Szkody w najmie krótkoterminowym – kiedy można wypowiedzieć umowę natychmiast?

Czy firma jest najemcą, czy tylko zarządcą mieszkania?

Najpierw trzeba ustalić, jaki stosunek prawny rzeczywiście łączy strony. Jeżeli firma płaci właścicielowi czynsz, otrzymała lokal do samodzielnego używania i na własny rachunek udostępnia go gościom, najczęściej występuje jako najemca. Jeżeli natomiast tylko pozyskuje rezerwacje, pobiera prowizję, organizuje sprzątanie i działa w imieniu właściciela, umowa może mieć charakter zarządzania, pośrednictwa albo świadczenia usług. O kwalifikacji decyduje treść zobowiązań, a nie sam tytuł dokumentu.

To rozróżnienie jest ważne, ponieważ art. 666–677 Kodeksu cywilnego stosuje się bezpośrednio do najmu. Przy umowie o zarządzanie podstaw rozwiązania należy szukać przede wszystkim w jej postanowieniach oraz w przepisach właściwych dla danego rodzaju usług. Trzeba sprawdzić zwłaszcza: czas trwania umowy, określony cel korzystania z lokalu, zgodę na podnajem, zasady kontroli mieszkania, odpowiedzialność za gości, procedurę usuwania szkód, formę wypowiedzenia i adresy do doręczeń.

Zobacz również: najem mieszkania firmie lub osobie prywatnej – najważniejsze różnice w umowie.

Kiedy można wypowiedzieć najem bez zachowania terminów?

Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego najemca powinien używać rzeczy w sposób określony w umowie, a gdy umowa tego nie reguluje – zgodnie z właściwościami i przeznaczeniem rzeczy. Powinien także niezwłocznie informować wynajmującego o potrzebie napraw obciążających właściciela.

Art. 667 § 2 Kodeksu cywilnego przewiduje dwie podstawowe sytuacje, w których wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów:

• najemca używa rzeczy sprzecznie z umową lub jej przeznaczeniem i mimo upomnienia nie zaprzestaje takiego działania;
• najemca zaniedbuje rzecz do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Pierwsza przesłanka może dotyczyć na przykład organizowania imprez mimo umownego zakazu, przekraczania dopuszczalnej liczby osób, palenia w lokalu, dokonywania niedozwolonych przeróbek albo udostępniania mieszkania w sposób niezgodny z uzgodnionym standardem. Druga obejmuje kwalifikowane zaniedbanie, takie jak brak reakcji na przeciek, pozostawienie uszkodzonej instalacji, niezabezpieczenie lokalu lub tolerowanie zachowań, które realnie grożą dalszym zniszczeniem.

Nie każde uszkodzenie automatycznie daje prawo do natychmiastowego zakończenia umowy. Istotne jest, czy naruszenie jest poważne, trwałe lub powtarzalne, czy nadal istnieje zagrożenie dla lokalu oraz czy spełniono wymagania przewidziane w umowie i ustawie.

Czy przed wypowiedzeniem trzeba wysłać upomnienie?

Przy używaniu mieszkania sprzecznie z umową lub przeznaczeniem art. 667 § 2 K.c. wymaga wcześniejszego upomnienia. Powinno ono precyzyjnie opisywać naruszenia, wskazywać dowody, żądać zaprzestania niewłaściwego sposobu używania i wyznaczać realny termin na reakcję. Warto zastrzec, że dalsze naruszenia albo bezskuteczny upływ terminu spowodują wypowiedzenie bez zachowania terminów.

Z literalnego brzmienia przepisu wynika, że przy zaniedbaniu rzeczy w stopniu narażającym ją na utratę lub uszkodzenie wcześniejsze upomnienie nie zostało wskazane jako bezwzględny warunek. Mimo to w praktyce pisemne wezwanie jest zwykle bezpieczne dowodowo, o ile sytuacja nie wymaga natychmiastowego działania. Trzeba też przestrzegać dodatkowej procedury zapisanej w umowie, na przykład obowiązku wezwania do naprawy, umożliwienia oględzin albo zachowania określonej formy doręczenia.

Jeżeli umowa została zawarta na czas oznaczony, należy sprawdzić przypadki wypowiedzenia wymienione w kontrakcie, zgodnie z art. 673 § 3 K.c., oraz ustawowe podstawy zakończenia najmu. Sam ogólny zapis, że właściciel może rozwiązać umowę z ważnych powodów, może wymagać oceny w świetle całego dokumentu i okoliczności sprawy.

