Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony z powodu przeprowadzki

Czy przeprowadzka z powodu pracy pozwala wypowiedzieć najem?

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, jeżeli najem został zawarty na czas oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą go wypowiedzieć w przypadkach określonych w umowie. Oznacza to, że terminowa umowa najmu nie podlega swobodnemu wypowiedzeniu, ale strony mogą z góry wskazać zdarzenia uprawniające do wcześniejszego zakończenia najmu.

Klauzula przewidująca wypowiedzenie w razie zmiany miasta zamieszkania najemcy z powodu wymagań pracodawcy wskazuje konkretne zdarzenie. Jeżeli pracodawca rzeczywiście przenosi najemcę do innego miasta, a pozostałe warunki klauzuli są spełnione, najemca może złożyć wypowiedzenie bez potrzeby uzyskiwania dodatkowej zgody wynajmującego. Trzeba jednak zachować okres wypowiedzenia określony w umowie, na przykład dwa miesiące.

Nie wystarczy sama decyzja o przeprowadzce podjęta z powodów prywatnych, gdy klauzula wymaga, aby zmiana miejsca zamieszkania wynikała z wymagań pracodawcy. W razie sporu najemca powinien umieć wykazać tę okoliczność, na przykład aneksem do umowy o pracę, poleceniem zmiany miejsca wykonywania pracy albo zaświadczeniem pracodawcy.

W orzecznictwie dopuszcza się także klauzule pozwalające wypowiedzieć terminowy najem z ważnych przyczyn, pod warunkiem że nie pozostawiają one stronie całkowicie arbitralnej swobody. Zapis odnoszący się wprost do przeniesienia przez pracodawcę jest bardziej konkretny i łatwiejszy do zweryfikowania niż ogólne uprawnienie do wypowiedzenia bez wskazania przyczyny.

Czy po wypowiedzeniu trzeba płacić czynsz do końca umowy?

Kluczowe jest rozróżnienie dwóch sytuacji. Jeżeli najemca jedynie opuszcza lokal przed końcem umowy, lecz nie składa skutecznego wypowiedzenia ani nie zawiera porozumienia z wynajmującym, stosunek najmu nadal trwa i czynsz może być należny aż do umownego terminu końcowego. Sama wyprowadzka nie kończy umowy.

Inaczej jest wtedy, gdy najemca korzysta z wyraźnie przewidzianego prawa wypowiedzenia. Po upływie okresu wypowiedzenia umowa się kończy, więc zasadniczo ustaje także obowiązek płacenia czynszu za dalsze miesiące. Klauzulę nakazującą zapłatę czynszu do końca umowy należy odczytywać łącznie z klauzulą wypowiedzenia, zgodnie z art. 65 Kodeksu cywilnego, czyli z uwzględnieniem zgodnego zamiaru stron i celu umowy.

Najbardziej logiczna interpretacja jest taka, że obowiązek zapłaty do końca umowy dotyczy samowolnego opuszczenia lokalu bez skutecznego zakończenia najmu, a nie sytuacji, w której najemca prawidłowo skorzystał z umownego prawa wypowiedzenia. Gdyby jednak umowa wyraźnie przewidywała osobną opłatę, odszkodowanie albo obowiązek zapłaty także po skutecznym wypowiedzeniu, konieczna byłaby ocena całego dokumentu. Pomocne może być porównanie zasad dotyczących wcześniejszego rozwiązania najmu okazjonalnego i kary umownej.

Jak złożyć skuteczne wypowiedzenie?

Najpierw trzeba dokładnie sprawdzić treść umowy, w szczególności przesłankę wypowiedzenia, długość okresu wypowiedzenia, sposób jego liczenia, wymagane załączniki, adres do doręczeń oraz zastrzeżoną formę. Przydatne wskazówki zawiera również artykuł o tym, jak prawidłowo wypowiedzieć umowę najmu.

Wypowiedzenie powinno zawierać co najmniej:

• dane najemcy i wynajmującego,
• oznaczenie lokalu i datę zawarcia umowy,
• jednoznaczne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy,
• wskazanie konkretnej podstawy umownej,
• opis zdarzenia uzasadniającego wypowiedzenie,
• datę, z którą najem ma się zakończyć,
• podpis, jeżeli wymagana jest forma pisemna.

