Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?

Najpierw sprawdź, czy umowa jest zawarta na czas określony

Przy najmie na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a gdy ich nie ustalono – terminów ustawowych. Inaczej jest przy najmie na czas oznaczony. Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć taki najem w wypadkach określonych w umowie.

Oznacza to, że wpisanie daty końcowej umowy ma realne znaczenie. Najemca nie uzyskuje automatycznie prawa do odejścia z miesięcznym wypowiedzeniem tylko dlatego, że przeprowadza się, znalazł tańszy lokal, zmienił pracę albo ma konflikt z sąsiadem. Takie zdarzenie może uzasadniać wypowiedzenie wyłącznie wtedy, gdy odpowiada przesłance zapisanej w umowie albo wynika z przepisu prawa.

Jeżeli umowa wymienia przyczyny wypowiedzenia tylko po stronie wynajmującego, nie można bez dodatkowego postanowienia przyjąć, że te same uprawnienia przysługują najemcy. Również zapis, że strony mogą wypowiedzieć umowę „zgodnie z Kodeksem cywilnym i ustawą o ochronie praw lokatorów”, zazwyczaj nie zastępuje określenia przypadków wymaganych przez art. 673 § 3 k.c.

Zobacz również: Analiza umowy najmu – co sprawdzić przed podpisaniem?

Kiedy najemca może skutecznie wypowiedzieć umowę przed terminem?

Przedterminowe zakończenie najmu na czas określony jest możliwe w kilku odrębnych sytuacjach. Każdą z nich trzeba oceniać na podstawie treści umowy, rodzaju najmu i konkretnych okoliczności.

1. Wystąpiła przyczyna wskazana w umowie. Umowa może wymieniać konkretne zdarzenia, na przykład utratę pracy, przeniesienie służbowe do innej miejscowości, długotrwałą hospitalizację, brak możliwości zamieszkiwania z przyczyn rodzinnych albo opóźnienie wynajmującego w usunięciu określonej usterki. Najemca powinien wykazać, że dana przesłanka rzeczywiście wystąpiła, oraz zachować formę i termin wypowiedzenia przewidziane w umowie.

2. Umowa pozwala na wypowiedzenie z ważnych przyczyn. Taka klauzula może spełniać wymaganie art. 673 § 3 k.c. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, dopuścił posłużenie się pojęciem „ważnych przyczyn”. Nie oznacza ono jednak dowolnej rezygnacji. Przyczyna powinna mieć poważny charakter, a w razie sporu jej znaczenie sąd oceni obiektywnie, z uwzględnieniem interesów obu stron.

3. Zachodzi ustawowa podstawa wypowiedzenia. Zgodnie z art. 664 § 2 k.c. najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów, gdy w chwili wydania lokal miał wady uniemożliwiające umówione używanie albo gdy takie wady powstały później, a wynajmujący mimo zawiadomienia nie usunął ich w odpowiednim czasie lub usunąć ich nie można. Dodatkowo art. 682 k.c. pozwala wypowiedzieć najem lokalu bez zachowania terminów, jeżeli wady zagrażają zdrowiu najemcy, jego domowników albo osób u niego zatrudnionych.

4. Strony zawrą porozumienie. Wynajmujący nie musi zgadzać się na jednostronne wypowiedzenie bez podstawy, ale może zaakceptować wcześniejsze zakończenie najmu na uzgodnionych warunkach. To zwykle najszybszy sposób ograniczenia ryzyka i kosztów po obu stronach.

Skargi sąsiadów na psa, zmiana planów życiowych czy pogorszenie sytuacji finansowej nie są same w sobie ustawowymi podstawami wypowiedzenia. Mogą jednak mieć znaczenie, jeżeli umowa wymienia takie okoliczności albo zawiera klauzulę ważnych przyczyn. Ostateczna ocena zależy od brzmienia dokumentu i dowodów.

