Prowizja dla pośrednika, gdy sam znajdziesz nieruchomość

Co przesądza o prawie pośrednika do prowizji?

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na odpłatnym wykonywaniu czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umowy dotyczącej praw do nieruchomości. Zgodnie z art. 180 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami zakres czynności pośrednictwa określa umowa, która wymaga formy pisemnej albo elektronicznej pod rygorem nieważności.

Dlatego nie ma jednej odpowiedzi właściwej dla każdej umowy. Trzeba sprawdzić przede wszystkim:

• jak opisano obowiązki pośrednika,
• kiedy powstaje prawo do wynagrodzenia,
• czy umowa została zawarta na wyłączność,
• jak zdefiniowano osobę skojarzoną, ofertę przedstawioną i nieruchomość wskazaną przez pośrednika,
• czy prowizja ma być należna także po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy,
• czy przewidziano karę umowną, odszkodowanie albo zwrot kosztów.

Przy wykładni umowy bierze się pod uwagę nie tylko jej dosłowne brzmienie, lecz także zgodny zamiar stron, cel umowy i okoliczności jej zawarcia. W relacji z konsumentem wzorzec powinien być sformułowany jednoznacznie i zrozumiale.

Kim jest osoba skojarzona przez pośrednika?

Najczęściej chodzi o sprzedającego, dewelopera albo inną osobę, z którą klient nawiązał kontakt dzięki działaniom pośrednika. Skojarzenie może polegać między innymi na przesłaniu konkretnej oferty, ujawnieniu danych kontaktowych, umówieniu prezentacji, zorganizowaniu rozmów albo doprowadzeniu do negocjacji.

Nie wystarczy jednak samo ogólne twierdzenie, że pośrednik współpracuje z danym deweloperem lub zna sprzedającego. Dla oceny roszczenia ważne jest, czy jego działania rzeczywiście stworzyły klientowi możliwość zawarcia konkretnej transakcji. Znaczenie mają daty, korespondencja, karta prezentacji, wiadomości z ofertą i to, z jakiego źródła klient po raz pierwszy dowiedział się o nieruchomości.

Jeżeli pośrednik przedstawił tę samą nieruchomość, inwestycję albo sprzedającego, późniejsze bezpośrednie zawarcie umowy może uruchomić obowiązek zapłaty, nawet gdy pośrednik nie uczestniczył przy podpisaniu aktu notarialnego. Jeżeli natomiast klient znalazł inną ofertę i innego kontrahenta bez wykorzystania informacji lub kontaktów otrzymanych od pośrednika, trudno mówić o skojarzeniu przez pośrednika.

Czy zapłacisz, gdy samodzielnie znajdziesz inną nieruchomość?

Jeżeli umowa uzależnia wynagrodzenie od zawarcia transakcji z osobą skojarzoną przez pośrednika, a klient samodzielnie znalazł inną nieruchomość, której pośrednik wcześniej nie prezentował ani nie wskazywał, co do zasady brak jest podstaw do żądania prowizji za tę transakcję.

Taki wniosek jest szczególnie uzasadniony, gdy pośrednik nie przekazał informacji o ofercie, nie skontaktował klienta ze sprzedającym, nie organizował prezentacji i nie uczestniczył w negocjacjach. Sam fakt obowiązywania umowy pośrednictwa nie powoduje automatycznie, że każda nieruchomość kupiona przez klienta w czasie jej trwania staje się transakcją objętą prowizją.

Ostateczna odpowiedź zależy jednak od pełnej treści umowy. Jeżeli zawiera ona wyraźną klauzulę wyłączności obejmującą także samodzielne poszukiwania klienta, trzeba ocenić jej zakres, sposób uzgodnienia oraz zgodność z przepisami chroniącymi konsumenta.

Co oznacza umowa na wyłączność?

Wyłączność może oznaczać zakaz zawierania równoległych umów z innymi pośrednikami, ale jej skutki mogą być ujęte szerzej. Niektóre umowy przewidują prowizję także wtedy, gdy klient sam znajdzie nieruchomość albo zawrze transakcję bez udziału pośrednika. Takie postanowienie nie powinno być domniemywane — musi wynikać z umowy w sposób dostatecznie jasny.

