenia. Dzięki temu trudniej twierdzić, że najemca chciał jedynie rozpocząć zwykły okres wypowiedzenia albo że nie zakwestionował kolejnego trzyletniego okresu.

Przykładowa treść może brzmieć: „Na podstawie § ... umowy najmu z dnia ... wypowiadam umowę ze skutkiem na dzień ... oraz oświadczam, że nie wyrażam zgody na jej automatyczne przedłużenie na kolejny okres. Proszę o pisemne potwierdzenie daty zakończenia najmu oraz uzgodnienie terminu zdania lokalu”. W piśmie należy oznaczyć strony, lokal, datę umowy, właściwy paragraf, datę ustania najmu i złożyć podpis, jeżeli wymaga tego umowa.

Jak obliczyć termin sześciu miesięcy?

Najpierw trzeba ustalić dokładny dzień zakończenia aktualnego okresu najmu. Jeżeli umowę zawarto na trzy lata od dnia jej podpisania, znaczenie ma zarówno data zawarcia, jak i sposób opisania początku obowiązywania. Czasem umowa jest podpisana wcześniej, lecz najem rozpoczyna się dopiero w późniejszym dniu wskazanym w jej treści.

Terminy oznaczone w miesiącach oblicza się według art. 110–112 Kodeksu cywilnego, o ile sama umowa nie określa innego sposobu liczenia. Przy klauzuli wymagającej działania „na sześć miesięcy przed końcem” najbezpieczniej pozostawić pełne sześć miesięcy kalendarzowych i nie czekać na graniczny dzień.

Nie należy automatycznie przyjmować, że sześć miesięcy oznacza 180 dni. Miesiące liczy się kalendarzowo. Jeżeli dzień graniczny przypada w sobotę albo święto, praktycznie bezpieczniej doręczyć oświadczenie wcześniej, zamiast opierać się na ewentualnym przesunięciu terminu.

Kiedy oświadczenie jest skuteczne?

Zgodnie z art. 61 Kodeksu cywilnego oświadczenie skierowane do drugiej osoby jest złożone wtedy, gdy dotrze do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. Dlatego samo wysłanie listu poleconego w ostatnim dniu nie gwarantuje zachowania terminu. Istotne jest dojście pisma do wynajmującego.

Najbezpieczniejsze sposoby doręczenia to osobiste przekazanie pisma za potwierdzeniem na kopii, przesyłka rejestrowana z odpowiednim wyprzedzeniem albo doręczenie przez kuriera. Wiadomość e-mail może spełniać formę dokumentową, ale tylko wtedy, gdy umowa nie wymaga formy pisemnej lub innej formy szczególnej. Z art. 77 § 2 Kodeksu cywilnego wynika, że wypowiedzenie umowy zawartej pisemnie, dokumentowo albo elektronicznie co do zasady wymaga formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa wymaga innej formy.

W razie wątpliwości warto wysłać podpisany dokument papierowy oraz jego skan e-mailem. Trzeba także zachować kopię oświadczenia, dowód nadania, potwierdzenie odbioru i korespondencję z wynajmującym.

Co zrobić, gdy termin już minął?

Jeżeli oświadczenie nie zostało doręczone w terminie, umowa może przedłużyć się na kolejny okres oznaczony zgodnie z klauzulą. Nie oznacza to jednak, że jedynym rozwiązaniem jest płacenie czynszu do końca kolejnych trzech lat.

W pierwszej kolejności można zaproponować rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, na przykład z ustaleniem daty wyprowadzki, rozliczenia kaucji i ewentualnego znalezienia nowego najemcy. Porozumienie opiera się na zasadzie swobody umów wynikającej z art. 353¹ Kodeksu cywilnego.

Poza porozumieniem trzeba sprawdzić, czy umowa przewiduje konkretne podstawy wcześniejszego wypowiedzenia. Niezależne uprawnienie może też wynikać z ustawy, na przykład w razie wad uniemożliwiających umówione używanie rzeczy albo wad lokalu zagrażających zdrowiu. Po stronie wynajmującego przepisy przewidują odrębne podstawy wypowiedzenia, a w przypadku lokalu mieszkalnego dodatkowo stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów.