Zobacz również: Najem okazjonalny – kaucja, czynsz i akt notarialny

Czy art. 19d daje najemcy swobodne prawo wypowiedzenia najmu okazjonalnego?

Nie. Zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów umowa najmu okazjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki została zawarta, albo ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia. Przepis opisuje skutek prawidłowego wypowiedzenia, lecz sam nie wskazuje, kiedy najemca może je złożyć.

Podstawy wypowiedzenia trzeba więc szukać przede wszystkim w umowie i w Kodeksie cywilnym. Ustawa o ochronie praw lokatorów przyznaje wynajmującemu niektóre szczególne uprawnienia, między innymi w razie utraty przez najemcę możliwości zamieszkania w lokalu zastępczym i niewskazania nowego lokalu w wymaganym terminie. Nie tworzy natomiast ogólnego prawa najemcy do zakończenia umowy bez przyczyny.

Znaczenie ma również prawidłowe zgłoszenie najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu. Brak zgłoszenia powoduje, że nie stosuje się art. 19c i art. 19d ustawy, ale nie przekształca automatycznie umowy zawartej na czas określony w umowę, którą najemca może swobodnie wypowiedzieć.

Co zrobić, gdy wypowiedzenie najemcy jest nieskuteczne?

Wynajmujący nie ma obowiązku podpisywać zgody na wypowiedzenie, jeżeli umowa ani ustawa nie dają najemcy takiego uprawnienia. Powinien jednak szybko i jednoznacznie odpowiedzieć na piśmie. W odpowiedzi warto wskazać, że wypowiedzenie nie zawiera podstawy umownej lub ustawowej, a umowa nadal obowiązuje do uzgodnionej daty albo do jej wcześniejszego rozwiązania w prawidłowy sposób.

Nieskuteczne wypowiedzenie nie kończy obowiązku zapłaty czynszu. Jeżeli umowa trwa, należności powstają zgodnie z jej postanowieniami także wtedy, gdy najemca przestał faktycznie korzystać z lokalu. Samo opuszczenie mieszkania, pozostawienie kluczy w skrzynce albo przesłanie ich pocztą nie rozwiązuje umowy.

Odbiór kluczy może jednak stać się dowodem w sporze o to, czy strony dorozumianie zgodziły się na wcześniejsze zakończenie najmu. Dlatego przy odbiorze lokalu warto sporządzić protokół i wyraźnie zaznaczyć, czy wynajmujący przyjmuje lokal wyłącznie w celu zabezpieczenia mienia, czy jednocześnie zgadza się na rozwiązanie umowy.

Roszczenie o dalszy czynsz lub odszkodowanie trzeba obliczać z uwzględnieniem całego przebiegu sprawy. Wynajmujący nie powinien uzyskiwać podwójnej korzyści za ten sam okres, na przykład pobierać pełnego czynszu od byłego najemcy i jednocześnie od nowego najemcy za ten sam lokal. Znaczenie mają również treść porozumień, data ponownego wynajęcia lokalu oraz to, czy strony rozliczają czynsz, czy szkodę wynikłą z naruszenia umowy.

Porozumienie o wcześniejszym rozwiązaniu umowy

Nawet gdy wypowiedzenie jest nieskuteczne, strony mogą w każdej chwili ustalić wcześniejszą datę zakończenia najmu. Porozumienie należy sporządzić na piśmie, aby jednoznacznie wykazać datę i warunki zakończenia stosunku prawnego. W przypadku najmu okazjonalnego sama umowa oraz jej zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności, dlatego ustalenia stron nie powinny pozostawać wyłącznie ustne.

Bezpieczne porozumienie powinno określać:

• dokładną datę rozwiązania umowy i wydania lokalu,
• kwotę czynszu oraz opłat należnych do tej daty,
• sposób rozliczenia mediów i stanu wyposażenia,
• ewentualną kwotę rekompensaty za zgodę na wcześniejsze zakończenie najmu,
• sposób rozliczenia kaucji i termin zwrotu pozostałej części,
• czy po wykonaniu porozumienia strony zrzekają się dalszych roszczeń.