W relacji przedsiębiorca–konsument postanowienie nieuzgodnione indywidualnie nie wiąże konsumenta, jeżeli jest sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco narusza jego interesy. Ryzykowna może być zwłaszcza klauzula nakazująca zapłatę pełnej prowizji za każdą samodzielną transakcję, niezależnie od tego, czy pośrednik wykonał swoje obowiązki i czy jego działania miały jakikolwiek związek z zakupem.

Nie oznacza to, że każda klauzula wyłączności jest niedozwolona. Ocena zależy od całej umowy, rzeczywistego zakresu usług, sposobu ustalenia wynagrodzenia, zachowania pośrednika oraz tego, czy postanowienie było indywidualnie negocjowane.

Czy prowizja może być należna po zakończeniu umowy?

Umowy pośrednictwa często zawierają klauzulę ochronną, zgodnie z którą prowizja należy się również wtedy, gdy klient po rozwiązaniu lub wygaśnięciu umowy zawrze transakcję z osobą wcześniej skojarzoną przez pośrednika. Taki zapis ma zapobiegać celowemu odczekaniu do końca umowy i pominięciu pośrednika.

Klauzula powinna jednak wskazywać rozsądny okres oraz wiązać obowiązek zapłaty z konkretną ofertą lub kontrahentem poznanym dzięki pośrednikowi. Sam okres 12 miesięcy nie przesądza jeszcze ani o skuteczności, ani o niedozwolonym charakterze postanowienia. Istotne jest, czy zapis jest jasny, proporcjonalny i pozostaje w związku z rzeczywiście wykonaną usługą.

Postanowienie obejmujące bez ograniczeń każdą nieruchomość, dowolnego sprzedającego lub bardzo szeroki krąg osób bliskich może wymagać kontroli pod kątem niedozwolonych postanowień umownych.

Kto musi udowodnić, że pośrednik skojarzył strony?

Zgodnie z ogólną zasadą z art. 6 Kodeksu cywilnego ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która wywodzi z niego skutki prawne. Pośrednik dochodzący prowizji powinien więc wykazać zarówno postanowienie umowy stanowiące podstawę zapłaty, jak i okoliczności uruchamiające ten obowiązek.

Dowodami mogą być w szczególności:

• wiadomość e-mail lub komunikator z przesłaną ofertą,
• podpisana karta prezentacji konkretnej nieruchomości,
• potwierdzenie umówienia oględzin,
• korespondencja ze sprzedającym albo deweloperem,
• notatki z negocjacji i przekazane dokumenty,
• chronologia pokazująca, że kontakt ze sprzedającym powstał dzięki pośrednikowi.

Klient powinien z kolei zachować dowody samodzielnego znalezienia oferty, na przykład datę ogłoszenia, historię kontaktu ze sprzedającym, wiadomości oraz potwierdzenie, że pośrednik nie przedstawiał wcześniej tej nieruchomości.

Co zrobić po otrzymaniu wezwania do zapłaty prowizji?

1. Zażądaj wskazania podstawy. Poproś pośrednika o podanie konkretnego paragrafu umowy i opis czynności, które miały doprowadzić do transakcji.
2. Ustal chronologię. Zapisz, kiedy i z jakiego źródła znalazłeś ofertę, kiedy pośrednik kontaktował się w jej sprawie i kto zorganizował pierwszy kontakt ze sprzedającym.
3. Sprawdź wyłączność i klauzulę po ustaniu umowy. Oceń, czy obejmują dokładnie tę nieruchomość, tego sprzedającego i ten okres.
4. Zweryfikuj status konsumenta. Jeżeli nieruchomość była kupowana prywatnie, można badać nieuzgodnione indywidualnie postanowienia pod kątem ich abuzywności.
5. Nie uznawaj długu pochopnie. Przed podpisaniem ugody, potwierdzenia salda albo częściową zapłatą warto przeanalizować całą umowę i dokumenty.