Jeżeli umowę zawarto w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej wypowiedzenie wymaga co najmniej formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę. Wiadomość e-mail może spełniać formę dokumentową, jeśli pozwala ustalić osobę składającą oświadczenie, lecz gdy umowa wymaga wypowiedzenia na piśmie, najbezpieczniej przekazać podpisany dokument osobiście za potwierdzeniem odbioru albo wysłać go przesyłką rejestrowaną.

Oświadczenie jest skuteczne, gdy dotrze do wynajmującego w taki sposób, że może on zapoznać się z jego treścią. Dlatego należy zachować dowód doręczenia. Po zakończeniu najmu strony powinny sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy, spisać stan liczników, rozliczyć opłaty i potwierdzić zwrot kluczy. Szersze omówienie obowiązków stron znajduje się w materiale dotyczącym umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Porozumienie stron daje największą pewność rozliczenia

Niezależnie od prawa do wypowiedzenia strony mogą w każdym czasie rozwiązać umowę za porozumieniem. Wynajmujący i najemca sami ustalają wtedy datę zakończenia najmu, termin wydania lokalu oraz sposób rozliczenia. W interesie najemcy leży, aby porozumienie było utrwalone co najmniej w formie dokumentowej, a najlepiej w podpisanym dokumencie.

Porozumienie powinno wyraźnie określać, że:

• umowa rozwiązuje się w oznaczonym dniu,
• czynsz i opłaty są należne tylko do wskazanej daty albo według ustalonego rozliczenia,
• lokal zostanie wydany na podstawie protokołu,
• kaucja zostanie rozliczona w określonym terminie,
• po wykonaniu porozumienia strony nie mają dalszych roszczeń z tytułu czynszu za pozostałą część pierwotnego okresu najmu, z wyjątkiem roszczeń wyraźnie zastrzeżonych.

Samo stwierdzenie wynajmującego, że nie sprzeciwia się wyprowadzce, może być niewystarczające. Nie wiadomo wówczas, czy zgodził się jedynie na wcześniejsze wydanie lokalu, czy także na zakończenie umowy i rezygnację z dalszego czynszu. Pisemne porozumienie usuwa tę niepewność.

Kiedy najemca może zakończyć najem mimo braku klauzuli?

Umowna klauzula wypowiedzenia nie jest jedyną możliwą podstawą wcześniejszego zakończenia najmu. Kodeks cywilny pozwala najemcy wypowiedzieć najem bez zachowania terminów między innymi wtedy, gdy lokal ma wady uniemożliwiające umówione używanie, których wynajmujący nie usunął w odpowiednim czasie po zawiadomieniu, albo gdy wad nie da się usunąć. Jeżeli wady lokalu zagrażają zdrowiu najemcy lub domowników, prawo do wypowiedzenia bez zachowania terminów może przysługiwać nawet wtedy, gdy najemca wiedział o nich przy zawieraniu umowy.

Takie przypadki wymagają jednak udokumentowania wad, zawiadomień i okoliczności uzasadniających natychmiastowe wypowiedzenie. Zbliżone problemy praktyczne opisuje materiał o tym, kiedy szkody i wady lokalu pozwalają natychmiast wypowiedzieć najem.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W przedstawionej sytuacji klauzula dotycząca zmiany miasta zamieszkania z powodu wymagań pracodawcy może stanowić skuteczną podstawę wypowiedzenia terminowej umowy najmu. Po prawidłowym wypowiedzeniu czynsz powinien być rozliczany do dnia zakończenia najmu wynikającego z okresu wypowiedzenia, a klauzula o zapłacie do końca umowy powinna dotyczyć przede wszystkim samowolnego opuszczenia lokalu bez skutecznego zakończenia stosunku najmu. Ponieważ rozstrzygające jest dokładne brzmienie całej umowy, największą pewność daje podpisane porozumienie określające datę rozwiązania i zamykające wzajemne rozliczenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst aktu.

2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lutego 2017 r., V CSK 270/16 – orzeczenie dotyczące wypowiadania najmu na czas oznaczony.

3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 2023 r., II CSKP 1434/22 – orzeczenie dotyczące klauzuli ważnych przyczyn.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.