Strony mogą ustalić, że określona, wymagalna kwota zostanie potrącona z kaucji. Nie należy jednak ograniczać się do nieprecyzyjnego stwierdzenia, że „kaucja przepada”. Trzeba wskazać podstawę należności, jej wysokość i sposób rozliczenia, aby uniknąć sporu o bezpodstawne zatrzymanie pieniędzy.

Co z kaucją po wcześniejszej wyprowadzce?

W najmie okazjonalnym kaucja może zabezpieczać należności z tytułu najmu przysługujące właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności objętych zabezpieczeniem.

Przy rozliczeniu najmu okazjonalnego należy również uwzględnić zasadę waloryzacji kaucji wynikającą z art. 6 ust. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, do którego odsyła art. 19e tej ustawy.

Wynajmujący może potrącić między innymi zaległy czynsz, należne opłaty, koszt usunięcia szkód przekraczających normalne zużycie oraz wymagalną kwotę ustaloną w porozumieniu. Powinien przedstawić rozliczenie i – w razie sporu – wykazać istnienie oraz wysokość należności. Sam fakt, że najemca chciał wyprowadzić się przed terminem, nie uzasadnia automatycznego zatrzymania całej kaucji.

Ryzykowne jest także zatrzymywanie kaucji „na zapas” na poczet wszystkich przyszłych czynszów, które w dniu opróżnienia lokalu nie są jeszcze wymagalne. Właściwy sposób rozliczenia zależy od tego, czy umowa nadal trwa, czy doszło do porozumienia oraz jakie roszczenia rzeczywiście powstały do dnia rozliczenia.

Jak wynajmujący powinien odpowiedzieć na wypowiedzenie?

1. Sprawdź umowę. Ustal czas jej trwania, przesłanki wypowiedzenia, wymagany termin, formę oświadczenia i zasady doręczeń.
2. Zażądaj wskazania podstawy. Jeżeli najemca podał jedynie planowaną datę wyprowadzki, poproś o wskazanie konkretnego postanowienia umowy lub przepisu.
3. Odpowiedz jednoznacznie. Napisz, czy uznajesz wypowiedzenie za skuteczne. Brak reakcji może później utrudniać dowodzenie stanowiska.
4. Zaproponuj porozumienie. Ustal realistyczną datę wydania lokalu i sposób pokrycia kosztów, zamiast pozostawiać spór bez rozwiązania.
5. Sporządź protokół. Zapisz stan lokalu, liczniki, wyposażenie, liczbę przekazanych kluczy i zastrzeżenia stron.
6. Rozlicz kaucję. Przedstaw konkretne potrącenia i zwróć pozostałą kwotę w terminie wynikającym z ustawy.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Wynajmujący nie musi akceptować jednostronnego wypowiedzenia najmu na czas określony, jeżeli najemca nie ma podstawy wynikającej z umowy lub ustawy. Ogólne powołanie się na miesięczny okres wypowiedzenia, zmianę planów albo art. 19d ustawy o ochronie praw lokatorów nie wystarcza. Jeżeli strony chcą uniknąć sporu, powinny zawrzeć pisemne porozumienie, precyzyjnie ustalić datę zakończenia najmu oraz rozliczyć czynsz, opłaty, stan lokalu i kaucję.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny – akt w ISAP; tekst jednolity ogłoszony w Dz.U. z 2026 r. poz. 795 – oficjalny tekst w ELI.

2. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – akt w ISAP; tekst jednolity Dz.U. z 2023 r. poz. 725 – oficjalny tekst w ELI.

3. Uchwała Sądu Najwyższego z 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/06.

4. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 17 maja 2017 r., sygn. akt I ACa 336/16.

Stan prawny zweryfikowany na 25 lipca 2026 r.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.