Zobacz również: wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas określony.

Kiedy stosuje się ustawę o ochronie praw lokatorów?

Nie można automatycznie zakładać, że w każdej umowie dotyczącej mieszkania wystarczy art. 667 K.c. Ustawa o ochronie praw lokatorów przewiduje szczególne ograniczenia wypowiedzenia stosunku prawnego uprawniającego do odpłatnego używania lokalu. Jeżeli ustawa ma zastosowanie, właściciel może wypowiedzieć umowę z powodu sprzecznego używania lokalu, zaniedbywania obowiązków i dopuszczania do szkód dopiero po pisemnym upomnieniu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi być pisemne i wskazywać przyczynę.

Ustawa definiuje lokal jako pomieszczenie służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, ale wyłącza pomieszczenia przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób. Przy wynajęciu mieszkania firmie prowadzącej działalność krótkoterminową znaczenie ma więc cel umowy i rzeczywisty sposób wykorzystywania lokalu. W zależności od okoliczności umowa może podlegać przede wszystkim Kodeksowi cywilnemu albo również szczególnym zasadom ochrony lokatorów. Ten element powinien zostać oceniony przed wysłaniem wypowiedzenia.

Naturalne zużycie a szkoda w mieszkaniu

Po zakończeniu najmu najemca powinien zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym, ale nie odpowiada za zużycie będące następstwem prawidłowego używania. Wynika to z art. 675 § 1 K.c. Także w orzecznictwie podkreśla się, że odszkodowanie obejmuje pogorszenie wykraczające poza zwykłe następstwa prawidłowego korzystania z rzeczy.

Za normalne zużycie mogą zostać uznane między innymi drobne otarcia, niewielkie ślady eksploatacji, naturalne zużycie powłok malarskich czy stopniowe pogorszenie elementów, których trwałość upływa wraz z czasem. Ocena zależy jednak od wieku i jakości wyposażenia, długości najmu, liczby użytkowników oraz intensywności korzystania przewidzianej w umowie.

Za szkodę przemawia natomiast nagłe lub nietypowe uszkodzenie: pęknięta płytka wskutek uderzenia, spalony blat, wyrwane zawiasy, zalana podłoga, uszkodzone drzwi, zniszczone meble albo ślady niedozwolonych przeróbek. Sama wysokość kosztu naprawy nie rozstrzyga sprawy. Trzeba wykazać, że pogorszenie nie wynika z prawidłowego używania i pozostaje w związku z działaniem lub zaniechaniem najemcy albo osób, którymi posługiwał się przy wykonywaniu umowy.

Jeżeli firma oddaje mieszkanie gościom, może odpowiadać wobec właściciela także za działania osób, którym powierza wykonanie swojego zobowiązania. Znaczenie mają postanowienia umowy dotyczące odpowiedzialności za klientów, kaucji, ubezpieczenia, limitów osób i obowiązku kontroli stanu lokalu.

Jak udokumentować szkody?

Najlepiej zabezpieczyć materiał dowodowy przed wysłaniem wezwania i przed rozpoczęciem napraw. Przydatne są:

• protokół zdawczo-odbiorczy i zdjęcia wykonane przed przekazaniem lokalu;
• aktualne zdjęcia i nagrania z datą, pokazujące całość pomieszczenia oraz zbliżenia uszkodzeń;
• protokół oględzin podpisany przez strony albo sporządzony w obecności świadka;
• korespondencja z firmą, zgłoszenia gości, skargi sąsiadów i informacje o wcześniejszych incydentach;
• kosztorysy, faktury, opinia fachowca, a przy większym sporze także opinia rzeczoznawcy;
• dowód doręczenia wezwania, upomnienia i wypowiedzenia.

Właściciel powinien umożliwić najemcy odniesienie się do zarzutów i – jeżeli umowa tak stanowi – przeprowadzenie oględzin. Jeżeli istnieje ryzyko dalszej szkody, należy podjąć rozsądne działania zabezpieczające, na przykład odciąć dopływ wody w miejscu awarii lub wezwać odpowiedni serwis. Nie należy jednak naruszać posiadania najemcy ani samowolnie przejmować lokalu.

Jak wypowiedzieć umowę krok po kroku?