Odstąpienie od umowy zawartej online lub poza biurem

Jeżeli konsument zawarł umowę pośrednictwa na odległość albo poza lokalem przedsiębiorstwa, co do zasady może odstąpić od niej w terminie 14 dni. Termin wynosi 30 dni, gdy umowę zawarto podczas nieumówionej wizyty przedsiębiorcy w miejscu zamieszkania lub zwykłego pobytu konsumenta albo podczas wycieczki.

Jeżeli na wyraźne żądanie konsumenta pośrednik rozpoczął wykonywanie usługi przed upływem terminu do odstąpienia, mogą powstać obowiązki rozliczeniowe za świadczenia wykonane do chwili odstąpienia. Trzeba więc sprawdzić formularz zgód, pouczenie o odstąpieniu i zakres faktycznie wykonanych czynności.

Zobacz również: jak dochodzić odsetek od dewelopera za opóźnienie w oddaniu nieruchomości

Najczęstsze pytania

Czy karta prezentacji zawsze oznacza obowiązek zapłaty prowizji?

Nie zawsze. Karta prezentacji może potwierdzać, że pośrednik przedstawił konkretną nieruchomość, ale podstawę i moment zapłaty trzeba ocenić na podstawie całej umowy. Znaczenie ma też to, czy później nabyto właśnie tę nieruchomość.

Czy pośrednik może żądać prowizji tylko dlatego, że umowa była na wyłączność?

Nie automatycznie. Należy ustalić treść klauzuli wyłączności, zakres wykonanych usług i związek działań pośrednika z transakcją. W umowie konsumenckiej zbyt szeroki zapis może podlegać kontroli abuzywności.

Czy kupno bezpośrednio od dewelopera wyłącza prowizję?

Nie, jeżeli pośrednik wcześniej przedstawił inwestycję, skontaktował klienta z deweloperem albo inaczej doprowadził do nawiązania relacji. Jeżeli klient znalazł inwestycję całkowicie samodzielnie, pośrednik powinien wykazać, dlaczego uważa transakcję za objętą umową.

Czy pośrednik może żądać prowizji po 12 miesiącach od rozwiązania umowy?

Tylko wtedy, gdy wynika to z umowy i spełnione są opisane w niej warunki. Klauzula powinna być jasna oraz odnosić się do kontrahenta lub oferty poznanej dzięki pośrednikowi. Jej skuteczność ocenia się indywidualnie.

Czy trzeba zapłacić fakturę, aby uniknąć odsetek?

Samo wystawienie faktury nie przesądza o istnieniu długu. Jeżeli roszczenie jest sporne, należy niezwłocznie odpowiedzieć na wezwanie, wskazać zarzuty i zabezpieczyć dowody. Brak reakcji może utrudnić późniejszą obronę, ale nie tworzy automatycznie obowiązku zapłaty.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji kluczowe jest to, czy samodzielnie znaleziona nieruchomość oraz jej sprzedający byli wcześniej wskazani lub przedstawieni przez pośrednika, a także czy umowa zawiera skuteczną i jednoznaczną klauzulę wyłączności. Jeżeli oferta była całkowicie niezależna od działań pośrednika, a wynagrodzenie zastrzeżono tylko za transakcję z osobą przez niego skojarzoną, prowizja co do zasady nie powinna być należna.

Przed podjęciem decyzji trzeba jednak przeanalizować całą umowę, załączniki, korespondencję i chronologię kontaktów. Szczególnej kontroli wymagają postanowienia obejmujące każdą samodzielną transakcję, długi okres po rozwiązaniu umowy albo bardzo szeroką definicję osób powiązanych.

Źródła:

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 179b i art. 180 ust. 3 – tekst jednolity w ELI.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 6, art. 65, art. 353¹, art. 385 § 2 i art. 385¹ – aktualny tekst jednolity w ELI.

Ustawa z dnia 30 maja 2014 r. o prawach konsumenta, w szczególności art. 27–35 – tekst jednolity w ELI.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, informacje o niedozwolonych postanowieniach umownych – materiał UOKiK.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., sygn. akt I CK 270/04, dotyczący związku działań pośrednika z prawem do wynagrodzenia.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.