Artykuł 674 Kodeksu cywilnego dotyczy innej sytuacji: gdy po upływie oznaczonego terminu najemca nadal używa rzeczy za zgodą wynajmującego, w razie wątpliwości przyjmuje się przedłużenie najmu na czas nieoznaczony. Jeżeli jednak umowa wyraźnie przewiduje automatyczne przedłużenie na kolejny trzyletni okres, najpierw należy stosować tę uzgodnioną klauzulę.

Jak przygotować się do zakończenia najmu?

Po skutecznym złożeniu oświadczenia warto uzgodnić termin odbioru lokalu, sposób sporządzenia protokołu, rozliczenie liczników, zwrot kluczy i kaucji. Samo wypowiedzenie nie zastępuje obowiązku wydania lokalu po zakończeniu najmu.

W protokole zdawczo-odbiorczym dobrze jest opisać stan lokalu, wyposażenie, liczbę przekazanych kluczy i wskazania liczników oraz dołączyć zdjęcia. Należy też podać rachunek do zwrotu kaucji i adres do dalszej korespondencji.

Najczęstsze pytania

Czy wystarczy wysłać wypowiedzenie w ostatnim dniu terminu?

Nie jest to bezpieczne. Oświadczenie powinno dotrzeć do wynajmującego tak, aby mógł zapoznać się z jego treścią przed upływem terminu. List najlepiej wysłać z odpowiednim zapasem.

Czy wypowiedzenie można przesłać e-mailem?

Zależy to od formy wymaganej przez umowę. E-mail może zachować formę dokumentową, ale nie zastąpi podpisanego pisma, jeżeli umowa zastrzega formę pisemną albo szczególną pod rygorem nieważności lub dla skuteczności oświadczenia.

Czy trzeba podawać powód wypowiedzenia?

Jeżeli pismo ma tylko zapobiec automatycznemu przedłużeniu i umowa nie wymaga uzasadnienia, zwykle wystarczy jednoznaczne oświadczenie. Przy wcześniejszym zakończeniu najmu na czas oznaczony trzeba natomiast wskazać podstawę przewidzianą w umowie lub ustawie, jeżeli od niej zależy skuteczność wypowiedzenia.

Czy wynajmujący musi zaakceptować wypowiedzenie?

Skuteczne wypowiedzenie jest jednostronnym oświadczeniem i nie wymaga zgody drugiej strony. Wynajmujący może jednak kwestionować termin, formę, sposób doręczenia albo istnienie podstawy do wcześniejszego rozwiązania umowy.

Co zrobić, gdy umowa nie podaje dokładnej daty zakończenia?

Trzeba ustalić ją na podstawie wszystkich postanowień dotyczących zawarcia, wydania lokalu, rozpoczęcia najmu i czasu obowiązywania. Jeżeli zapisy są sprzeczne lub niejasne, nie należy samodzielnie wybierać najkorzystniejszej daty bez analizy całej umowy.

Podsumowanie

Przy umowie najmu z automatycznym przedłużeniem kluczowe są trzy elementy: prawidłowa data końca bieżącego okresu, terminowe dojście oświadczenia do wynajmującego oraz zachowanie wymaganej formy. Najbezpieczniejsze pismo powinno wskazywać datę zakończenia najmu i jednocześnie wykluczać automatyczne przedłużenie. Jeżeli termin został przekroczony, trzeba sprawdzić możliwość porozumienia, umowne przypadki wcześniejszego wypowiedzenia oraz ustawowe podstawy zakończenia najmu.

Źródła:

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 61, art. 77, art. 110–115, art. 353¹, art. 664, art. 673, art. 674 i art. 682 – tekst w ISAP.
• Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity w ISAP.
• Wyrok Sądu Najwyższego z 7 grudnia 2016 r., sygn. akt V CSK 270/16 – orzeczenie.
• Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16.
• J. Panowicz-Lipska, w: System Prawa Prywatnego, t. 8, 2011, s. 56–61.

Stan prawny zweryfikowany na 25 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.