1. Przeanalizuj umowę. Ustal, czy jest to najem, zarządzanie czy inna usługa. Sprawdź czas trwania, cel używania lokalu, odpowiedzialność za gości, przesłanki wypowiedzenia, obowiązek uprzedniego wezwania oraz formę i sposób doręczeń.
2. Przeprowadź oględziny i zabezpiecz dowody. Porównaj stan obecny z protokołem początkowym. Nie naprawiaj wszystkiego przed udokumentowaniem szkód, chyba że zwłoka grozi ich powiększeniem.
3. Wyślij pisemne upomnienie lub wezwanie. Opisz każde naruszenie, wskaż żądane działania i termin. Zażądaj zaprzestania niewłaściwego używania, umożliwienia kontroli, zabezpieczenia lokalu albo usunięcia skutków naruszeń.
4. Po bezskutecznym wezwaniu złóż wypowiedzenie. Pismo powinno wskazywać strony i umowę, szczegółowy stan faktyczny, podstawę umowną i ustawową, datę ustania stosunku, żądanie wydania lokalu, kluczy i sporządzenia protokołu.
5. Rozlicz szkody osobno. Wypowiedzenie nie zastępuje wezwania do zapłaty. Należy określić kwotę, sposób jej wyliczenia, termin płatności oraz sposób rozliczenia kaucji.

Wypowiedzenie powinno zostać doręczone w sposób pozwalający wykazać datę odbioru, na przykład przesyłką rejestrowaną, kurierem, przez pełnomocnika lub zgodnie z uzgodnionym systemem doręczeń elektronicznych. Jeżeli umowa zastrzega formę pisemną pod rygorem nieważności, zwykły e-mail może być niewystarczający.

Zobacz również: jak prawidłowo przygotować i doręczyć wypowiedzenie umowy najmu.

Odszkodowanie za zniszczenia i koszty naprawy

Niezależnie od wypowiedzenia właściciel może dochodzić naprawienia szkody na podstawie umowy oraz art. 471 K.c. Powinien wykazać naruszenie obowiązku, powstanie szkody, jej wysokość i normalny związek przyczynowy. Roszczenie może obejmować uzasadnione koszty przywrócenia lokalu do właściwego stanu, a w odpowiednich przypadkach również inne udowodnione straty lub utracone korzyści.

Nie zawsze można żądać pełnego kosztu zakupu nowego elementu. Jeżeli uszkodzony blat, podłoga lub sprzęt były już częściowo zużyte, spór może dotyczyć potrącenia stopnia wcześniejszej eksploatacji. Odszkodowanie ma naprawić rzeczywistą szkodę, a nie prowadzić do bezpodstawnego wzbogacenia właściciela.

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy przedawniają się co do zasady z upływem roku od dnia jej rzeczywistego zwrotu, zgodnie z art. 677 K.c. Inne roszczenia wynikające z umowy mogą mieć odmienne terminy, dlatego nie należy zwlekać z wezwaniem do zapłaty i oceną przedawnienia.

Co zrobić, gdy firma nie oddaje lokalu?

Skuteczne wypowiedzenie powoduje ustanie tytułu prawnego, ale nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia najemcy. Nie należy bez podstawy wchodzić do lokalu, wymieniać zamków, odcinać mediów ani usuwać rzeczy firmy lub aktualnych użytkowników. Takie działania mogą wywołać dodatkowy spór dotyczący naruszenia posiadania albo odpowiedzialności za szkodę.

Jeżeli firma odmawia wydania mieszkania, właściciel może wezwać ją do dobrowolnego opróżnienia i przekazania lokalu, a następnie wystąpić do sądu z powództwem o wydanie lub opróżnienie lokalu. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego czynności przymusowe prowadzi komornik. W sprawie trzeba będzie wykazać skuteczność wypowiedzenia, dlatego tak ważne są prawidłowa procedura i dowody doręczeń.

Najczęściej zadawane pytania

Podsumowanie

Poważne szkody w mieszkaniu mogą pozwolić na wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów, lecz decyzja powinna wynikać z umowy, art. 667 K.c. i – gdy ma zastosowanie – ustawy o ochronie praw lokatorów. Kluczowe jest odróżnienie zniszczeń od normalnego zużycia, wcześniejsze upomnienie w wymaganych przypadkach, prawidłowe doręczenie pisma oraz kompletna dokumentacja. Wypowiedzenie i roszczenie odszkodowawcze są odrębnymi działaniami, dlatego właściciel powinien osobno uregulować wydanie lokalu, rozliczenie kaucji i zapłatę kosztów naprawy.

Źródła:

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst w ELI; zachowany odnośnik do aktu: ISAP.

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – oficjalny tekst w ELI.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 17 marca 2023 r., II CSKP 1480/22 – orzeczenie w bazie Sądu Najwyższego.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.